来源：地盘
在这个节点，央行全面降准，有朋友不禁要问了，是不是意味着稳健的货币政策发生了转向？
✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
央行刚刚公布：自9月16日起，全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），旨在支持实体经济发展，降低社会融资实际成本。
©央行下调存款准备金率通知
瞬间，销售顾问和二手房中介们开启了新一轮刷屏朋友圈模式。
联想到此前楼市的微凉，打折楼盘以各种状态出现，甚至，传出合肥12家银行二手房停贷的消息引发广泛关注。在这个节点，央行全面降准，有朋友不禁要问了，这是不是意味着稳健的货币政策发生了转向？对楼市是不是一大利好？
透过现象看本质，我们不妨从实际情况来看郑州二手房市场走向。
大多人以为郑州二手房暂时安全，谁知新房还没动静，郑州多家银行二手房首套房贷利率上浮至20%，二套上浮至25%，涨幅范围约5%-10%。
本来就举步维艰的二手房，经过这波操作后更是雪上加霜。政策对二手房这般不遗余力的严防死守，真的要把二手房变的如鸡肋般，食之无味，弃之可惜了。
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郑州二手房
寒意渐浓
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据诸葛找房最新数据统计，8月25日，郑州市二手房市场价为14907元/平方米，环比前一周每平下跌35元，跌幅收窄至0.23%。近几周始终以50/平米左右的速度下滑，房价稳中有跌。
©郑州二手房最新均价趋势
2016年那波房价疯涨，刺激着所有人的神经，也给了购房者扎堆裸泳的信心。当17年潮水退去，有些人仍不愿相信事实。直到18年楼市遇冷，二手房遭遇了空前的打击。截止2019年8月，二手房已连降13个月。
在全国典型70城中，郑州二手房的价格涨幅，近一年的时间一直徘徊在最后十名中，刚刚过去的7月份，排名69。价格跌幅排名第二，仅次于广州。
©全国70城中郑州二手房排名变化
市场占比方面，2017年，二手房成交量约占市场总量的23%；2018年，二手房成交占比下降到15%；2019年，这个数值估计会更低。
市场下行周期的郑州二手房，去年是有价无市，今年是降了价依然卖不出去。放眼郑州全城，挂牌价下调已成了二手房的保命动作。就连郑州曾经顶级的项目，也未能幸免。
比如，绿城百合，挂牌单价从高峰期的3.7万，下调至3.3万；蓝堡湾从2.5万下调至2.2万；比如鑫苑名家从2.2万下调至2.0万；普罗旺世从2.0万下调至1.8万等，如果全款购买议价空间更大。
©二手房市场风起云涌
前几个月价格一直坚挺的永威东棠、海马公园等价格也出现了松动。即便是学区光环加身的，金水区、中原区部分热门学区房，单价比一年前下也降了1000多元。
买涨不买跌的劣根性，让购房者们观望情绪浓烈，购买意向不强。与此同时，挂牌卖房的人却在猛增，越是卖不上价，越有更多的二手房源不断的涌向市场。这就形成了一个恶性循环。
大环境下，很多二手房中介公司门店关门、员工离职，时刻面临着生死危机，辛苦存活下来的中介们纷纷转型开卖新房，寻找出路。
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二手房市场
下行或将持续
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曾与新房一样炙手可热的二手房，如今门可罗雀。反观郑州新房，即使楼市冷淡，部分楼盘销量依然惊人。
以上月第三周开盘数据为例，共9个项目开盘，共推案约1798套，去化约1460套，去化率平均约达到81%。美盛教育港湾、碧桂园天誉去化率均为100%，泉舜上城去化率为93%，其中美盛教育港湾1600人抢528套房，近三分之二的人没抢到，空手而回。
©近期开盘数据一览
首先，新房对二手房价格上的碾压肯定是原因之一。郑州新房开启严格限价之后，相对而言，价格真心不算贵，而且首付分期的营销策略也截流了大批购房者。
再加上楼市下行周期，开发商拼命促销跑量，大量的特价房、特惠房在郑州东西南北四面开花。二手房房价没有任何优势可言，倒逼房价下降。
另外，新房渠道分销力量强大，车接车送，带客能力一流、逼定套路成熟。路口、商圈、地铁口全面撒网，即使有购买二手房的意向，走进二手房门店，依然少不了被拐去看新房的命运，面对各种洗脑只要真心想买房，大概率是逃不掉的。
©新房交易更省心成为眼下二手门店的带客动力
二手房被很多人放弃，还跟自身的一些弊端脱不开关系。二手房源多集中于金水、二七、中原等老城区。房龄老，市政配套落后、居住环境差，不符合当下年轻人追求新潮时尚的优居理念。老旧小区的二手房，除非配套非常优质的学区资源，否则很难出手。
郑州地铁规划向外围新城无限延伸。即使居住在新区也不影响通勤。如此一来与其买老城，不如买环境更好、规划更先进的，金水北区、白沙、常西湖甚至滨河北等区域的新房。
©大空间规划让新区备受瞩目
而且，二手房一般银行评估价格较低，导致贷款额度有限，很多时候买二手房要准备五成左右的首付，对刚需来说压力很大。
此外，税费繁杂，相对于新房的税费，二手房需要多缴纳一笔个人所得税及增值税，以及交给中介的佣金（一般是1.5%-2%）。2015年1月1日以后的二手房，个税缴纳标准是差额的20%。
还有一点不能忽视，二手房市场繁荣最有利的是炒房客，显然这不符合目前的主基调。开发商的回款，土拍市场的活跃，装修带来的相关就业与消费等，这些只有新房市场表现良好才能实现。
这么来看，二手房市场短期内真没什么绝地反击的机会了。
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新房泥沙俱下
二手房有漏可捡
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不过，凡事都有两面性，二手房正被看空，对购房者来说，其实未尝不是一个淘宝的好机会。
新房从付首付到入住一般情况下要等待3年甚至更久的时间，这三年以上的资金成本、时间成本，相对于二手房多出的那几万税费而言，成本或许更高。
©买房也是一门大学问
郑州成熟的老城区几乎无新房可买，新房项目多集中在三环-四环之间，甚至更远的新区及远郊，这些地方周边才刚开始规划和建设，配套很不成熟。再加上小区外围还在施工修建中，生活环境也会十分嘈杂，未来发展如何存在太多未知。
然而，这些都不是最要命的，最令人糟心的是你倾尽所有买的房子是个豆腐渣工程。
在2016年房价高价买房的一大批购房者，今年迎来了维权潮，维权的原因花样繁多，让人眼花缭乱。这个夏天一些新交付及待交付的楼盘，更是被几场大雨浇的原形毕露。
©交房即维权成为新房市场顽疾
今年开发商被限制融资渠道，资金链紧张的情况下，盖出的房子，未来2-3年预期的惊喜很可能会变成惊吓。二手房纵使有很多缺点，但就所见即所得一个点就足以抵消大部分劣势。
眼下，二手房买方和卖方还在进行心理战，彼此试探底线以求自己的利益最大化。卖方这边，还在辛苦死扛不降价，实在扛不住的才一点点往下试探。买房则淡定从容，新房二手房两手准备。
©郑州各主城区二手房挂牌量对比
卖方别再傲娇了，咬咬牙，能让就让，早卖早脱手。买方多看多对比，别被中介洗了脑。另外，摒除老破小，选择5-8年相对新的小区，这样的房子品质有保证，户型设计也不会太过时，而且更保值。
对于此次的降准也好，还是接下来大概率出现的降息也罢，期待还是不要太多了！
央行一定还是要本着房住不炒的主旋律，将继续实施稳健的货币政策，不搞大水漫灌。这就注重定向调控偏向于实体经济和股市，相信带给楼市的恐怕只能是心理上的安慰而已。
眼下，二手房市场中掩埋在沙砾下的珍珠，不在少数，只要用心寻找，总能找到属于自己的一颗。
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