管南低调迈进15000/㎡,真要撕掉刚需的标签了吗?

来源:鉴墅


 鉴墅 | 第261期  文 | 子桓 

开篇之前先问一个问题,如果管南的价格真的站到了15000/㎡甚至更高,刚需们还愿意买单吗?

 

刚刚过去的这个周末,2019年的管南第一神盘富田城九鼎公馆又又又加推了,上周六上午开盘现场继续微信选房,推出高层2号院240套房子,官方消息去化230套。毛坯成交均价14800-14900/㎡,部分楼层价格突破15000/㎡,这也是该项目继3月首开之后的第二次加推,价格也从首开的14500/㎡的均价上涨了400/㎡,一切朝着更高的价格而去。


 

15000的均价目前可以在郑州买到哪些地方呢?除了大盘云集的管南片区,往东可以买到绿博白沙的洋房,往北可以买到惠济北区的精装修,往西可以买到自带政府属性的常西湖片区,那么这么购房者还是盯着管南不放,是这个区域真的要摆脱刚需的标签了吗?


管南的现状还是刚需吗?

 

如果让购房者给每个区域都贴一个标签的话,管南一定跑不拖这两字“刚需”。的确,与郑州老城无缝衔接,区域均价14500+,具备这些优势条件的管南,无疑就是刚需们入住郑州主城区最后的机会。


在一些人的眼中管南一直是居住环境欠佳,刚需和产业园的聚集地,在一些人眼中管南是性价比最高的区域,三环附近还有地铁14000元/㎡的均价,沿着郑州三环走一圈,确实也只有这里能够找到。

 

整个管南片区在郑州的角色扮演的一直是钢铁、汽车配建、各种物流园、货车横行、尘土飞扬的角色,随着金岱产业园搬迁确定,小李庄火车站落下实锤,现在你再去管南,那里的置业顾问都是在给你讲述一个未来的管南,14号地铁线将改线,四环高架快速化、4号线2020年通车。

 

曾经,管南三杰永威城、绿都紫荆华庭、鑫苑国际新城这些神盘每一次亮相都引发楼市巨震,秒清,销冠成为常态。如今,富田城九鼎公馆和融创城双雄争霸,接下来还会有碧桂园和名门的项目在管南亮相。

 

只是,时间一晃三年,从2016年到现在,管南还是那个管南,价格还在14500/㎡徘徊。从20114月,管城区提出的“新商城组团”,管南片区就开始规划开发。但是,与郑州其他新区相比,管南片区的发展一直是不温不火。比如定位为省级行政文化中心的白沙、文化旅游创意的绿博、中央休闲生活区CLD的滨河国际新城以及拥有“四大中心”的常西湖新区等等。

 

但管南区域发展尚不成熟,周边的配套不完善、环境依然没有摆脱“脏乱差”,区域人群消费能力有限。所以开发商们在楼盘开发的初期基本都是以刚需定位。以低价格,小户型、好品质吸引刚需人群。

从目前的规划来看,管南未来的规划打造的是综合性的城市新区,不仅划分了各功能区,每个功能区都有不同的区域定位,有行政、工业、也有物流和居住。加上南水北调和十八里河,这个区域环境优势也会日渐显现,彻底摆脱“脏乱差”。


管南的优势有哪些?

1、小李庄火车站

作为火车拉来的城市,郑州市尤其是二七商圈的发展离不开郑州站的兴起。业内人士指出,小李庄站项目的出炉也必将带动管南区域的大发展,无疑给该片区的已购房者或准备购房者注入了一阵强心剂。

根据规划,郑州铁路枢纽客运系统布局为以郑州、郑州东、郑州南、小李庄站为主客站的“四主”客站布局。从货运站升级为郑州客运四大站之一,可谓跳跃式的晋级。这一跳,使伴随郑州那么多年的管城,将迎来第二春。

 

车站来了,人也来了,地铁自然也跟着来了。根据地铁规划设计图,未来的12号线、14号线、16号线将接入小李庄火车站。2号线早已通行,拥有4条地铁线的管城,无疑为各位上班族开启了通往市区的快速通道。

 

2、管南新盘的改善属性

 

管南的楼盘热销很大一部分原因在于交通的改善,其中地铁2号线的开通也是主要因素。2号线贯通郑州南北,强化了管南片区与主城、港区联系。未来几年随着地铁4号线、5号线的投入使用和小李庄火车站的改建完成,管南这个区域的热度还会持续升高。

 

伴随着交通、市政、教育、环境等逐渐改善,开发商们对产品迭代升级是必然的大趋势。从正在热销的融创城、富田九鼎公馆的价位、户型就可以看出端倪。

 

先说融创城,千亩大盘,融创在郑州城南打造的大盘项目。目前项目在售一期,容积率2.98,在管南楼盘中的容积率也算比较低了,至少其是适合改善群体的。高层户型从93-136平三房起步,还有140平左右四房,洋房产品包括128平三房和143平四房,预计于202110月交房。

单从洋房产品来看,融创城至少填补了管城区改善型房源残缺的不足。层高3米,居住舒适;梯户比2T4户,所有户型做到南北通透,140多平方做到4开间朝南,居住舒服度有保障;建筑面积最小93平方米,配比50%,最小面积起步比周边大,属于刚需中的优质改善。户型上,洋房面积区间尚可,设计倒也方方正正。

我们都知道南三环附近目前没有大型的商业,而融创城在自己社区内部规划了近10万方商业综合体,满足大家需求,并且还规划有5块教育用地和4所配建幼儿园,做到了从幼儿园到高中完整周期的教育配套。在这些配套中,还有一个亮点就是规划有养老用地,这也是从刚需走向改善的重要一点。

 

再说下文章开头说的富田城九鼎公馆,最近管南最火的楼盘,没有之一,三次开盘都达到了90%以上的去化率,而且价格一次比一次高。离主城区最近的万亩大盘,目前首开的为2号地块,属于整个地块偏北靠近南三环的位置,整个地块占地88亩,共规划733层高层和1栋商业,整体容积率为3.79,小区绿地率为35%,整体户型有89-125平三房、142平四房。

项目整体分为两个部分开发。第一部分是九鼎公馆组团,即姚庄、郎庄城改地块,在南三环与南四环之间,地块沿十七里河西岸呈南北布局;第二部分则是南曹乡城改地块,位于南四环与绕城高速之间,横在郑州主城的东南区域。


尽管这个项目的户型的整体设计不甚理想,但仍然阻挡不了购房者的热情。仅地铁一项,就让该项目增色不少。

 

在郑州目前已规划的地铁线中,有4条地铁线路从项目周边穿过。其中四号线是目前唯一一条直通CBD及北龙湖的地铁线,在连接郑州南北的同时,也为沿线周边带来了巨大的经济和人口效益,目前已开工建设,预计2020年底通车。这种地铁住宅配置,在郑州绝无仅有,属于首创。在地铁方面,富田城·九鼎公馆真正做到了正地铁房。

 

当然,超级大盘既是质量的保障,也是项目的短板,需要前期精心的建设和后期成熟的运营。富田九鼎公馆项目附近存在这高压线和姚庄二组公墓双重不利因素,部分购房者对此很是介意。

根据城市公益性公墓建设标准的要求,严禁在下列区域建设城市公益性公墓:1、耕地、林地;2、距铁路、公路主干线两侧500米以内;3、距居民居住区500米以内;4、城乡高压输配电架空线的用地内。

 

如果这个距离富田九鼎公馆项目不足500米,处理办法有两个:(一)这个项目本身是不合规的;(二)公墓要迁走。即使公墓的存在与居住区之间的距离符合标准,中间也需要绿化带,隔离带进行隔离。

 

至于高压线,城市里存在的一般是500kV,220kV110kV这三类,根据电力设施的标准来看,500千伏线路能产生较高电磁强度,离线30米外是安全的。出于安全考虑,不得在架空电力线路两侧300米区域内进行活动。也就是说,高压线离居住区最近也要相隔300米。

 

姚庄二组公墓、高压线的问题需要富田九鼎公馆项目进行协调解决,希望后期不会因为这些引起购房者的不满。

 

目前管南片区,老的管南三雄还有部分尾盘在售。三城鼎力的新三雄以及初现端倪,富田城已经火的不要不要的,融创城洋房初开迅速售罄,高层开盘在即,据说价格很有诚意,紧接着还有碧桂园时代城的进入,名门项目的跟进。管南片区真是越来越来闹了!而且各个都是千亩大盘,大盘连片开发意味着未来这里将成长为纯粹的品质居住区。

 

从刚需到改善,管南行走的不快,但步伐却很坚定。

 

环境的改变或许缓慢,周边的配套或许不会一蹴而就,但有人的区域、人多的区域才更有未来。那些已经上车管南片区的刚需或改善一族,我们不放畅想一下,在若干年后的郑州,管南将会成为人口聚集最密集的城区,虽然不能和高大上的北龙湖、常西湖等区域相媲美,但是这里一定有你们自己的美丽。

 注:文中部分图片和文字来源网络

—墅—

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