20年涨了35倍,魔都顶级豪宅进阶史!

来源:鉴墅

 鉴墅 | 第275期  文 | 鉴客 

1998年,一纸文件,废除了延续数十年的福利分房制度,中国人从此走上了买买买房的不归路……20年,魔都人民的年平均工资从12590元到93984元,涨了7.5倍;20年,魔都商品住宅平均价格从3176元/㎡,到53400元/㎡,涨了16.8倍!

而魔都的豪宅最高价,就更了不得了了:从1万元/㎡到35万元/㎡,足足涨了35倍!上海“第一豪宅”换了一批又一批,魔都20年的豪宅发展史,几乎就是刷新房价与房价被刷新的过程,看完之后只能感慨:上海有钱人也太多了吧!

1999年

仁恒滨江园,1万元/㎡的精装修住宅

1999年,可谓是商品住宅发展的始点,商品房开始获得了更多人的关注。但那些所谓的“豪宅”,还只是金字塔尖上一小部分人(而且大部分是境外人士)的“奢侈享受”,和普通人并没什么关系。

上海最早的精装修公寓之一,也是首家通过国家建设部3A级住宅性能认定的小区——仁恒滨江园,就是在这个时候诞生的。当时上海住宅平均价格约3100元/㎡左右,仁恒滨江园的均价却达到了近1万元/㎡。

不过当时仁恒滨江园的产品在户型、装修等方面都属于新加坡“组屋”(工薪阶层)级别的,还称不上真正的豪宅,因此为价格买账的人并不多。项目通过一波“神操作”跻身豪宅圈的精彩故事,后面会说到。

2000年

“中山公园”热炒,房价直逼1万元/㎡

2000年的上海市区还很小,以”外滩—人民广场”为核心,西不过徐家汇,东不过浦东南路。这一年,上海职工平均年收入是15420元,平均房价3326元/㎡,一个人不吃不喝一年勉强能买5㎡。

这一年,上海还没有真正意义上的“豪宅”,但热炒的区域却出现了,那就是中山公园——当时上海人印象中的“郊区”。一个叫“圣约翰名邸”的楼盘,从1999年的6500元/㎡,直接涨到9000元/㎡,出手的大多是香港人和台湾人。

从东方雅苑看出去的视野

当时上海售价最高的一批住宅,应该是集中镇宁路上的东方剑桥,东方雅苑等港式豪宅,售价都已经超过1万元/㎡。而市中心黄浦、老卢湾、老静安在售的住宅几乎没有。

2001年

第一豪宅“世茂滨江花园”横空出世

2001年,镇宁路受到港台人士的喜爱,高端住宅价格已经飙升到14000元/㎡左右,成为当时上海房价最贵的地段之一。徐家汇也开始热炒,即将迎来2002-2003年的“最高光时刻”——“徐家汇”一度成为了上海的代名词!

这一年,温州炒房团首次在上海现身,一个由157个温州人组成的“看房团”,携5000万资金奔赴上海,一次性购房100多套!温州炒房团的盛名,也由此而传播于大江南北!

也是在这一年,上海第一个真正意义上的豪宅——世茂滨江花园横空出世了! 

很多人可能还记得当时楼盘广告中,梁朝伟用浓浓港普吐出的“世茂滨江花园”和玻璃窗外一览无余的黄浦江风景。

“亚洲第一高楼豪宅”,16万㎡的集中绿地、70%绿化率、6大世界主题社区园林和4大豪华会所,无一不颠覆当时人们对高层公寓的认知。

乃至项目当时被很多人称为“童话里的城堡”。项目开盘时均价约15000元/㎡,年底就涨到了约2万元/㎡

2002年

仁恒滨江园,让人拍案叫绝的“神操作”

2002年,被很多人看做是上海楼市的一个分水点。这一年上海商品住宅平均成交价格从2001年约3600元/㎡,涨到了2003年的约5000元/㎡,涨幅高达40%。其中有个楼盘表现尤为亮眼,它就是仁恒滨江园。

仁恒品质虽然普通,但价格上却绝不认输,也提到了2万元/㎡。同时在营销方面下足了功夫。如果你当年曾路过福州路,那么想必看到过他们的巨型海报!除了砸钱做广告提高品牌形象和知名度,他们还有过一波“神操作”……

那一年,在陆家嘴二手市场发生了”海量成交”:仁恒的二手房遭疯抢,价格一路扯高,仿佛向所有人证明:仁恒的房子就涨价也卖得动!于是项目新房也开始进入疯抢状态,无数的人冲了进去,毕竟一个转手就是赚呀!

仁恒上海另一个豪宅:仁恒世纪公园

不到一年,仁恒的报价已经从2万元/㎡涨到了3万元/㎡,“一线豪宅”称号妥妥的收入囊中。仁恒后续在天山、联洋等的地块都以“豪宅”定位。品牌效应有多成功呢?就是后来仅凭“仁恒”两字,就能比周边住宅贵出20%。

2002年还有一个豪宅面世,那就是翠湖天地一期,但项目在当时倒并没有什么上海人买,因为——人家压根就没在国内搭售楼处!当时项目为外销房,在国内千金难购,价格都是按美元计的,2000美金/㎡按当时汇率约1.66万元/㎡。

2003年

上海紫园8号,首个亿级楼王出现了!

2003年,在著名的18号文件里,房地产被定位成“支柱产业”!全国房地产开发投资首次突破10000亿元,房地产市场第一次出现了“过热”的苗头!这一年,房地产市场出现了两大火爆话题:

陆家嘴,世茂滨江花园顶楼复式1000㎡的“最高楼王”的拍卖轰动了全球!6个人,数轮拍下来,最终以总价3550万成交。

另一边佘山,上海紫园8号别墅则以1.3亿的总价轰动全国,成为首个亿元别墅、国内楼王,开创了国内“亿元级”别墅的先河!——这个占地12000㎡的顶级豪宅,光造价就高达8000万!

公寓方面,沪南路555号,只有35套(稀缺呀)的鸿丰香缇花园,也在8月开盘了,均价4100美元/㎡,按当时的汇率算,均价约3.4万元/㎡,价格也超过了当时火到不行的仁恒滨江园,成为新兴的顶级豪宅之一!

2004年

一年诞生2个《中国十大超级豪宅》

2004年4月,上海公布《关于预售商品房转让问题的决定》,推出了早期的防 “炒房”的政策。但7个月后,上海世博会规划方案出炉,又将楼市推向了另一个高潮。这一年上海出现了一大批顶级品质的豪宅,包括传奇“檀宫”

2004年年初,檀宫开盘!这个整盘只有18栋,平均每栋占地4亩,每栋别墅都有一本楼书,业主全部为世界级富豪、名流的超级豪宅,当时开盘总价6000-8000万元/套(单价6.7-8.8万元/㎡),并登上了《中国十大超级豪宅》榜。

当年另一个登上《中国十大超级豪宅》榜的,是上海第一个以“欧陆庄园”为主题的别墅——西郊庄园。整个项目内有18座岛屿、5片湖泊,建筑覆盖率只有14%。配套也是奢侈得不得了:30000㎡的双俱乐部和10000㎡的会所!

大名鼎鼎的九间堂别墅,也是在这年开盘的。4.5万元/㎡在当时不算突出,但在那个流行托斯卡纳、地中海、法式风格的年代,纯粹的中式风格却笼络了大批铁杆粉丝。随着马云、叶立培等大佬的出手,九间堂很快也就跻身了顶级豪宅之列。

古北臻园别墅

另一个耀眼的高层住宅则是古北臻园,老上海洋房与西班牙建筑的经典之作,当时对外报价5-16.5万元/㎡,均价6.9万元/㎡。在当时几乎可以秒杀所有高层公寓,均价直逼檀宫。当时最高一批豪宅世贸滨江花园、仁恒滨江原等都还在3-4万元/㎡徘徊。

2005年

汤臣一品面世,从此开启“霸屏”模式

针对上海高价楼盘排队现象司空见惯,越贵越抢手的状况。上海的楼市调控终于发狠了!一个月的时间接连出台了3个政策。2005年夏季上海总算出现了一场降价运动。但是这一年,豪宅界的“老大哥”汤臣一品来了!

在此之前,不得不提一下另一个号称“第一豪宅”的项目:华府天地。7月开盘时,均价5.8万元/㎡。当时,能包下一座巴西石矿来打造全石材立面的住宅,实在太罕见了。后来“华府天地”四个字,也成了高端的代名词,甚至不少外地楼盘取名时都会冠上“华府天地”来彰显品质。

华府天地“第一豪宅”的位置坐了不到3个月,汤臣一品就带着11万元/㎡均价,最高1.3亿的总价强势登顶了!一夜间,上海豪宅平均价格翻了近一倍!此后的10多年里,汤臣一品不是在刷新房价记录,就是在刷新房价记录的路上。

2006年

世茂佘山庄园,2.8亿元总价冠绝全国

受2005年楼市调控的影响,2006年的楼市稳定了许多。上海的豪宅区在这个时候也已经逐渐形成。其中以陆家嘴滨江、卢湾、新天地为主的公寓豪宅聚集区;花木、联洋、佘山、虹桥等为主的别墅豪宅聚集区最为主流。

翠湖天地泳池会所

林心如和苏有朋也是在这一年,入手了新天地豪宅“翠湖天地”,当时项目单价达约6万元/㎡左右。

这一年,世茂佘山庄园面世。这个全市唯一三山一湖自然景观资源的庄园式独栋别墅,800多亩地上只规划了72栋别墅,0.1的容积率低到让人发指,占地最大的别墅占地足足28000㎡!

项目72栋庄园别墅分布在20个小岛之上,内部还有个30000㎡的大型生态湖泊,由六条河道与月湖水系相连。当时总价最高的一套别墅报价2.8亿元!曾连续4年稳坐《中国十大超级豪宅》头把交椅。

2007年

总价7000万,38年产权的旧改大楼

2007年上海楼市天价“地王”频现,不断上演“面粉贵过面包”的故事,房价也开始暴涨。银行贷款利息一连加了4次,提高首付比列等,仿佛也只是隔靴搔痒。稳定房价这事,在这一年不过是美好又虚无的梦想了罢了。

绿城玫瑰园

这一年,也是品质豪宅扎堆的一年。单价4.5万元/㎡左右,拥有独特椭圆形建筑的王子晶品以及堪称“建筑博物馆”的绿城玫瑰园等,都诞生于这一年。但其中最不容忽视的,还要数济南路8号“巴卡拉”公寓。

2007年4月,有着“上海天价豪宅”之称的济南路8号开盘了。均价8000美元/㎡(约6万元/㎡),公寓总价58-1000万美元不等。均价并不甚起眼?如果告诉你,这是个使用年限只有38年的旧楼改造项目,你还会这么想么?

2008年

华洲君庭,诞生在楼市大起大落之中

受全球金融危机的影响,楼市转向萧条:成交量大跌60%,土地流拍频繁,开发商讨论最多的主题竟是:如何体面的降价?大起大落之下,买卖双方都受到了明显冲击。下半年上海甚至一连发布14条房地产救市措施,试图振楼市……

就在这样混乱而焦虑的一年中,全国第一高楼“上海中心”开工了,如今上海平均总价最高、甚至与檀宫齐名的顶级别墅“华洲君庭”开盘了!

华洲君庭开盘的时间,赶在了2008年的年底,或许是受整个房地产市场的影响,当时的华洲君庭,还没有如今最低3.3亿/套起这种“俾睨天下”的气势。项目开盘时均价6.6万元/㎡,总价平均8000万元/套。

2009年

楼市陷入狂热,成交价纪录不断刷新

2009年,4万亿救市资金来了,绝大部分人还没明白过来这意味着什么,此前还一片哀嚎的楼市,突然又陷入了狂热,楼市失控了!当年,上海住宅成交量涨了一倍,全国房价涨幅达23.2%。

世茂佘山庄园2.05亿别墅

这一年,住宅最高成交价一再被刷新。先是汤臣一品成交价率先突破16万元/㎡,紧接着古北臻园成交了一套19万元/㎡的别墅,打破汤臣一品的单价记录。世茂佘山庄园的一套别墅楼王,则以2.05亿元的最高总价成交!

位于花木的浦东星河湾,也在一众全新住宅中脱颖而出。5万元/㎡的均价开盘,首日成交金额超46亿元,创造了当时楼市单日成交金额的奇迹!不足2个月,单价便涨至6万元/㎡。

陆家嘴还有一个景观视野堪比汤臣一品的豪宅中粮海景壹号,年底前也开盘了,均价9.8万元/㎡,而当时汤臣一品均价约11万元/㎡。

2010年

东郊、佘山两大亿元级别墅平分秋色

2010年上海楼市仍然跌宕起伏。上半年房价暴涨:住宅成交均价上涨35%,上海全面迈入“2万元”时代;下半年史上最严调控政策出炉,“限购”政策向全国铺开,住宅成交面积随即腰斩。

浦东东郊别墅区内的另一个顶级豪宅东郊壹号开盘,118亩土地上只有26栋别墅,平均每栋占地4.5亩!开盘时均价为13.8万元/㎡,总价最低6700万元/套起。再来看看9年后的今天,项目总价最低已经要2亿元/套起了!

佘山的中凯曼荼园也在这一年面世,这个中凯集团以7000万元天价签约27位设计师,计历时4年,设计费用高达1.5亿元打造出来的“艺术品级”豪宅, 开盘时均价13万元/㎡,总价4000万-1亿元/套。

汤臣一品

哦对了,这一年,古北臻园那个19万元/㎡的最高价豪宅被退房了;汤臣一品又凭借着18.9万元/㎡的成交价,刷新了自己此前16万元/㎡的最高价纪录。

2011年

远洋博堡登上《亚洲十大超级豪宅》榜

2011年的楼市调控有了显著的成绩,住宅无论是成交量、成交面积、还是成交套数都大幅下降,成交均价也稳定了许多。也是在这一年,婚姻法对于房产产权归属进行了重新定义,全国一度掀起“产证加名潮”。

11月,老卢湾区标志性顶级豪宅凯德茂名公馆开盘,单价最低9万元/㎡,最高18.2万元/㎡。

年底,北上海第一豪宅远洋博堡开盘,均价8万元/㎡,最低总价4000万元/套。其中楼王总价高达2亿元,光是建筑成本就达3000万左右,而内部装修更是达到了7000万!当年入选“亚洲十大超级豪宅”。

2012年

中粮海景壹号,魔都首个20万+豪宅成交!

2012年的楼市依旧极富戏剧性,接踵而至的调控政策终于放缓了脚步,楼市从年初的“倒春寒”到年中的“成交量爆发”再到年末的“供销两旺”,开发商纷纷感慨“最艰难的时刻终于渡过了”。

那年过完春节不久,上海楼市就因一个磅级的消息炸开了锅,滨江凯旋门拿预售证,均价16万元/㎡,最高报价26.4万元/㎡,超越汤臣一品成为上海单价最高的楼盘,一时之间话题不断,风头无两!要知道,项目当初拿地时,平均楼板价只有2万元/㎡。

滨江凯旋门别墅

不过滨江凯旋门的高价神话,开盘不到一个月就破灭了。首批推出的房源成交均价仅11万元/㎡出头,和报价相差得不是一点两点。当然这和当时推出的房源位置、楼层等都有关系,但吃瓜群众哪管得了那么多呢!

中粮海景壹号高层景观视野

这年豪宅界还有一个大事件。10月,中粮海景壹号成交了一套单价21.6万元/㎡的房源,刷新了汤臣一品此前18.9万元/㎡的纪录,成为魔都首个成交单价超20万元/㎡的新房,也是十分具有历史性意义!

同年,在闸北不夜城,其实还有一个了不起的豪宅面世,那就是如今的浦西顶豪“华侨城苏河湾”,当时单价最高也达到了19万元/㎡,虽然被滨江凯旋门和中粮海景壹号压了一头,但也绝对值得在这里多写上两笔。

2013年

华侨城苏河湾,摘掉闸北“下只角”帽子

虽然有“新国5条”和“不动产统一登记”等调控,但2013年还是迎来了楼市成交的又一高峰,成为4来住宅成交量最高的一年。土地市场成交也十分喜人,乃至下半年国土资源部直接下令:供求紧张的城市,年内不许再出现“地王”!

2013年上半年的时候,上海还有一个持“顶级豪宅”名号的新盘,那就是静安区的远中风华园。项目5月份开盘时,联排别墅的报价高达22万元/㎡。

到了8月,华侨城苏河湾第二批公寓预售证下来,备案价格9-25万元/㎡!至此,闸北苏河湾一带,可算是摘掉了“下只角”的帽子,好好扬眉吐气了一把!好歹咱也是有25万元/㎡“一线豪宅”的区域了不是?!

向来售价低于住宅的“类住宅”界,也在豪宅圈崛起了一匹黑马——保利ONE56,开盘价高达11-17万元/㎡。这也是当时保利地产在上海乃至全国最高端的项目之一,干挂石材和玻璃幕墙组成的外立面十分具有标志性。

2014年

最高38万元/㎡,魔都6刷最高房价纪录!

2014年的上海楼市,住宅成交是震荡下行的,但房价却是始终坚挺。这一年,国家开放“单独二胎”政策,紧凑3房成为了市场上的热馍馍。上海豪宅圈,则又是最高房价反复刷新和被刷新的一年。

华侨城苏河湾露台视野

1月,华侨城苏河湾住宅预售最高报价从25万元/㎡升至28.04万元/㎡,而到了7月份,其预售最高报价又被他自己刷新,升至29.8万元/㎡,涨价节奏快到让人反应不过来。

而另一边,绿城黄浦湾在5月份推出新一批房源,其中顶层报价直接飙到38万元/㎡,总价2.3亿,再次刷新上海公寓价格(报价)记录!项目高区数十套面积450-500㎡的景观房源,单价统统超过了30万元/㎡,每套总价都将超过1亿元!

汤臣一品样板房双开大门价值80万

当然,任你报价再高,没成交也是虚的,汤臣一品表示:我破成交价纪录给你看。4月24日,项目签掉了一套986.45㎡的高层复式单元,总价2.285亿元,成交单价23.16万/㎡,同时刷新了上海公寓成交单价、成交总价纪录!

绿城黄浦湾高区景观

不过汤臣一品这个成交单价纪录也只不过维持了半年。11月,绿城黄浦湾一套高区景观房源以24.22万元/㎡的“历史最高价”成交了!面对破纪录跟玩过家家似的豪宅们,我们也只能自我安慰——纪录嘛,可不就是拿来破的么……

2015年

量价齐升、地王频出的豪宅元年来了

亲历过2015年上海楼市的人,一定还对那一年的疯狂记忆犹新。成交量几乎是以波浪冲高之势上涨,成交面积达到1500万㎡,创下了6年来最高纪录,仅次于2019年的1900万㎡。上海商品住宅均价也迈入了“3万元”行列。

2015年更是被称为“豪宅元年”,上海豪宅的成交量价齐升,地王频出。全国豪宅成交量排名前10的楼盘中,上海独占6个;全国50个最贵豪宅中,22个来自上海!总价、单价、区域大大小小的地王共计11个! 

这一年,闸北静安合并。大宁金茂府创下开盘一小时劲销21.2亿元,年度销售额超50亿的奇迹。第二季度,上海豪宅成交量暴增了4.4倍,几乎是肉眼可见豪宅在一天天在增值!“日光”神话却依然在上海滩不断上演……

汤臣一品景观视野

11月,汤臣一品在17、18两日接连出现2套亿元豪宅的成交,分别以25.16万元/㎡、26.92万元/㎡的单价成交,接连打破了一年前绿城黄浦湾24.22万元/㎡的最高成交纪录。

2016年

上海老洋房40万元/㎡成交刷全国纪录

2016年 10月以前,上海卖豪宅就跟卖白菜似的,当日售罄甚至一小时售罄都是家常便饭,10万元/㎡以上的豪宅成交量是15年的4倍以上!以至于“日光盘”三个字都引起了相关部门注意,成了“敏感词”。

由于地王大爆发,房价上涨过快,下半年的上海再次进入调控状态。限购升级,认购又认贷模式开启。一度引发了能与王健林“1个亿小目标”分庭抗衡的话题“上海疯狂离婚买房潮”——1000万的二套房,婚内买和离婚买,首付至少相差400万,你离不离?

融创滨江壹号院实景

这一年,融创滨江壹号院、九龙仓滨江壹十八等一批爆红的豪宅纷纷面世,价格都在10万元/㎡以上。而这一年豪宅最高成交价纪录,又被刷新了两次。

第一次是在4月,华侨城苏河湾的一套别墅,以2.42亿元总价成交,单价高达34.9万元/㎡,创下全国商品住宅成交单价之最!

第二次就比较特别了,来自一套始建于1924年的历史老洋房——巨鹿路886号,这栋洋房是建筑大师邬达克在上海的处女作,老洋房成交单价高达40万元/㎡(含土地金),成为全国(内地)成交第一天价! 

2017年

全年仅5张豪宅预证,汤臣一品再刷房价新高

2017年,“日光、地王、价格翻倍”等让人看完立刻鸡血加身的词销声匿迹了,取而代之的大多是“速冻、平稳、理性”。“类住宅”被封杀,调控愈发严苛,住宅成交量创下2006年以来(12年)最低值。

大华斐勒公园

豪宅市场也被限得厉害,内环内预售证只有4张,预登记价格达到10万元/㎡以上的只有瑞虹新城悦庭、仁恒公园世纪、融创香溢花城和大华斐勒公园5个楼盘,新增供应实在少得可怜。

仁恒世纪公园:2017豪宅成交量TOP1

即便在这样的大背景下, 2017年豪宅市场还是表现不俗,10万元/㎡以上的豪宅共成交了1668套(2016年为1889套)。市场上还有一个“异数”,销售成绩好到扎眼。没错,还是我们豪宅的老大哥——汤臣一品。

汤臣一品顶层复式样板房

老大哥8月之前先后成交两套亿级豪宅之后,8月紧接着成交3套房源,每套总价8500-9500万元之间。10月底,项目成交了一套总价2.05亿,单价高达到34.3181万元/㎡,再次刷新上海高层住宅新房成交价记录(多层房价记录保持者还是苏河湾别墅和巨鹿路886号老洋房)。

2018年

豪宅成交断崖式领跑全国其它城市

2018年,楼市还是那个楼市:住宅成交量13年来倒数第二,成交均价53400元/㎡创新高;但豪宅市场已经不是那个市场了,憋了一整年,豪宅预售证犹如开了闸的洪水般排山倒海般奔涌而来,仅4月就有7个豪宅拿证。

云锦东方总价3000万元以上豪宅成交114套

豪宅成交喷井:全年单价10万元/㎡以上的豪宅成交达2011套,是全国其它城市成交套数之和的近2倍!总价3000万以上的豪宅成交892套,占了全国3000万以上豪宅总成交量的近一半!

中粮前滩海景壹号

前滩、陆家嘴北滨江、新江湾城等新兴高尚住宅区,有钱都抢不到房!中粮前滩海景壹号,更是以3127组客户,1300%+认筹率,88亿认筹参与金创下楼市历史记录!

大热盘信达泰禾上海院子

不过,受“限价”政策的影响,拿到预售证的豪宅虽多,却无一不是平价或者压价上市。这一年,上海最贵楼盘list,没有增加新的成员……

2019年

楼市和豪宅的故事还在持续书写

2019年,上海商品住宅正式踏上历史舞台的第20年,这跌宕起伏20年,演绎了魔都生动异常的城市变迁。时间还在流淌,上海楼市与豪宅的故事未完待续……

PS:魔都20年顶级豪宅的故事,因很大一部分未能亲身经历,相关楼盘故事和数据均通过大量调研获得,其中难免有遗漏和偏颇的部分,欢迎探讨与指正,谢绝尬黑哦……

文章来源:绝对海派

文内数据来源:国家统计局、网上房地产、克而瑞、百度搜索、房天下、搜狐焦点、易居房产等等


—墅—

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