利率攀升、银行停贷、有价无市之下,央行突然降准,会让郑州二手房市场走向何方?

来源:地盘

地盘说

在这个节点,央行全面降准,有朋友不禁要问了,是不是意味着稳健的货币政策发生了转向?

✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

每逢周五有大事,今天也不例外。
央行刚刚公布:自9月16日起,全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司),旨在支持实体经济发展,降低社会融资实际成本。

©央行下调存款准备金率通知

瞬间,销售顾问和二手房中介们开启了新一轮刷屏朋友圈模式。

联想到此前楼市的微凉,打折楼盘以各种状态出现,甚至,传出合肥12家银行二手房停贷的消息引发广泛关注。在这个节点,央行全面降准,有朋友不禁要问了,这是不是意味着稳健的货币政策发生了转向?对楼市是不是一大利好?

透过现象看本质,我们不妨从实际情况来看郑州二手房市场走向。

大多人以为郑州二手房暂时安全,谁知新房还没动静,郑州多家银行二手房首套房贷利率上浮至20%,二套上浮至25%,涨幅范围约5%-10%。

本来就举步维艰的二手房,经过这波操作后更是雪上加霜。政策对二手房这般不遗余力的严防死守,真的要把二手房变的如鸡肋般,食之无味,弃之可惜了。

  1  

郑州二手房

寒意渐浓

据诸葛找房最新数据统计,8月25日,郑州市二手房市场价为14907元/平方米,环比前一周每平下跌35元,跌幅收窄至0.23%。近几周始终以50/平米左右的速度下滑,房价稳中有跌。

©郑州二手房最新均价趋势

2016年那波房价疯涨,刺激着所有人的神经,也给了购房者扎堆裸泳的信心。当17年潮水退去,有些人仍不愿相信事实。直到18年楼市遇冷,二手房遭遇了空前的打击。截止2019年8月,二手房已连降13个月。
在全国典型70城中,郑州二手房的价格涨幅,近一年的时间一直徘徊在最后十名中,刚刚过去的7月份,排名69。价格跌幅排名第二,仅次于广州。

©全国70城中郑州二手房排名变化

市场占比方面,2017年,二手房成交量约占市场总量的23%;2018年,二手房成交占比下降到15%;2019年,这个数值估计会更低。
市场下行周期的郑州二手房,去年是有价无市,今年是降了价依然卖不出去。放眼郑州全城,挂牌价下调已成了二手房的保命动作。就连郑州曾经顶级的项目,也未能幸免。
比如,绿城百合,挂牌单价从高峰期的3.7万,下调至3.3万;蓝堡湾从2.5万下调至2.2万;比如鑫苑名家从2.2万下调至2.0万;普罗旺世从2.0万下调至1.8万等,如果全款购买议价空间更大。

©二手房市场风起云涌

前几个月价格一直坚挺的永威东棠、海马公园等价格也出现了松动。即便是学区光环加身的,金水区、中原区部分热门学区房,单价比一年前下也降了1000多元。
买涨不买跌的劣根性,让购房者们观望情绪浓烈,购买意向不强。与此同时,挂牌卖房的人却在猛增,越是卖不上价,越有更多的二手房源不断的涌向市场。这就形成了一个恶性循环。
大环境下,很多二手房中介公司门店关门、员工离职,时刻面临着生死危机,辛苦存活下来的中介们纷纷转型开卖新房,寻找出路。

  2 

二手房市场

下行或将持续

曾与新房一样炙手可热的二手房,如今门可罗雀。反观郑州新房,即使楼市冷淡,部分楼盘销量依然惊人。

以上月第三周开盘数据为例,共9个项目开盘,共推案约1798套,去化约1460套,去化率平均约达到81%。美盛教育港湾、碧桂园天誉去化率均为100%,泉舜上城去化率为93%,其中美盛教育港湾1600人抢528套房,近三分之二的人没抢到,空手而回。

©近期开盘数据一览

那二手房又是怎么被购房者抛弃的呢?
首先,新房对二手房价格上的碾压肯定是原因之一。郑州新房开启严格限价之后,相对而言,价格真心不算贵,而且首付分期的营销策略也截流了大批购房者。
再加上楼市下行周期,开发商拼命促销跑量,大量的特价房、特惠房在郑州东西南北四面开花。二手房房价没有任何优势可言,倒逼房价下降。
另外,新房渠道分销力量强大,车接车送,带客能力一流、逼定套路成熟。路口、商圈、地铁口全面撒网,即使有购买二手房的意向,走进二手房门店,依然少不了被拐去看新房的命运,面对各种洗脑只要真心想买房,大概率是逃不掉的。

©新房交易更省心成为眼下二手门店的带客动力

二手房被很多人放弃,还跟自身的一些弊端脱不开关系。二手房源多集中于金水、二七、中原等老城区。房龄老,市政配套落后、居住环境差,不符合当下年轻人追求新潮时尚的优居理念。老旧小区的二手房,除非配套非常优质的学区资源,否则很难出手。
郑州地铁规划向外围新城无限延伸。即使居住在新区也不影响通勤。如此一来与其买老城,不如买环境更好、规划更先进的,金水北区、白沙、常西湖甚至滨河北等区域的新房。

©大空间规划让新区备受瞩目

而且,二手房一般银行评估价格较低,导致贷款额度有限,很多时候买二手房要准备五成左右的首付,对刚需来说压力很大。
此外,税费繁杂,相对于新房的税费,二手房需要多缴纳一笔个人所得税及增值税,以及交给中介的佣金(一般是1.5%-2%)。2015年1月1日以后的二手房,个税缴纳标准是差额的20%。
还有一点不能忽视,二手房市场繁荣最有利的是炒房客,显然这不符合目前的主基调。开发商的回款,土拍市场的活跃,装修带来的相关就业与消费等,这些只有新房市场表现良好才能实现。
这么来看,二手房市场短期内真没什么绝地反击的机会了。

  3 

新房泥沙俱下

二手房有漏可捡

不过,凡事都有两面性,二手房正被看空,对购房者来说,其实未尝不是一个淘宝的好机会。

新房从付首付到入住一般情况下要等待3年甚至更久的时间,这三年以上的资金成本、时间成本,相对于二手房多出的那几万税费而言,成本或许更高。

©买房也是一门大学问

郑州成熟的老城区几乎无新房可买,新房项目多集中在三环-四环之间,甚至更远的新区及远郊,这些地方周边才刚开始规划和建设,配套很不成熟。再加上小区外围还在施工修建中,生活环境也会十分嘈杂,未来发展如何存在太多未知。

然而,这些都不是最要命的,最令人糟心的是你倾尽所有买的房子是个豆腐渣工程。

在2016年房价高价买房的一大批购房者,今年迎来了维权潮,维权的原因花样繁多,让人眼花缭乱。这个夏天一些新交付及待交付的楼盘,更是被几场大雨浇的原形毕露。

©交房即维权成为新房市场顽疾

今年开发商被限制融资渠道,资金链紧张的情况下,盖出的房子,未来2-3年预期的惊喜很可能会变成惊吓。二手房纵使有很多缺点,但就所见即所得一个点就足以抵消大部分劣势。

眼下,二手房买方和卖方还在进行心理战,彼此试探底线以求自己的利益最大化。卖方这边,还在辛苦死扛不降价,实在扛不住的才一点点往下试探。买房则淡定从容,新房二手房两手准备。

©郑州各主城区二手房挂牌量对比

卖方别再傲娇了,咬咬牙,能让就让,早卖早脱手。买方多看多对比,别被中介洗了脑。另外,摒除老破小,选择5-8年相对新的小区,这样的房子品质有保证,户型设计也不会太过时,而且更保值。

对于此次的降准也好,还是接下来大概率出现的降息也罢,期待还是不要太多了!

央行一定还是要本着房住不炒的主旋律,将继续实施稳健的货币政策,不搞大水漫灌。这就注重定向调控偏向于实体经济和股市,相信带给楼市的恐怕只能是心理上的安慰而已。

眼下,二手房市场中掩埋在沙砾下的珍珠,不在少数,只要用心寻找,总能找到属于自己的一颗。

部分图片来自网络,版权归原作者所有。

-END-

   扫码加微信,深度交流