让人又爱又恨的房价,影响了多少人的购房计划?

来源:中原楼市网

在小阳春闯关入夏失败之后,郑州房地产市场出现了更为严峻的信号:

“7折特价房”再现,“秦岭别墅”的黑天鹅惊现郑州,一连串的连锁反应让人诚惶诚恐,新一轮的房地产市场集中整治即将开启……

一个接一个暴击,是不是房价向下的压力变大了?

面对一大波正在路上的特价房,从高处掉落的“利剑”要不要接手?信贷政策收紧,集中整治开启,下周,万众瞩目的科创版也将正式开板,多米诺骨牌已经推倒,仿佛又听到了摧枯拉朽的声音。

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特价,特价,白菜价!

你的小心脏还受得了吗?

不知从何时开始,售楼部也开始了大卖场的促销模式,而且,凡是“大放血”,总喜欢在晚上。

估计是觉得见不得光,也可能是抓住人性的弱点,白天是人类,一到晚上就变成了野兽,贪婪的本质更容易激发出荷尔蒙的冲动,搞激情营销。

上个周末,据说郑州惠济北某盘放出了一批特价房。

周边的市场均价12500元/㎡(毛坯),而该盘上期开盘价格14500元/㎡(精装);如今,133㎡的特价房价格,只卖10500元/㎡,虽然还有一个1200元/㎡的精装捆绑,整体价格或许只能算是挤干了水分回归合理价位,但整体上来说降价3000元/㎡,总价就是40万的差价,让曾经的购房者情何以堪?让周边的竞品房源情何以堪?

75折价格出货,确实够狠。

太阳底下没有新鲜事儿,其实,再往前一周,同一个板块里的,有一个楼盘更狠,直接65折,7500-7700元/㎡,不过,有个前提是,必须一次性付款!


还有半夜悄悄开盘,每平米直降2000的。

打折促销的,除了大北区,还有最近风头很火的南港。

“郑州航空港区 地铁2号线旁

11000+买 精装修 洋房

7层电梯洋房

全国前5的开发商

关键还送一个8万车位券,(车位8.5万-10万)

低于周边价格2000元/平”

“xxxx,纯洋房社区,总层高7-9层,现在订购送车位,精装交房,全屋配备壁纸,中央空调,地暖,新风系统,优惠截止本周末。”

······

这一个接一个的降价暴击,早已超越了降维打击的范畴,直接是狂轰滥炸,不按套路出牌。

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特价房狂轰乱炸,

下一个炸的是哪儿?

面对这么多的特价房狂轰滥炸,很多人早已按耐不住了,要不要出手?

坦白说,作为营销的一种手段,特价的确很有杀伤力,就好像是戒色戒烟戒酒,当一个赤裸裸的诱惑摆在你面前,如果说一点都不心动,那就太假了。

但,心动不等于冲动。冲动是魔鬼,刀郎说,冲动会遭受惩罚。

先平息掉内心熊熊的烈火,在出手之前,我们最起码应该先冷静下来再说。

特价,作为商家最有效的一种营销手段,可以说是屡试不爽。双11、618这样的电商促销活动,很多人抱着省钱的目的生生买了一堆本身就不怎么需要的东西,“多省钱”却变成了“多花钱”,且不说很多商家是把价格升上去再降下来,大多数人也会被蒙在鼓里,很多客户抢着最后几分钟下单,第二天一看活动继续,然而,即便是这样,双11已经办了十年,马云说,双11要办100年,我想,这有点太保守了,估计如果有电商在,如果人们还买东西,这样的促销活动就不会消失,这就是人性的弱点,这就是促销搞特价的魅力。

电商优惠几块钱就能把人骗的团团转,一套房子动辄优惠大几十万,没有人不心动。

凡是市场,总有特价,曾经,我们熟悉的特价房,大多都是极少数的、非常差的楼层,或者同一栋楼里建了一些安置房、公租房的,但既便如此,所谓特价也只是比正常的价位每平米优惠个几百块,至多优惠个几个点,但像这样大规模的7.5折甚至6折促销,真不多见。

那么,开发商这么大放血,是不是傻呀?说实话,有点傻,如果房子好卖,加价还来不及呢,谁会打折?

所以,这只能说明一个问题,那就是这些房子不好卖。

首先,这一波降价热潮是大北区挑起来的。

大北区曾经是热点区域,很多媒体以及开发商都鼓吹“生活向北”,为什么现在就不好卖了呢?

其实,原因很简单,就好像去年绿博降价,道理是一样的。

绿博也好,大北区也好,其实都是很好的一块处女地,他们的天赋基因的确也很适合做出宜居的好产品,然而,好归好,问题也不少。

1. 体量真的太大了。

我们不用搬数据,你去郑开大道兜一圈,从郑州到开封几十公里,两侧到处都是楼盘,大河路两侧也好不到哪儿去,千亩大盘扎堆,而且还是贴身肉搏,地段差不多,产品差不多,想要博出位,真的太难了,所以,当黔驴技穷的时候,把人逼急了,只有最后一招,那就是价格。

2. 市场真的不景气。

楼市和车市一样,也有淡季和旺季,特别是在这种横盘平销期,除了特别的刚需和特殊的机遇,客户买房的热情不高,没有足够的刺激,很难真实打动客户。

3. 财务真的很拮据,上边有压力。

此次降价的几个楼盘,有两个楼盘是一个开发商,这说明,这已经不单单是一个盘的自选动作,这可能是开发商上层的重大决策。

而且,这可能并不是一个开发商要面临的问题。

不久前,银监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,涉及房地产的信托融资渠道,接下来会基本叫停,本就缺钱的开发商资金链更紧张了,缺钱了咋办?最直接有效的一招就是降价甩货、资金回笼。

再联想到今年年中各大房企纷纷开启的营销誓师大会,冲刺业绩声势浩大,或许,这样的突击特价,只是一个开始。至于,这把火会烧到哪里?从绿博到大北区再到港区,郑州的外围已经少了大半了,剩下的另一半,我们骑驴看账本,拭目以待。


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看清价格的本质,

下半年的房价去哪儿?

降价是一回事儿,怎么看是另一回事,一定要辩证的来看降价这回事儿。

房价和股票一样,不能只看瞬时价格,要看周期,看趋势,要放到更大范围内来看。

只有放到更大的范围来看,你才能看到这样的价格是“真优惠”还是“假实惠”?

所谓降价,是不是只是挤干了水分,回归到了正常的价位?所谓降价,是不是只是一场让利营销,目的是吸引更多人的眼球?

比如,今年7月份车市开始实行的国六标准,从A到B级到C级,很多车都开启了大幅度让利销售,很多网上流行的优惠幅度,真实到店之后才发现根本不是那个样子,只要你到店了,万能的置业顾问就会想方设法逼定你,所以,价格不能道听途说,有时候你看到的也不一定是真相,实地考察才更有说服力。

再比如,日前,靠造海景房出名的威海乳山市,因为房子卖出“白菜价”登上热搜,新房均价10000元/㎡以上,二手房均价却只有4300元/㎡,最低甚至只要1800元/㎡!甩出这种白菜价的“乳山海景房们”,当然不能抢!不能抢的还有曾经的“鹤岗”。当潮水退去才知道谁在裸泳,这样残酷的现实再次告诉我们一个残酷的真相:失去流动性,有价无市,没人来接盘,房价就要从高处摔下来。

那么,我们应该怎么看价格呢?

最近,除了这些狂轰滥炸的楼盘降价事件,还有一件事也很值得关注,那就是我们的大一线城市——深圳以后不再公布房价了,自此,四大一线城市都不再公布房价!

作为深圳市房地产市场的房源及成交等各项数据发布的官方网站,“深圳市房地产信息平台”已经悄然三月没有更新了。其实,很多城市的均价,实际也是靠其他数据计算而来。部分公开了的城市,你去找数据,也很难拿到第一手的数据,一些数据相关机构不直接告诉公众,反倒给了市场研究机构,最后,告诉你的,也未必就可信。

深圳不公布房价背后,有多重因素。官方解释说,房住不炒,短暂的房价波动不能够说明问题,考虑到不要误导公众,市民可通过国家统计局数据了解当地房价。深圳,一直都被视为房地产领域的风向标,深圳不公布房价是为了降低公众对于楼市价格的关注度,希望大家不要从每个月紧盯着房价的这样一个数据来去决定自己的投资,从而让楼市更均衡发展。深圳等一线城市,二手房成交量、比例相对较大,房价波动比较大也很正常,而大部分二线城市则不是,主要还是新房占比更高,不过,相信未来随着更多城市进入存量房市场,还会有更多不再披露新房均价的城市。

所以,对于房价的短暂波动,或许我们都应该保持一个平和的心态,笑看云淡风轻,关键是,你能做到么?

我想,对于下半年的房价走势,很多人还是一样会很好奇。

我们不做无谓的预测。从国家统计局发布的6月份70个大中城市房价来看,6月份63个城市房价环比上涨,与5月份的67个相比有明显减少,其中,与5月份相比,一条最为鲜明的变动轨迹是:20城的房价出现了下调。而与其对应的则是,2019年上半年,全国住房价格水平上涨了7.5%。

在国家信贷政策没有明显放松甚至收紧的背景下,叠加7-8月是市场的惯例淡季,或许,这个炎热的夏季,会很清爽,当然,这清爽中可能也有很多机会。

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【结语】

很多人问,面对从高处掉落的“利剑”,要不要接?

这一点也要辩证地来看。

对于郑州,相信大部分区域是极富潜力的,而一些区域的调整可能也是暂时的,所以,机会还是有的,关键是要辨别机会。

支撑高房价的一个重要因素,就是人口净流入,有人,才能给城市带来经济增长的活力,人口持续净流入的城市,房价才能在高位继续维持下去。

郑州是一个人口净流入城市,但具体落脚点却竟然不同,这就要参照另一个数据,那就是房屋空置率。

房屋空置率,可以通过晚上亮灯率判断。如果一个片区空置率太高,投资者太多,一到晚上,黑压压一片,几十栋楼只有零星几户亮着灯,那么你就要好好认真考虑一下了。虽然,当初郑东新区也被称作“鬼城”,但那是十几年前,郑州也只有一个郑东新区。如果空置的房子太多,能交易的房源充足,没人来接盘,房子没有流动性,价格再便宜,也只是一堆钢筋水泥,没有投资价值。

另外,就要考虑你自己的需求了:

如果你是刚需,最少还是考虑生活方便,不要因为一点点价格去牺牲自己的生活,那样舍本逐末有点得不偿失,房子是用来生活的,不要被房子主导,更不要被房子绑架。

如果你是投资,建议不要乱加杠杆,也不要把所有的资产全部放在楼市一个篮子里,不过,虽然水深火热的科创版可能会更刺激,如果你没有经验,可能还是楼市里更稳妥。

相信,未来可能会有很多这样的类似于降价一样的暴击,但还是要提醒大家——即便是再具有诱惑力,一定要抑制冲动消费,冲动是魔鬼。

往期回顾

/楼市观察

从土拍看各大房企在郑州下了一盘怎样的棋?

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