二狗探盘丨产品差,高去化!解开主城区去化神盘的秘密

来源:言之有屋

10月份郑州的楼市开盘数量锐减,2018年最后传统销售黄金期惨淡落幕。二汪分析10月份项目开盘数据时,发现了一个有趣的现象:位于主城区的郑地璞园和金水世纪城两个项目开盘去化率遥遥领先,与一些远郊项目以及一些地段较好热门项目的惨淡开盘数据形成了强烈的反差。

但据二汪对这两个楼盘掌握的信息来看,不禁有些奇怪:

两个项目分别存在户型设计不合理、小区内部配套差,甚至出现过维权和延期交房等一系列问题,可即便如此,两个项目依然成了众多置业者眼中的香饽饽,甚至一些手枪户型都成了抢手货。

到底是什么原因,让两个产品并没有那么抢眼、口碑也并没有那么好的项目拥有如此高的去化率呢?

是郑州人民日益增长的物质文化需求突然出现了逆生长?

还是老百姓已经不再关心产品如何只要上车就好破罐破摔?

此次,二汪来到上述两个项目所在区域,实地探盘寻找高去化背后的秘密。

问题不断,却丝毫不影响热销

今天二汪探寻的第一站便是金水世纪城。

金水世纪城,为郑州本土开发商元年开发的项目。虽说名不见经传,但是项目的位置较好——此项目在三环内。

项目位于西站路(后期将与金水路打通,改名金水西路)与秦岭路交会处西北方向,为城改项目。金水世纪城以电厂西路为界限分为东西两块,西地块为安置房;东地块为商品房,分为两期开发,目前一期6栋高层已经全部售罄,即将交房。而此次推出的为二期7#楼,西单元2T4,东单元2T5。并且据置业顾问交代,7号楼的公摊在21—22%左右,得房率较高。

进入售楼部前,映入眼帘的便是售楼部南侧的巨型广告条幅。

12500?在地段和价钱的冲击下,应该有很多置业者眼红吧!

项目周边配套比较成熟,因为临近中原老城区,能够完美的享受老城区的配套红利。

学校:秦岭路小学、郑州第八十中学

交通:项目临近西三环、农业路高架以及后期与金水路贯通的金水西路,周边公交线路众多

商业:锦艺城王府井商圈、西元国际广场、华强城市广场等

医疗配套:郑州市儿童医院西区医院、郑州凯安医院等

据置业顾问交代,后期售楼部地块将会建成一所占地33亩的公立小学,具体名字还没确定,不过据内部透露“很可能是建设路二小“。而本次推出的7号楼与售楼部之间的距离在50米左右,后期很容易受到来自学校方向的噪音影响。

此次二期推出的房源有88㎡101㎡以及138㎡。不过金水世纪城的户型较差,比如88㎡三室两厅南北不通透,纯北户101㎡三房北向阳台、无朝南窗户,还有138㎡四室两厅玄关通道过长浪费套内面积、三室朝北等。

88三室两厅

纯北户101三室两厅

138㎡四室两厅边户

除户型外,金水世纪城还存在以下致命问题:

一、交房时间一再延迟

带二汪去看房的小蜜蜂大姐就是金水世纪城一期业主,在与大姐的交谈中了解到,她在2016年左右买的世纪城一期项目。当时置业顾问承诺一期2017年底交房,但购房合同却标明为2018530日

到了20185月左右,原本就已经延迟的交房期再次延迟到今年1030日,并且金水世纪城方面给出的原因是“政府下达停工令属于不可抗力,属于免责条款内容”,拒绝支付延期赔偿金。

整整三年时间,每当大姐看到金水世纪城的楼盘,总是一阵唏嘘,后悔当初没有选择周边的其他项目。

二、存在装修及其设计问题

与一拖再拖的交房期同时爆出的,还有金水世纪城的质量以及设计问题。

1、违约合同、块材变白色乳胶漆

走廊等公共部分块材全部变成大白墙。除此之外,据小蜜蜂大姐透露一期的公摊也由原来的25%变为28%,套内使用面积减小。

2、没有入户大堂,大堂变门洞

为了扩大8号楼附近的商业,开发商单方面将入户大堂直接缩减成了一个“门洞”。并且3号楼两个单元的入户门同样存在上述情况。

8号楼入户单元“门洞”

3号楼单元入户门

面对一期如此多的问题,金水世纪城二期的去化率竟还能高达92%,只能让二汪感叹:在郑州主城区内只要是价格洼地,即便楼盘再废品、前期楼盘质量再差,都不会缺人买,都会有人为智商充值。

户型让人”眼前一亮“的郑地璞园

与金水世纪城一路(秦岭路)之隔便是郑地璞园,算是中原区知名墨迹盘。自2014年项目拿地到2016年动工,再持续到今年10月份开盘,整整拖了四年时间,完美错过了2016年、2017年的房地产市场“牛市”。不过好在现在已经开盘,并且为准现房开盘。

项目位于金水西路与秦岭路交会处东北,占地50亩,总共8栋楼,一栋幼儿园,一栋公租房。此次开盘推出所有商品房源,一共864套,当天去化682套,开盘价格根据楼栋有所差异,均价在14200左右。

郑地璞园的位置较好,但是其产品和金水世纪城一样不敢恭维。项目容积率虽说在3.43,但因为项目北面一墙之隔的便是郑州第八十中学,为了保证学校的采光,在地块北面预留了一大片空地用来进行绿化建设,因此楼栋排列紧凑。并且由于楼间距以及大片底商的影响,后期个别楼层的采光效果以及居住环境将会受到影响。

已招生的郑州第八十中

而郑地璞园的户型缺陷也是一大问题。其户型设计停留在2016年水平,大部分为手枪户型。对于郑地璞园的户型,二汪在前期文章中提到过,详情可见今天说一个户型和区位都让我无力吐槽的楼盘》

97三室两厅

99三室两厅

134四室两厅

作为楼盘的灵魂,郑地璞园的户型是硬伤,是无法改变的先天条件,这将会使后期居住质量大大降低、项目升值空间大打折扣。

情结依旧是绕不开的因素

户型差,产品落后却丝毫没有影响两个项目的高去化,让很多人大跌眼镜。

其实就像买了金水世纪城的小蜜蜂大姐一样,“当时别人劝我去南三环看看,价格还便宜,但是我在中原区住的时间久啦,舍不了这里的生活与邻里。”说到底,还是因为情结。

情结这东西虚无缥缈,但却真实存在。其中“休骗三”的主城情结以及“羊肉泡馍”的地缘情结正是催生这两个楼盘高去化的主要原因。

“休骗三”的主城情结

虽说“休要骗我出三环”有一定调侃的口气,但是在主城工作,谁不想置业在生活工作方便、交通便捷、配套充足的主城区呢?置业者一直嚷着“休骗三”的口号,也并不是不无道理!

九月份以来,郊区项目迎来了一波又一波的降价狂潮,而作为置业新区的购房者,高位站岗一直都是心里抹不开的阴影。

而此时此刻的主城区,即便在强调控、远郊降价成潮、限购政策重重包围下,其房价在正常情况下依旧坚挺,依然是购房者置业的首选之地。特别是对于刚需群体而言,“休骗三”的主城情结,并不仅仅是心理,更多的是想要更好的融入这座城市,更稳定的发展。

而主城个别区域的价值洼地,则让刚需群体看到了主城区置业的希望。

“羊肉泡馍”的地缘情结

近几年,“北扩东移”的发展策略使郑州的发展以及居住热度一直集中在东区和北区,老城区特别是中原区日渐衰落,逐渐被外来置业者忽视。虽是如此,但不可否认的是中原老城区的地缘购房者数量之多,还是不容小觑。

生活在这片区域的人,一般都是郑州的本土居民,甚至是老郑州。几十年的城西生活已经使他们养成早上在楼下要一份胡辣汤,加上几根油条,吃完后抹着嘴慢悠悠上班的习惯,以及晚上在街边的店铺端一碗羊肉泡馍,就着小菜喝点小酒,悠哉悠哉地品味下班后惬意的生活……

即便棉纺厂没落,西区也已残破不堪,但中原区安逸悠闲的生活节奏,还是让很多有地缘情结的人对这里充满了深深的依赖和不舍。

因此,无论是早期的五建新街坊、盛润锦绣城,还是近期的和昌湾景国际、汇泉西悦城等,都是这些城西地缘购房者置业的目标,这也是为什么上述楼盘能够历年盘踞项目销售额前列的主要原因。

而北面精装交付的高新区五龙新城就没那么好命。

五龙新城二期2号楼特别推出1350079㎡两室一厅以及132㎡三室两厅的特价房,但是根据现场情况以及置业顾问透露,即便如此,特价房成交量依旧平平。除两房需求递减外,这些地缘情结置业者在挑选的过程中还会考虑项目所处的小区位、产品力以及价格等多方面的因素。

写在最后

当然,高去化也跟它们的去化周期和营销策略等息息相关。横向对比去化率并没有太大的意义,但是在同样的市场环境下,去化有如此大的差异背后还是有着其独特的原因。其中,主城情结和地缘情结是不可忽视的重要原因。

而除了情结外,主城区这样的价格也非常诱人,很难不让人心动。”捡漏心态“让很多人趋之若鹜。特别是近期主城区部分楼盘推出的特价房、尾盘房,更是让置业者如过江之鲫,削尖了脑袋也要钻进去。

俗语说得好“金窝银窝不如自己的狗窝”,只有拥有属于自己的家才更有安全感和归属感。特别是在远郊房价跳水、主城价值回归的双重影响下,完善的配套、成熟的区域、便捷的交通、浓厚的地缘情结还有“休骗三”的主城情结叠加在一起,让更多的置业者对主城区开始有了新的期待。

其实,对于一些房屋质量有前科的开发商项目,二汪还是建议大家谨慎入手。如果已经上车,那么购房者要时刻关心项目施工进展以及施工质量,了解清楚购房合同以及附加合同的每项条款,更要在专业人士的陪同下进行房屋验收,不然辛苦半辈子的钱可能就打了水漂。

购房有风险,捡漏需谨慎,且行且珍惜!

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