房贷利率新政突至,财富攻防战是否还有新玩法?

来源:地盘

地盘说

房价的上涨,永远都是城市发展的副产品,只要城市在上行,房价就有上涨的动力。

 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

房贷利率新政“王炸”突然到来。

8月25日,央行宣布从2019年10月8日起房贷利率计算方式调整。和购房者息息相关的报价利率LPR将代替贷款基准利率。

调整之后,买房成本到底是涨了还是降了?是楼市利好还是利空?成了不少人心中的疑问。

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房贷利率

到底会如何变化

雷霆雨露皆君恩,中国楼市说白了是个政策市。

之所以利率市场化,是要把房贷利率单拎出来做个规则。目的已经很明确了,任市场其他利率如何,就是要严格控制房地产板块。不排除这是为了之后实体经济降息,房地产加息做准备。

©央行定调房贷利率新变化

从内容上看,这次房贷利率新政的主要目的还是房住不炒,限制资金流入房地产。
以前各个地方的房贷是以基准利率上下浮动来定的,目前基准是4.9%。当然,每个城市首套执行标准并不一样,有在基准利率基础上打折的,也有执行基准利率的,有的城市上浮多,有的城市上浮少。
而从10月8日后,则是以银行的平均贷款市场报价利率(叫LPR)为依据。
比如,最新的5年以上期限利率是4.85%,比此前的央行存贷款基准利率4.90%低了5个基点。而且首套最低不能低于这个LPR利率,二套不能低于LPR利率再加60个基点。

©新政前后变化对比

对比可见,新政对于原本能够享受利率折扣的城市而言,新购房群体承担的月供成本会增加。如果城市基准利率上浮本来就很高,新政执行后每月还款金额会略有下降。
不过,目前形势下,央行给各地的任务很可能就是只升不降,如果新方法提高了房贷利率,那么就按照新方法执行,如果新的计算方法反而降低了房贷利率,那么各地央行可能会重新制定加点方法,把利率再升回来。
前几天新闻报道,合肥已经有12家银行暂停了二手房的贷款,原因就是额度不够用了。所以即使利率变低了,如果额度用完了,同样拿不到贷款。额度过于紧张的地区,利率加点肯定会更多。

©合肥各银行贷款利率情况

2008年央行放了4万亿的水来刺激经济,大部分流向了房地产这个高杠杆行业。不过,这种情况大概率一去不复返了,估计未来很长一段时间央行对房贷额度的管控会越来越严。
综合分析来看,首套房在收口,二套房基本上卡的更死了,不仅掐断了靠杠杆买房炒房客的路,以后刚需买房也越来越难了。从这次利率新政就可以看出国家不把房地产作为短期刺激经济的手段,绝不是口号。

  2  

楼市的拐点已至

郑州房贷利率向来处于全国最高行列,这次利率改革短时间内对郑州影响有限,但郑州下半年的房贷额度确实不容乐观。

不过,郑州房产市场是个很神奇的存在,不管外界如何风吹雨打,它总能倔强生长。

郑州最早一批的商品房小区起源于1987年,以西区的汝河小区为代表,当时的房价约300元,自此这座城市正式揭开了房地产开发时代的序幕,房价也一路高歌猛进。

©年代感强的汝河小区

受大势影响,2008年,郑州房地产疲态初现。在一波全国大范围地产下行之后,央行取消了对商业银行的信贷规模限制。贷款的存在,让房子开始逐渐拥有了投资的价值。因为有利可图,以及房价的持续升高,贷款买房逐渐成为主流,郑州人也赶了一波潮流。
直到2016年,迎来郑州楼市的高光时刻,这一年,郑州地王就有16个。郑纺机地王就像一枚定时炸弹,一下子全面引爆了市场。各大楼盘纷纷封盘涨价,购房者疯狂买房,倒逼开发商拿更多地王,所有人都被裹挟着往前走,整个房地产市场都进入了一种疯狂的态势。

©郑纺机地王开启一个时代的高光

同时,也在这一年,郑州房产市场被过早的催熟了,未来3年所有的挣扎与纠结,就此埋下伏笔。从2016年低,中央经济工作会议首提“房住不炒”,到如今房子的投资属性渐被剥离,宛若写好的剧本一样。
中原地产研究中心统计数据显示,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次。相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。在2019年4月后,住建部连续2次分别点名10个城市房价过快上涨。郑州虽未被点名但市场的热度,让房价隐隐有破顶之势。

©楼市上半年关键词

日前中央政治局会议再提房住不炒,不把房地产作为短期刺激经济的手段,再次掐断了房价大涨的可能性。对炒房客来说,横盘和不涨就是跌,更何况交易被严格限制,想变现越来越难。
纵观全国,有人口,有经济,有潜力的城市基本上全被限售,郑州在2017年就加入了限售行列,纵然你有大把房子,卖不出去也是白瞎,靠炒房快速获利注定成为历史。
更何况还有房贷利率这个杀手锏目前全国多地房贷利率在连续回调后,纷纷反弹。多家银行的房贷额度、利率双双收紧。同时银行放贷速度也明显放缓。郑州新建商品房贷款15%的上浮已消失无踪,基准利率上浮20%重新占领房贷市场,甚至传言还有继续上浮可能。

©首套利率呈现收紧趋势

总而言之,不管是全国楼市还是郑州楼市,房子都成为了一种适合长期持有而不是短期套现的商品,这或是楼市过往和未来最明显的区别。

  3  

有人口的地方

房子才值钱

房子既然是商品,它的金融属性就不会消失,这是任何政策都改变不了的。无论是股票、基金、P2P、还是期货,没有一个有房产保值增值,这是多数中国人的共识,也是现实。据《2018中国城市家庭财富健康报告》显示,中国家庭住房资产在家庭总资产中占比近八成 。

©家庭的资产构成中住房资产占比近八成

不过,商品具有金融属性的前提是它能变现,这点对房子来说就是好卖易租,有没有人愿意接盘很重要。这么看来,人口的多寡直接关系着房子的流动性。
话说回来,房地产突飞猛进的30年,归根结底,很大程度上是享受了人口红利。但是现在红利正逐渐消失,具体表现为年轻人数量越来越少,老龄化社会即将到来。人口红利消失的副作用也许会比想象中更持久、更猛烈。人口作为巨大的变量,甚至决定未来几十年经济发展的走向。
这些年,各大城市纷纷放开自己的户籍政策,特别友好。宁波、西安、南京、包括上海、深圳,每个城市都拼命想让人才落户。未来会有更多城市加入这一轮“抢人大战”,过去是户籍保护,“不让人进”,现在是大门敞开,“求着人来”。最近,武汉抢人大战再次升级,从抢人才直接到“45岁以下专科即可全家落户武汉”,再引热议。

©千万人口城市数据一览

虽然城市的抢人大战,主要目的并不是为了卖更多房子,但无疑房地产是最直接的受益者。现在到底哪些城市的房子依然值得买?人口永远是最佳的参考指标。
郑州在抢人大战中不是最凶猛的,但8年来郑州的平均人口增量依然保持15万左右,2018年郑州的人口量达到了25.5万,增速为2.58%,第一次跻身于人口榜前十。最新统计数据显示,外省流入河南的人口中的36.8%流入到郑州市,省内跨市流动人口中的59.8%流入到郑州市,2018年底郑州市总体人口达到了1013.6万。
有河南一亿人口托底,即使没有人才引进,郑州依然有足够的人口支撑房地产发展。更何况 “智汇郑州”人才计划收效明显,再加上宽松的落户政策,经济的迅猛发展,郑州对人口的虹吸作用未来会更加显现。

©郑州虹吸效应明显

根据《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》,到2035年,郑州GDP总量达到3万亿元、人均GDP达到22万元,人口规模达到1500万人,目前郑州市流动人口还在以每年25%的速度递增。
直白点说,随着人口不断涌入,郑州不缺买房子的人,房价还有很大的上涨空间,同时国家也在大力扶持郑州租房市场。无论如何,郑州的房子总不会掉到地下。

©未来的机会依然属于有准备的人

危险与机遇并存。越是外界风起云涌,越是到了财富再分配的重要节点。沉得住气的人,有胆识的人,有眼界的人,就是最有可能笑到最后的人。
房价的上涨,永远都是城市发展的副产品,只要城市在上行,房价就有上涨的动力。符合可租、可售、可自住三原则的房子,未来依然是可以帮你打赢财富攻防战的王牌。

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