郑州房地产公司哪几个将消亡?1-7月市场数据给您答案!

来源:房东俱乐部

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撰文: 司马柱   美编:小樱   校对:塔夫

2019年上半年的郑州房市,乱字当头。

前有深夜开盘引爆全城,后有强势推出特价房搅乱格局;

有人不动声色北龙湖连夺三宝地,有人千辛万苦主城区拿不到地;

一大波刚需被迫涌入南龙湖,一大波地市客户杀入郑州主城区;

……

乱是整体感受,若要读懂2019年上半年的郑州房市,只需理解这11大现象。800多个数据告诉您未来哪些地产商靠谱,哪些地产商又将消亡!

一、开年那波小楼市阳春

春节过后,郑州普通购房者对于市场节奏的变化并不敏感。直到3月份几个热点项目火爆开盘,如同春日惊雷一般炸响在郑州房市。

3月22日晚,位于高新区门户位置的钱隆城选择在这天夜晚11点开盘,上千名购房者和中介代理公司的工作人员裹着棉袄大衣,顶着寒风拥挤在售楼部。当晚推出的120余套高层房源几乎被一抢而空,毛坯单价已达14500-15000元/平左右。

开盘火热的不仅是高新区,管南大盘富田城九鼎公馆也在同一天当晚首开,单价在14400-15100元/平左右,直接将管南房价夯实在14500元/平以上,管南从洼地中走出,但依然难以抵挡购房热情,富田城九鼎公馆当晚推出519套房源,去化率高达93%。

仅仅3月份这最后一周,郑州主城区就先后有7个楼盘开盘而且均取得了不错的销售数据。分布范围更是遍布城区各个板块,北区的正商家河家、常西湖新区的融信奥体世纪、二七新区的万科大都会、东站片区的宝能郑州中心以及中牟的碧桂园中央公园。

在刚需盘和改善盘的火热之前,郑州豪宅项目就已经显现了回暖迹象。

北龙湖融创中原壹号院和在3月初的第一个周末两天,先后接待了38组客户;永威上和院两天时间平销1个亿;中建柒號院自去年开盘至今年3月初,已经去化了200多套,周末到访客户数量也不断增加……

在沉寂长达近三年时间的郑州房市,从刚需盘到豪宅,终于开始全面回暖,各大房企也纷纷取得新年开门红的超强战绩。

据相关数据,仅仅2019年第一季度,本土房企正商便实现47.72亿元的合同备案销售额,成交面积达到36.21万㎡,再度领衔销量榜首位置。

紧随其后的是康桥地产,实现成交金额41.55亿元;碧桂园实现成交金额39.92亿元;万科实现30.82亿元;融创成交金额达到30.27亿元位列第二、三、四、五名;永威和建业分别以24.37亿元、16.09亿元位列榜单第六、七。

总体来说,第一季度郑州房市各大房企成交总金额约277.18亿元,同比上涨47%,在售项目约134个,同比增加45个。

郑州楼市就这么热起来了?

实则不然。整体来看,这波回暖并不是全面的,是分化的。细分产品品质,好区位、优品质的楼盘才是主力盘,其余位置差、小开发商楼盘仍然处在冰封期。

切记:郑州市场开始分化,有的房子买了亏,有的会赚钱,并且住得舒服。

二、外部风云变幻,郑州房市闻风不动

第一波“小阳春”有很大原因要归结于,其他城市楼市调控政策稍有放松迹象,郑州购房者闻风而动。

比如1月起,衡阳暂停限价政策,广州也暂停执行一刀切的限价政策调整为根据周边楼盘的价格浮动调整限价;佛山取消楼市限价,变为单合同等,除了这些比较直接的,还有像石家庄“零门槛落户”、南京“人才政策延期”,等间接放松的城市更是比比皆是。

表:2018年末到2019年初各地调控政策放松汇总

来源:贝壳研究院整理

外地城市的大动作,早已深入郑州购房者心中,郑州虽然没有出台任何明确放松限购的政策,但人才落户政策的宽松度,不少户籍办理点特设了人才落户窗口,只要凭借大学学历等简单证明,即可落户郑州。

房票因此而生,甚至有地市客户曾提出“郑州放开限购了?”的疑问。

这足以让被压抑已久的购房需求得到部分释放,因此2019年上半年,市场虽然表现出现短暂的“触底反弹”,但购房预期却并未高涨。

切记:郑州市场仍以刚需为主,地市涌入购房者不足,稀缺好产品会在交付后表现强劲,一般品质楼盘性价比较足。

三、小规模加推成为房企推盘主要手段

4月20日,富田城九鼎公馆再次加推198套高层房源,尽管此次推盘去化效果依然不错,但推盘体量却明显减少很多。

4月21日,二七区融侨悦澜庭项目加推高层房源约208套,当天去化约189套,与富田九鼎公馆类似,均是小规模加推。

……

案例不再逐一表述,但郑州各大房企在4月份的推盘情况基本一致,均采取小规模加推的方式,极少出现大体量推盘的情况。这也是房企对市场热度的准确判断。

从2019年上半年推货总量来看,成交总量高,但集中开盘次数并不多,表明小加推或者平销是主流推盘方式。

平销项目中,成交主要集中于主力典型项目,17%的项目承担了52%的销售总量;83%的项目月均去化套数低于60套。

切记:郑州不会再有大规模开盘,楼盘与顾户配套度考验开发商水平,瞎拿地的开发商将被淘汰。

四、郑州刚需被迫涌入南龙湖,地市客户涌入郑州主城区

郑州近郊片区的市场份额在近几年不断扩增,南龙湖成交量远超其他近郊组团,连续3年位居首位,南龙湖成为郑州刚需外溢的第一大片区。

2019年上半年,南龙湖成交量高达104万平米,其次是绿博组团和北港片区,分别以63万平和52万平的成交量,位居第二、第三位。

一个有趣的现象是,一边是郑州刚需外溢至近郊,另一方面则是地市客户规模性涌入郑州。

2019年山半年,尤其是4月份之后,五一假期前后等时间,大批量地市客户杀入郑州房市,郑州房市热度再起。

地市客户来郑买房的原因简单概括主要有5大原因:

1、地市房价逐步上涨,紧追郑州房价,甚至有些地市房价已经超过郑州四环房价,此时来郑州买房的性价比自然高过地市。

2、郑州房市开年的小阳春信息逐渐传导至地市,引起地市购房者入郑买房恐慌。

3、郑州调控政策虽然严苛,但人才落户政策却相对宽松,地市客户获取郑州购房资格容易。

4、4月份之后,其他多个外地城市再次出现调控紧缩态势,郑州虽然没有跟进,但购房者内心忐忑,抓住机会上车。

5、地市市疲态明显,河南地市的下行幅度将更大。

2018年下半年来,受棚改收紧的影响,三四线城市成交动力明显不足,财政部发布的计划中,大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降,其中山东、山西与河南降幅全部超过70%,市场下行压力更大。

切记:房东依然坚持原有观点,除非有自住需求,不建议在地市进行房产投资。郑州具有增值潜力的楼盘不足5%。

五、特价房+首付分期+分销,以价换量是上半年一大特色

2019年上半年,郑州多个楼盘采取以价换量的方式推售产品。主要形式为特价房、精装改毛坯、增加额外优惠、首付分期以及引入分销团队。

年初北区出现扎堆特价房情况,随后其他片区跟进,特价房一直持续到年中。预计下半年仍然会有房企为快速回笼资金,以低于周边市场价的情况,低价推盘。

分销成为郑州房企推盘的主要手段,贝壳体系下多家房产中介成为分销主力军,大多数售楼部中,随处可见分销中介的身影。

切记:一个开发商的消灭,第一步是放弃品牌,第二步是放弃自有营业团队,被中介渠道绑架。

六、二手房市场低迷,与新房差价不断拉大

2019年上半年,郑州市区二手住宅备案量稳价降。

在成交量方面,上半年二手房成交量与2018年上半年、2018年下半年基本持平。但是价格却难走向新高,郑州市区二手房均价在12632元/平左右,与新房之间的价差呈现不断拉大的趋势。

二手房交易热度最高的区域仍是金水区,郑东新区、中原区。。

切记:迅速甩卖二手房。

七、建业杀回北龙湖,土拍市场冷热不均

2019年上半年的土地市场中,郑东新区土拍最为激烈,广为人知的便是建业重回北龙湖。

2019开春,建业在北龙湖先后以13.2亿摘得24号地,以16.8亿摘得27号地,3月8日更是从11家竞争对手中虎口夺食,以25.2亿争得北龙湖“地王之王”25号地,刷新了郑州人民对于建业的传统认知。

北龙湖土地供不应求局面的另一边,则是其他片区的土地供给过剩。

整体来看,2019年上半年郑州商品房用地实际供应17409亩,住宅用地供应完成率23%(含郊县),虽然还比不过2018年,但相比之前几年足以是高位水平。

2019年上半年,郑州商品住宅用地供应最大的为管城区,其次为金水区、二七区。商服用地供地主力片区是高新区、郑东新区和金水区,整体成交量价回落。

切记:郑州正在稳定土地供应量,从而稳定房价。

八、住宅产品由刚需到刚改转变趋势明显

2019年上半年郑州备案签约政策松动,住宅成交回升,同比涨幅27%。

上半年市区推出套数17540套,去化12541套,去化率为71%,比2018年下半年提升了4个百分点;郊区整体推出套数为12555套,去化8981套,整体去化率为72%,比2018年下半年提升了2个百分点。

在实际成交的房源中,有一个数据值得思考。

郑州房市的主力面积段一直是80-90平米的刚需房,占比高达40%以上,2014年达到峰值的44%。

2014年之后,郑州房市住宅产品格局已经开始发生变化。80-90平产品的市场占有率开始连年走低,2019年上半年,80-90平米住宅产品只占市场总成交套数的26%。

与之俱来的则是刚改和改善更为青睐的,90-180平米之间产品的崛起。

90-100平米产品首次达到15%的市场占比;

100-144平米产品,继续维持了2018年的水平,分别占比为18%、23%;

144-180平米产品首次达到6%的占比。

总价300万以上的改善型住宅,无论从销售占比、产品数量和质量上,均与其他一线城市、强二线城市有巨大差距。

切记:当下是卖旧换新的好时机,就数据看,郑州改善疲软首因是旧房难卖。

九、高层住宅最热,洋房量价齐升,公寓持续低迷,写字楼升温

从产品类型上来说,高层仍然是郑州房市供销主力军。2019年上半年,郑州高层成交量约487万方,相比2018年上半年增长了100万方左右,总价基本在100-140万。

洋房成交量为47万方,相比2018年上半年多了6万方,而且价格也有较大上涨,均价在23645元/平,总价在200-600万不等。

别墅产品成交量为3.3万方,相比2018年上半年也有增长。入门级产品总价在200-300万,高端产品总价在600-900万左右。

市区公寓产品则是持续低迷,2019年上半年市区成交量为59万平左右,与2018年上半年持平,但低于2018年下半年成交情况。价格上相比2018年也有所下降,均价在11880元/平左右。

市区写字楼产品库存量下降,价格开始逐步回升,2019年上半年均价在14000元/平左右,写字楼主力区域还是郑东新区,经开区、金水区、二七区有小部分占比。

切记:郑州作为国家中心城市,经济能量正在持续增加,写字楼回暖,刚需性高层是主流。

十、谁是2019上半年住宅、公寓备案成交的王者楼盘?

上半年住宅项目备案成交数据中,正商家河家项目以4269套、总备案金额24.7亿元的战绩成为“状元郎”。

其次则是碧桂园国控天誉以709套共计约10万平米,取得了约19亿元的成交备案战绩,成为郑州众多楼盘备案成交金额“榜眼”。永威城以16亿元夺得“探花”。

公寓王者是汇泉西悦城。2019年上半年,汇泉西悦城公寓备案26111套,总面积约8.2万平,均价9357元/平,备案成交金额7.6亿元。

郑东商业中心,备案成交金额约5.5亿元;新田印象,备案成交金额约5.1亿元,二者分别位列第二、第三。

十一、谁是2019上半年备案成交的王者开发商?

上半年大郑州商品房备案金额最高者是碧桂园,完成79.1亿元,备案面积67.6万平;正商以75.3亿元、80.5万平位居第二;其次是康桥,上半年完成备案金额49.3亿元,面积40.6万平。

如果仅仅计算郑州市内八区,碧桂园则不占优势,市内八区中的带头大哥依然是正商,其次才轮到万科和碧桂园。

切记:大型房企依然稳健靠谱。

结语

郑州买房一定要买连续5年销量能力高于10亿的房产公司楼盘,或者老牌公司的优质核心位置楼盘。

规模小、口碑差、持续开发能力差的开发商将被淘汰,届时物业将很乱,所以一定要远离。

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