康桥卖理财?开发商的日子有多难过你知道吗?

来源:言之有屋

上周末西安的朋友发给我了一张图片。

问我:这个叫康桥的开发商在你们那不是很出名么?1000万规模的基金都上,现在开发商的日子都这么难了?

我想了想,又想了想。

是的,好像就是这么难。

730政治局会议的暴击

2019年7月30日,中共中央政治局会议关于房地产部分,犹如一盆冰水扑灭了关于楼市的所有侥幸和燥热。

419政治局会议
持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制
730政治局会议
房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段

730政治局会议中关于房地产部分本质上是419政治局会议的指导升级。

划重点

1、【城市政府主体责任的】长效调控机制中【城市政府主体责任】被去掉,将意味着宏观调控或将由中央直接来接手,代表着什么不言而喻。地方政府可能无法自行调控松紧,譬如放松限购,限售等。

2、【不将房地产作为短期刺激经济的手段】,这是政治局会议中很少会出现的肯定的否定词。中国经济对于土地财政的依赖,对于房地产的路径依赖是不争的事实。

这短短一句话实际是立了一句flag,在中国这样的“政策市”市场上对于地产无疑是一记暴击。这意味着国家在下半年将坚决放弃房地产刺激,没有任何的商量。

图片来源于同花顺财经

会议结束第二天,地产个股嘉凯城跌9.21%。哈高科跌6.10%,华夏幸福、金地集团、阳光城、亚太实业纷纷跌超4%。另外,绿地控股、万科A、华侨城分别下跌3.99%、3.66%、3.48%。

图片来源于网络

另,会议刚结束,富力迅速被传下半年原则上不再拿地。

图片来源于微博

总部在广州的合景泰富也表示要暂停拿地,紧接着雅居乐也被曝三季度开始,要全线降价销售。

雪上加霜的是,8月5日,离岸人民币兑美元及在岸人民币兑美元汇率双双“破7”。百余家房地产股票下跌,中国奥园超6%领跌,其中佳兆业、上置集团、宝龙、时代中国、龙光、富力等近20只地产股跌幅超5个百分点。世茂、合景泰富、新城、越秀地产、融创、雅居乐跌超4%。碧桂园、万科、华润、中海跌近4%。

总之,从7月底开始,上市房企的心情都很爆炸。

房企业绩暴跌的补刀

如果说730政治局会议是政策暴击,来自市场投票则是另一种补刀。

           数据来源于克而瑞

根据克而瑞数据,2019年7月全国百强房企业绩环比降低29%。二三四线城市成交量持续下跌。至于郑州,绝大多数房企没有完成半年度的销售任务,2019年下半年开局暴击+补刀。

1、调控持续加强,下半年不放松;

其实中央政治局会议早已定下了下半年基调。

730中央政治局会议
各级党委和政府要坚决贯彻党中央决策部署,尽心尽责做好各项工作,以优异成绩庆祝中华人民共和国成立70周年。
在国庆70周年这个特殊节点、特殊时期,下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为零。

事实多城持续严厉调控早已在进行

信息来源于宁波市住房和城乡建设局

6月20日,西安发布最严限购

6月29日,杭州发布土拍双限

7月5日,宁波金融政策收紧

7月18日,大连房价深度调控

7月24日,苏州颁布调控新政

7月26日,洛阳实行最严限价

7月30日,合肥发布维稳政策

仅7月单月房地产调控已超过40余次,当前楼市调控从严可见一斑。

前段时间,引发剧烈讨论的开封政策一日游背后是什么?不言而喻。

总之,在今年这个特殊时刻,指望金九银十风风火火的开发商可能会失望

2、融资持续收紧

资金链与企业犹如血液对于人体。对大多数房企来说,融资是最重要的一部分。

2018年10月31日,12月13日两次政治局会议中均未提到的“房住不炒”,在2019年4月19日的政治局会议出现后,中国房地产信托规模随后出现断崖式下跌。
5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,明确指出禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金融资,此外对“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发”等行为也是严格审查。
7月初,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。
7月12日,国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,其中提到房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
8月7日,据证券时报披露,为积极推进下半年信托业“治乱象、去嵌套、防风险”等各项监管工作,银保监会日前向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》

……

2019年房地产金融调控政策落地越来越频繁,调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道持续扩散。

融资的持续收紧对于大部分房地产企业是显著打击,进一步加大了部分融资能力较弱的房企的资金压力和融资难度,造成包括后续营销等在内的一系列连锁反应。

7月8日,中海地产发行双币种股息高级债券,其中美元债券票息为3.45%,港元债券票息仅为2.9%
7月11日佳源国际发行利率为13.75%的2.25亿美元优先票据,泰禾子公司票发行面年息为15%的4亿美元票据。

数据来源于环球网财经

资金成本相差十个点背后,是中小房企的无奈更是软肋。杠杆是驱动房企发展的第一要素,无论是融资成本过高,还是融资的困难性,第一步就栽倒了,“康桥们”的难处就好懂多了。

280家房企倒闭,中小房企的死亡倒计时

如果说政策、融资、市场,难于感同身受的话,房企的破产倒闭则是血淋淋的现实。
截止到8月初,据不完全统计,全国约280家房企宣告破产清算,河南省内亦有几十家。除此之外,全国范围内还有一批地产企业,虽未进行破产清算,但已多年未进行地产开发,地产企业这个称号早已有名无实。

国内地产行业早已进入洗牌期,房企两级分化,小型房企已被大规模淘汰,中小型房企岌岌可危。

据来源于每日经济新闻

以数据可监控的百强房企为例,前列梯队的房企销售额、增长率持续提升。

数据来源于每日经济新闻

TOP31-50梯队房企竞争格局加剧,50-100亿销售额第四阵营房企的数量持续减少,百强之外的房企更不用多说。

地产行业未来的发展规律已经非常清晰:
1、行业集中度持续提高;
2、头部房企强者恒强;
3、中小房企加速淘汰;

全国房地产企业超过9万家,随着TOP房企对二三线乃至四线城市的下沉攻击融资、产品、营销等毫无招架之力的中小房企将进一步锐减,未来超80%的开发商将会被淘汰。

TOP级房企更能在市场降温当中跑赢大势,比如价格屠夫融创,把北区、管南、白沙等区域竞品开发商折磨的欲仙欲死。中小开发商容错率太低,判断错趋势,跟不上节奏很容易被淘汰。

序幕刚刚拉开。

写在最后

天下大势,分久必和。优胜劣汰背后或许是房地产市场更品质化、精细化的明天。

而对购房者,面对资金压力、销售压力,更多开发商都会多姿势求生!新房可能会打折,甚至会骨折,可以多加观望! 部分开发商的项目可能是最后一个,未来的服务没有保障,其物业升值潜力也会打折扣,也需要购房者多加留意。

郑州地产风云20年,已经有很多房企退出了历史舞台,留下了绚烂的历史轨迹。暮然回首,旧楼只在城市拐角处。

这就是另一个话题了。

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