1000万郑州人买房子,总绕不开这三大难题

来源:房东俱乐部

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撰文:南宫言   美编:赤木刚豆   校对:铁柱

前 言

无论你如何天才或白痴,都无法逃离这个进化的世界。

这是最好的时代。知识和财富爆炸,流动和跨越自由,你十分努力和一分运气之后,就可能超越祖上十八代的财富。

这是最坏的时代。关口和旋涡丛生,骗局和陷阱泛滥,你多年小心和一秒失误之后,就可能失去多年搬砖的心血。

对于1000万郑州人而言,买房子,换房子,已成为高智商的必选题。

刚需者,没有一套房子,你迟早要淘汰出局;改善者,选错了房子,你要至少要后悔十年;投资者,错过了良机,你就失去了第1桶到第N桶金。

遗憾的是,90%以上的郑州人,都掉到了三大难题的泥潭里。

1

郑州房子贵不贵?

上中下三路比较,你就可以心知肚明。

 上

北上广深等一线城市,城区均价已经达到40000+乃至于50000+的水准,郑州则是单价14000左右的水平,二者接近3到4倍。

其实,一线居民的平均收入,还达不到郑州的2倍。无须抬杠,官方数据就是明证。

笔者多年在京沪生活,大部分普通职工的净月薪,甚至达不到10000。

一线城市执行最严格的调控,不断提升入户的门槛,其房价维稳是战略性的高度。2016年调控至今,二线城市已经成为龙头房企拿地最多的头号战区。

他们想通了这个道理。未来五年,二线房市的机会远大于一线。

 中

苏州、杭州、南京、武汉房市的单价,一直压郑州一头。

2018年至今,苏州工业园区的房价,涨幅超过40%者不在少数。单价40000+和50000+的高层小区,在二手市场屡见不鲜。

无外乎有人笑谈,在苏州园区工作,钱太少了,只能在上海买一套房子,过双城生活。

更让人大跌眼镜的是,济南、合肥的单价,也超过郑州一个身位。

不得不说,同级城市,郑州房子的性价比,可谓美丽动人。

 下

河南17地市,从洛阳到开封,从南阳到驻马店,单价10000+的楼盘,早已让人波澜不惊。

仅仅几天前,洛阳市洛龙区,碧桂园摘得一块宅地,其楼面单价已经超过7000,而周边新盘的单价也突破了12000+。

无须解释,举全省之力打造的单核省会,郑州未来的价值,将远超17地市。

17地市的人仿佛一夜睡醒,2019年五一假期,郑州人还在挑肥拣瘦之时,在郑州扫货房产200亿。

谁都看出来了,郑州房子真的不贵。其背后的原因,大部分人却没有吃透。

2016年以来,郑州的调控政策可谓第一梯队。限购限贷限售之外,几乎执行了全国最高的房贷利率。

然而,最新的指导方针是因城施策稳定发展。珠海已经放开了限购,郑州的房贷利率已经回落(30%到20%或15%)。

微妙的变化,读懂其中三味者,能有几人?

同级城市相比,郑州主流的投资思维几乎是最保守的。地铁上、饭店中,不舍买房不敢买房振振有词的人,绝不在少数。

快速城市化的外表下,小农经济的内核依然根深蒂固。更让人可笑的是,有些人经常质疑郑州未来的价值。

国家中心城市、新一线城市、自贸区、高铁枢纽、国家级航空港的红利,已经是政策的定位。

1000万郑州人,1亿河南人的势能,足以支撑这幅好牌。

2

现在买还是以后买?

2016年调控后,2017年笔者反复强调,刚需不要等,尽快上车;改善者和投资者可以等一等。

2019年此刻,笔者要明确表态,无论刚需还是改善投资,无须等待,现在买胜过以后买。

新变量新逻辑已然出现。

郑州城区的宅地已经不多了



郑州的城改用地已经开发完毕,各大地块名花有主。亲力亲为的买房者,早已熟知这个压力。

新盘层出不穷,越来越远,越来越偏,越来越遗憾。

现实而言,三环区域的新盘,已经开始发热发光。细思极恐的是,预计2019年6月底闭合的四环高架,将快速催熟四环。

老郑州人几乎将西四环外看作西伯利亚。然而,万科城一二三期已经完全烟火繁华,最新交房的万科城四期,其门面房也招租完毕热火朝天。

这就是郑州熟化的速度,你不得不相信。当下,四环已成为郑州城区的最后一张船票。错过四环,你就下乡吃土吧。

2019年,济南鲸吞莱芜,其面积已经反超郑州。

放眼郑州的大都市圈,四环内的宅地,也将秒入稀缺时代。

好区域的好房子已经涨价了



大多数郑州人,已经学到了这一点,什么是好区域?什么是好房子?可惜的是,最值钱的一点还没有学会,什么是好价格?

不久前,瀚海思念单价18000+天量首开,几乎售罄,超出了很多人的预期。

同在金水北的名门翠园,其首开的单价仅仅15000+,双地铁再加名校,你为什么要错过?

新开的名门橙邦、富田城,都是超级大盘,其首开的价格一定是深思熟虑的。这个亲民的价格,依然刚度十足,依然全城热卖。

不必一一列举了,北龙湖调价,金水北调价,常西湖调价,大北区调价,管南调价,都在一一破冰。

前两年置业的业主,应会经常接到这样的电话。从海马公园到康桥朗城,从绿都紫荆华庭到永威西郡,殷勤的中介会报出一个总价。这个价格多半会让你心中暗喜。

其实,二手房的价格松动,是老区域的老房子,而不是好区域的好新房。

现在的窗口期还不够好吗?

2016年国庆档期,郑州房市正式进入调控期。2019年5月底,已经接近32个月。

该发生的早发生了,该出现的早出现了。你等到了什么?你得到了什么?

900多天的博弈之后,郑州房市的水分早已挤干。

未来无非两种趋势:

调控趋紧,你的首付更高,你的月供更高,你的门槛更高。

调控趋松,你梦想的房子,价格更高竞争更大,你买到的难度更大。

客观而言,郑州房市未来的走向,是一个渐次放松的弹性期。

即使退一万步而言。健康发展的房市,至少要匹配GDP的年增长率。郑州未来的增长率,大概率维持在8%左右。好区域的好房子,应能维持在10%到15%的年增长率。

对于90%以上的郑州人和河南人而言,这个回报已经童叟无欺感人至深了。

3

好区域的好房子在哪里?

大龄剩女多半有一个浪漫的梦,她的未来老公不仅要高富帅,更是360度无死角的温柔暖男。遗憾的是,白马王子,通常都生活在梦中。

好区域的好房子,也不是十全十美,只是具备最主流的价值爆点。

 北龙湖

如果钱不是问题,你当然首选北龙湖。顶级资产是最安全的,更有源源不断的龙头红利。

茅台股票,成为中国多年的投资神话,就是这个逻辑。塔尖人士的财富增长速度,远远超过普通的白领蓝领。

现实评判,北龙湖的好房子,有两个标准。

越高端越稀缺


高端用材,严苛工艺,名贵园林,超大户型,超级会所,才能带来高品的生活和高端的圈层。

李超人和马老师的房子,都在香港最高端的半山豪宅区。

这样的房子,已经不仅仅是价高者得了,更需要一个幸运的机会。

北龙湖的顶豪,也会复制这个传奇。

越方便越抢手


北龙湖可谓顶级资源的集大成者。

名校、地铁、公园都是真金白银的加分项。4号线8号线、中小学用地、市政公园的距离,足以影响100万甚至200万的总价。

很多人对此迷茫,出手600万+乃至于4000万+,在北龙湖买房的金主,还不如到帝都魔都置业。

其实,河南只有一个北龙湖,相对于一省的千万乃至亿万身家的人士而言,当然是僧多粥少。

更何况,这些高端人士的产业和生活,都在河南,都在郑州。

 CBD住区

曾经高大上,但已然美人迟暮。

更拥堵的街道,更陈旧的规划,更老的房子,已经缺乏了足够的想象力。

曾经的2016年,有些无电梯的小区,也达到了单价25000+甚至30000左右的水平。

这样一个脱手的良机,你把握住了吗?

目前,这里的业主,当尽快出手置换北龙湖,越早越好。

 东站住区

高铁第一枢纽的占位,已成气候的商务一等区,决定了该片区投资和自住的双重红利。先天稀缺的住宅用地,更让其价值锦上添花。

海马公园,尽管户型一般,改善基因不强,依然在二手房总价和租金水平上笑傲江湖。

未来而言,英地金台府邸,海马公园、建业天筑等项目,还是后劲十足。

值得一提的是,东站辐射区内,老经开区的项目值得关注。

5号线环线的通车,将催熟区域。谁离东站近,谁离5号线站点近,谁就更有价值。杨金虽然近北龙湖,但是短期无地铁红利。老经开近东站区,但是有5号线,更有产业搬迁的后发优势。

 金水北

“金水省中原市惠济村”不是白叫的。金水区的现有优质资源可谓郑州第一。

360火,正弘城继续火;东润泰和牛,万科美景世玠继续牛。某种程度而言,郑东新区今天的繁华,就是金水区自然东扩的内核。

近年来,金水北已经成为最后的价值爆区。

普罗旺世神,名门翠园神,瀚海思念继续神。富贵专线4号线直通北龙湖和CBD,一旦开通,金水北将再次暴击。

谁离4号线近,谁离北龙湖近,谁就更有魅力。今日之金水,已经沉淀了五六十年的头部资源。单从这一点而言,金水北如今的价格,依然低估。

 常西湖新区

永威西郡的最新单价信息,已经达到15000的水准了。

2019可谓常西湖开花结果的大年。市府西迁,奠定了未来数十年的价值厚度。四大中心落地,成为郑州的文化地标和宜居胜地。

第三期地铁规划出炉,常西湖成为最大的赢家,远远超过了杨金和白绿大区。

4条地铁落成之际,这里的房子会让许多人高攀不起。谁离地铁近,谁容积率低,谁物业好,谁就高人一头。

 大北区

北四环,相对于南四环和西四环更有人气。

更现实的是,王者荣耀的北龙湖,也是紧邻北三环的。不必说黄河湿地的宜居,不必说惠济区的产业单薄。房价跌宕起伏之后,大北区当下的价值水落石出。

2号线北延长线、7号线的规划落地,就是主政者的价值认可度。大北区而言,谁离2、7号线近,谁离北龙湖近,谁容积率低,谁的含金量就更高。

毫不奇怪,同区比较,东部的热度,高于西部,正弘府一房难求。

其实,地铁始发站的正商家河家,其12500的单价,难道性价比不高吗?

 管南

2016年之时,绝大多人都想不到,这是郑州房市未来的魔地。

占位而言,郑州城区东西长而南北短,南三环和南四环更是近得一塌糊涂。

郑州城运大势孔雀东南飞,管南兼得东区和港区的两大红利,城区几乎独此一处。

更惊喜的是,小李庄火车站的规划,将落地更多的地铁和配套。绿都双雄、鑫苑国际新城、永威城、富田城等超级大盘完全落地之后,其高人气和强配套应水到渠成。

管南神盘迭出,价格逆势而张,其背后的逻辑足够扎实。

不妨透漏一个细节。

康桥朗城,89平的小三房,月租报价2500;绿都紫荆华庭三期,月租报价2300。这就是当下最真实的价值比较。

 双湖科技城

郑州四环外的新区很多,不必一一列举。双湖科技城太特殊了。

价格几乎最低

华润悦景湾,其单价仅仅在11000左右,这是郑州城区品牌大盘的地板价。和17地市相比,和中牟绿博新郑南龙湖相比,这个价格相对低估。

纯净地规划


郑州城改的模式,决定了高容积率的小区和安置房的混搭。

滨河国际新城之后,中建再度主刀了100%的纯净地双湖科技城。纯净地现在更宜居,未来更值钱。

有高新产业


大多数新区,都暂时没有产业支撑,其未来的价值会有折扣。

双湖科技城,是河南一省高端产学研人才最集中的区域,这种优势不可复制。

顶级高校资源


郑州大学、信息工程大学、河南工业大学、郑州轻工业大学云集附近,这是郑州含金量最高的大学集聚区。

谁都明白,全国所有的一二线先行城市,其最著名的高校住区,都是当地的价值大区。

近两年来,万科、华润、中海、正商、金辉、美的纷纷入驻,应有深意。

结语

无论主动还是被动,每个人都被社会的大潮裹挟着前行。

物竞天择中,社会进化,生活进化,价值进化,你进化了吗?加速度运行的生态中,你赚钱难,投资更难,保值增值最难。

香港人百年资本洗礼之后,经常说一句口头禅,钱只相信砖头。

购买一套城市的房子,本质上就是投资了城市的股票。对于90%的郑州人而言,最安全而最长久的回报,莫过于拥有一套到N套好区域的好房子。

好房子的价值增长,永远大于或等于这个城市精英阶层的财富积累。