探盘:房企激战城市后花园

来源:地产观察

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当交通工具打破空间限制,距离感会逐渐被模糊。于是城市便不再拘泥于面积,不断寻求扩张,实现更大野心。

二线希望进阶一线,一线图谋超级城市。在资源有限情况,城市之间竞争与发展从未止歇。每一座城市都在使出浑身解数,扩大自身领土和影响力。
特别是内陆地区,武汉、长沙、西安、郑州,趁着中部崛起势头,铆足劲扩大版图。郑州从过去60年从“郑县”到“郑姆斯特丹”,跻身排名靠前的新一线。城域面积近十年“长大”70%,上演一出厚积薄发的城市变形记。
区域示意图仅供参考
虽然各方面都交出不错成绩单,但不得不说郑州也陷入扩张怪圈。城市框架不断延伸,主城八区皆扶植子新区。面积扩大同时,发展方向却摇摆不定。
每个新区都在尽情规划宏伟蓝图,想挣得资源倾斜。
但郑州过去只有一个郑东,未来也不可能雨露均沾,所以区域前景不仅要解读未来规划,更要专注自身基础条件。
近日,郑州确定新一轮发展方向!最新城市规划,谋定“东强、南动、西美、北静、中优”布局思路。
也为多年迷乱发展局势,画下句号,而北静”无疑成为此次定调最大赢家。
惠济北示意图
因背靠邙山,区域内索须河、东风渠、黄河三水环抱,更有湿地公园、大运河、古树苑、黄河迎宾馆等自然人文景观助阵的惠济北全区坐拥6.4万亩天然林地,10万亩人工造林,及60万亩黄河湿地,森林覆盖率高达42%。也正因为自然资源优势明显才有“城市向东,生活向北”的说法。
对于郑州,山、水、城、林是惠济北专属IP,曾经有人将此处视为“绿城”最后一块净土。这里自然条件、人文底蕴,支撑起“绿城”的居住理想,让郑州人有了可以依赖的“后花园”。
只不过早期发展一直低调,致使开发滞后。
饶是如此,北龙湖还未成型前,惠济北先后诞生九郡弘、迎宾路3号、天伦庄园、怡丰森林湖等改善项目,成为郑州典型富人区。从现在二手房市场,依然聚焦终极置业的目光,就不难看出当初的辉煌。
大北区规划示意图仅供参考
而今郑北迎风而上,主打“五旅融合”战略。从2017年至今,围绕大运河通济渠郑州段和特色小镇群建设,升级改造黄河、索须河沿河景观,着手自然风光+黄河文化+慢生活的宜居城市建设,也给北四环外带来新机遇。
索须河实景
仅世界文化遗产大运河重要节点索须河的治理上就投入40亿,目前虽然河道治理工作还未完成,但不少河段景观已经初步开放,供市民游玩。
随着区域建设完善和成熟,其发展势头也在加速,曾经被诟病的商业、交通短板都在质变。
2016年惠济万达开业,打破区域商业空缺;之后美景万科广场问世。未来两到三年里碧源月湖、锦艺四季城、天地湾等多个大型商业都将陆续开发,商业贫瘠的惠济北在不断革新妆容。
不仅如此,随着四环快速化,加上地铁2号线二期预计年底开通,未来配合连霍高速、京广快速、大河路、文化路…….而构建的立体交通网,可快速通达全城。
在住房不炒时代,“北静”迎合的居住舒适性,毫无疑问将更多的被聚焦。
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区域的发展,嗅觉最敏锐的当属地产商。该区域早已成为房企聚集之地:建业、和昌、锦艺、融创、碧桂园等,项目也是各有特点。

和昌林与城位于大河路北,天河路与绿源路交会处向西300米,总占地约978.9亩,总建筑面积约129万方,分3期开发。项目配套规划商业中心、娱乐休闲设施、多所学校、同时周边还被规划政府办公地、康养用地。

和昌林与城效果图

一期已经售罄,在售二期占地约91.7亩,容积率为2.49,涵盖叠墅与小层,面积段从83-140 ㎡,产品丰富,可供不同置业需求选择。

此外是2000亩融创瀚海大河宸院,一期于2017年入市,洋房19000元/㎡、小高层16000元/㎡均价爆卖,不久前刚交付。如今在售二期总占地面积约50亩,由6栋高层组成,尾盘均价13000/㎡

还有碧桂园天澜,因为限高、限容,天澜的产品规划为小高层,叠拼,总占地面积约160亩,目前在售一期,户型120㎡起步,均价12500/㎡左右

碧桂园天澜沙盘

此外还有建业运河上院、怡丰森林湖等已交付项目,二手房市场也颇受关注。

尤其和昌,作为郑北拓荒级元老,首个项目怡丰森林湖不仅让其积攒口碑,更成为和昌地产起飞标志,也为和昌林与城在区域内俘获不少粉丝。

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其实整个惠济北虽然在售项目不少,品牌不弱。奈何各房企开发进度不同,开发体量也大小迥异,导致各自为政,没有统一规划及发展理念,好在有和昌这个拓荒者。

作为和昌郑州区域的大本营,从2009年怡丰森林湖开始发力,至今已经在此经营十年之久。

当时候区域处在初开发阶段,和昌就着眼于区域内宜居属性,耐着性子做了森林湖这个600多亩生态大盘,早已成为惠济区代表性项目。

当然和昌对于郑北感情也不满足于森林湖,于是就有了千亩大盘林与城。哪怕一度出现K2搅局土拍,和昌也未曾放弃,最终一波三折拿下土地,足以显示和昌对这个片区是有感情与决心。

有了怡丰森林湖高标准示范,加上区域发展也带动整个板块价值提升。于是和昌也在试图用更好的项目去契合区域进步,回馈这片热土
作为城市运营商,和昌意在与政府合作打造一座“北中心涵养生活区”。于是在项目周边大规划上东侧为市政规划580亩康体用地;西侧地块为惠济区人民法院规划用地,目前已投入建设;北侧67.5亩为医疗服务用地,建成后,业主能更加便利的享受医疗配套,项目自身有约182亩的商业用地,总建筑面积30万㎡,规划有大型购物中心、主题商业街等,后期能更大程度上满足业主购物及休闲娱乐需求。
这些配套设施的穿插在后期社区生活中会发挥无可比拟的作用。
立足于项目本身,设计灵感源自欧洲十大花园城市(巴斯小镇、吉维尼小镇、科尔多瓦小镇),总体规划以纽约炮台公园为蓝本,将社区当作一个城市来规划。
项目内部不推崇高楼大厦,巨型shopping mall,而是将生活便捷性微型收缩到社区街角内。以街道、公园和广场为中心元素,形成各具特色的主题街区。
以便捷性为主题,将生活配套零距离的穿插在项目之中。大商业满足高档购物需求,小配套打破商业与住宅的割裂对立,充实日常生活。
同时项目拥有丰富教育资源,周边规划有5所小学,4所中学和1所高中,在林与城项目内部规划有2所公立小学和5所幼儿园,意向引入省内优质名校,与周边教育资源相结合。
值得一提的是,项目与市政合作引进国内最大的蹦蹦云主题儿童乐园,总建筑面积约25000㎡,涵盖多项主题体验区,与项目仅仅一路之隔。免费开放,这将是儿童的天堂。
此外还有社区第二会客厅、一米菜园、全龄儿童游乐区等休闲娱乐配套。配套和昌物业多年来一直致力打造的“和社区”运营理念,通过组建兴趣部落、创业联盟等业主组织,为业主邻里间搭建沟通的桥梁,重拾那些陌生多年的邻里关系。
83-132 ㎡高层及137㎡花园叠墅的产品线,可以匹配不同购房属性需求。
最近项目要加推的是墅区高层产品,是项目的两栋楼王,面积是104三房、128㎡四房。
其中128㎡全明户型,尺寸方正,没有暗区。并且室内没有狭长过道,不浪费面积。南北通透房间内能保证通风,可以有效保持室内的干燥性,不易受潮。

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过去十年随着郑州城市格局扩大,价值不断提升,也给各区带来不同机遇,而郑东新区蝶变是上个十年郑州发展最大受益者。

如今郑州东西南北中,五方其发,在住房不炒背景下,未来十年,大北区作为宜居+文化内涵崛起,无疑是郑州变局的又一名片。

阿兰德波顿在《幸福的建筑》说过:当我们称赞一把椅子或是一栋房子美时,我们其实是在说我们喜欢这把椅子或这幢房子向我们暗示出来的那种生活方式。

2019年大半已过,面对迷茫的楼市,瞬息万变的地产市场,每个人都有独特视角去审视问题,立场不同,角度不同就会产生不同认知。

但不可否认的是,眼下是一个捡漏的好机会!购房者立足自身条件与需求,选择高品质、高性价比楼盘,平衡择优,完成人生中一次重要选择。

蛮多时候,选择,就是结局。

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