楼市大败局野史(一)

来源:地产观察

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近日「明学」创始人黄晓明频频频登上热搜,虽然大家都对于他霸道总裁的人设颇有不忿,但你可能不知道的是,我明哥旗下有多达53家公司,涉及科技、餐饮、文化、服装、商贸、投资等多个方面,是实打实的霸道总裁。
明哥搞得最多的是投资类公司,多达14家。

明哥这么玩一定是受他北影女同学在资本市场闪转腾挪的影响。当初小燕子动用了「6000万巨资」,发出公告要收购A股的「壳王」万家文化,她找到西藏的一家金融公司,要用50倍杠杆大概30亿的资本去收购壳王。
证监会倒抽一口凉气:大家都在降杠杆的大趋势下,小燕子你要闹哪样?

当时这家公司市值是120亿,后来一查收购要约里面太多违规操作,小燕子最终被罚了五六十万零花钱作罢,而当初跟着小燕子冲进去的大批散户,却都亏瘸了。

去年的这个时候,在资本市场如鱼得水的明哥还在为「黄晓明疑卷入18亿股票操纵案」的案件头痛不已。
后来虽然明哥证明自己在这桩18亿割韭菜大案中,只是个不知情的无罪小散,但在学老同学的路上,除了学玩股票,其他方面明哥亦步亦趋。

比如都爱和大师合影。

图片来源:中华网
又比如小燕子当年为奥马电器代言,这家企业却不做电器去搞起了P2P,一年巨亏19亿,现在资产冻结,深陷债务诉讼。

明哥也有头疼事儿:号称斥巨资邀请明哥夫妇第一次牵手代言的房地产项目,现在已经荒草丛生,遍地废墟,已经烂尾被查封了。
图片来源:中弘控股官网

而这个叫做新奇世界的文旅项目贴吧里,很多买过房的业主哭诉项目烂尾,投诉无门,无可奈何。翻翻之前的记录,还有人在问:
这样的商住项目,租金那么多,5年后还能高价回购,是否一个巨大的庞氏骗局?

现在回头看,这个问题不言自明。而新奇世界的母公司中弘股份,早已成为股价2毛的中国房地产第一退市仙股。

回望中弘地产的兴衰故事,就是烈火烹油的楼市极简史,可以作为中国房地产大败局野史的开篇。
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中弘的创始人王永红,在1992年20岁就大学毕业,到台湾人开的一家保洁和加油站公司做了洗车工。
1995年,这个年轻人辞职自己开了一家汽车保洁公司,后来也慢慢开加油站,并做成了连锁品牌。到1999年,王永红把加油站打包卖给了中石化,就这样小王老板靠这第一桶金就一夜暴富了。
但王永红没闲着。看到了楼市的兴盛前景,他开始成立房地产公司中弘地产,进军房地产。
2000年时,北京推出了朝阳区常营乡高安屯垃圾场的一块商业用地,因为地处垃圾场,遍地高粱和玉米,又是难开发的商业用地。那时北京四环还没修好,那块地却在五环外,没有开发商对这块地表示有兴趣。
王永红却看到了房地产开发的巨大前景,他以极低的价格买下了这600亩地。
位置不好,开盘无人问津,那就不急捂着慢慢卖。
随着北京CBD东扩,八年后就是奥运会,常营地区的土地价值翻了10倍。中弘在这片区域开发了9800多套商住房——就是著名的北京像素,这一个项目中弘赚了50个亿
回过头看,北京像素的成功除了媳妇熬成婆,位置变好的天时地利外,还有更多的,是人和。
跟王永红接触过的人都说他情商极高,说话不紧不慢,跟谁说话都没架子,善于交际,人脉极广。
36——对于很多人是个平常的数字。但对于很多人来说听到这两个数字比自己亲妈来了还开心。这是的江西行政区划代码,混江西帮的小圈子又称36局。这些年江西人在京城混,没点36局的关系还真不行。王永红是圈子里的红人,给大人物当小弟,给小小弟帮衬,他都义不容辞。
曾经看到王永红兄弟和很多江西老乡同框的照片,无一不是声名显赫的人物。当年操纵股市的惊天大案徐翔,是他的小弟。
而前面说的那位大师,也一直与他称兄道弟,常年出入于北京昆仑酒店。
而江西超级大佬赖小民对于这个小老乡有着异乎执着的信任。对,就是那个家里抄出2.7亿现金的大贪。2.7亿,如果叠起来,有80层楼那么高
长袖善舞的王永红给北京像素做了一系列的符号:买一层送一层,买房送床,帝都50年的商业产权,却能做到天然气入户、民水民电。2011年周边房价每平米三万左右,北京像素只卖一万一。虽然看起来价格便宜,但拿地价便宜到可以忽略不计了。

王永红就是在这时候明白了赚钱从来只有一个道理——低买高卖
这之后,王永红一战成名。
王老板还是闲不住。他做房地产,但兴趣不在房地产,他的人生要诀是一个赌字。
他要赚的是快钱,就把目光放在了水深钱快的股市。但彼时市场调控严厉,房地产公司上市几乎不可能,王永红决定操作中弘借壳上市。
中弘看上安徽企业ST科苑的壳子,但对方并不情愿,据说ST科苑所在地的市长早已放话绝不同意房地产公司借壳。
王永红拉来自己的多年同乡好友——气功大师”王林——就是和小燕子明哥合影那位,把那个市长和建行投行领导请到北京昆仑饭店的一个房间中,当众表演了空杯变白酒、空盆来火蛇,博得满堂彩…… 这事儿就成了。
但听说大家喜欢的不是大师的气功,而是他超强的命理点拨术,以及背后的能量。
大师算得很准:中弘将在一年后上市。但大师却没算到自己的归期和中弘未来的大溃败。

2010年2月8日,ST科苑更名为中弘股份,王永红的上市夙愿终于变成现实。他和哥哥王继红的身价也直接飙升至52.23亿元,挤入当年A股富豪榜前100名。

18年时间,北漂的王永红完成了从打工仔到上市公司亿万富翁的华丽转身。
上市后中弘股份迎来一段甜蜜期。2012年的房地产市场十分火爆,中弘股份房地产业务的毛利率一度高达60.2%,净利润像火箭突破了10亿大关,王永红成为地产界的一个网红大佬,当时比潘石屹冯仑都火。
但此时的王永红,却清醒地认识到,中弘股份有一个致命的bug,那就是主营业务严重依赖商住项目。中弘在北京开发的几乎全部是商住项目,想好卖只能铤而走险做些类住宅产品,有几次违规都被手眼通天的王永红摁下,罚款了事。
聪明的王永红发现,各家房企

还没有重仓旅游地产,如果抢先进军旅游地产市场,就能抢占优质资源。于是,他果断将中弘发展方向转向旅游地产。

2012年4月,中弘投资280亿元,分别在云南西双版纳、山东济宁、山东微山拿下三块地。同年,中弘股份还制定了公司未来五年战略规划,提出“五年内成为中国旅游地产开发的一流品牌”。
中弘还重仓海南,通过收购等手段开发如意岛和半山半岛项目。
一直在吃资本红利的王永红开口搞起了多元化,哪个市场热度高,就去搞哪个。
2013年,进军手游行业,投资设立杭州威震江湖网络有限公司。
2014年,又联合上影集团,投资170亿打造浙江安吉影视产业园。
王永红先后尝试旅游地产、影视、手游、主题乐园等新生意,但结果似乎都没令王永红满意。甚至到后来,中弘直接玩起了P2P
中弘最喜欢的也是买买买,他差点就把资本大佬复星郭广昌都没做成的并购搞定了,以最高杠杆、最复杂融资手段,从神秘富豪闫琦手上拿下三亚标杆项目半山半岛,并试图装入上市公司中弘股份,他希望凭此项目的稀缺价值,让中弘股份股价一飞冲天,解决他与上市公司的资金问题。

几年时间,王永红的股权投资并购高达40起。其中,中弘完成了对H股中玺国际、开易控股及新加坡上市公司亚洲旅游三家海外上市公司的收购,这一波操作,像极了没有PPT的贾跃亭。
半山半岛是海南三亚最具传奇的旅游地产项目,最耀眼的世界级旅游度假目的地,王永红耗费无数精力与金钱,从神秘富豪闫琦手上拿下半山半岛,涉及金额58亿元。他希望凭此项目的稀缺价值,让中弘股份股价一飞冲天,解决他与上市公司的资金问题。
但这个项目经历多次抵押,权属复杂,收购以失败告终。
王永红的思路是,以中弘的旅游地产为主线,靠互联网金融和在线旅游平台来盘活,并通过收购一些境外公司来运营,从而实现一个完整的闭环。
王永红搭建了“一家A股公司+三个海外上市平台”的资本帝国,这是他口中常说的“A+3”战略,围绕着四家上市公司资本运作,王永红也曾达到人生的高光时刻,中弘股份市值高峰时接近360亿元。

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然而,中弘的深度逻辑不是踏踏实实做实业,所有的多元化也都只是幌子。
他们一直在把各种利好打包装进上市公司,通过各种好消息去提升股价,然后毫不留情地挥舞硕大的镰刀。

中弘一出手就是几十亿上百亿,哪来那么多钱?这是因为老板胆儿大,敢借。有一块钱就敢做100块钱的生意,还能再拿这生意担保再借100块。中弘能活下去的理由是不断旺盛发展的房地产市场和能借到源源不断的钱,然而到了钱紧的时刻,地主家也没有余粮啊。

然而,中弘的几次赌博,都错了宝。

商住项目一直都不是稳定的盈利模式,2016年,中弘的房地产营收41.35亿,2017年3.17新政出来后,商住项目无缝可钻,中弘2017年退房2076套,成了累赘。
2016年尚有1.57亿元的净利润,2017年则巨亏25.11亿。
旅游地产周期过长,需要巨额资金投入,却很少有资金回流,对于资金紧张的中弘来说也是个烫手山芋。
环保督查风暴席卷海南,中弘卓业也未能幸免。有中弘内部人士透露,中弘卓业位于三亚的项目目前处于停工状态。这进一步加剧了中弘的危机。
徐翔案也爆出,包括王永红在内的13家上市公司董事长合谋,操纵抬高股价,最后再减持套现。这让中弘的信誉再次雪上加霜。
更致命的是,之前疯狂扩张带来了一连串的恶果。
截至2018年6月,中弘控股总负债377亿,中弘开始出现大量债务违约。
中弘的五笔债券宣告停牌,主体信用评级两次被下调,股东轮番减持,大股东股权悉数被司法冻结,甚至还被员工爆料拖欠工资。
我有个朋友听说中弘的员工,这个时候已经人心惶惶,百分之八十的员工都无心工作,以混度日。他去中弘实地看了下回来告诉我,说,错了,百分之九十五的员工都在混日子。
在这种绝境里,王永红开始了自救。
2018年3月中旬,中弘集团及实际控制人王永红与港桥投资共同签署了战略重组协议,中弘集团将获得200亿的资金驰援。
然而上述重组协议公布不久,便被媒体曝出该交易背后隐现中国华融的身影,其更疑似该次交易的主导方。

看到希望的王永红却马上看到了失望。因为他的老乡赖小民因违纪违法被双开,中弘第一次重组宣告失败。
两个月后,中弘股份和新疆佳龙旅游签署股份转让协议。但后来人们说,这简直就是王永红病急乱投医的儿戏,因为佳龙旅游的净资产只有不到3亿元。第二次重组还没开始就宣告结束。

第三次重组更具戏剧性:2018年8月27日,中弘股份宣布,加多宝、银谊资本将对公司进行债务重组。但仅隔了一夜,就被加多宝坚决否认了,为什么?
中弘把加多宝神秘的财报公布了出来,2017年加多宝净亏损近6亿元,已经资不抵债。加多宝否认的同时,中弘再次神补刀,说这是加多宝你给我的数据,真实可靠
这对儿难兄难弟,还是猪队友。
第三次重组再次宣告破灭。

 4 ● 

兵败如山倒的王永红开始准备跑路了。他私自划走了公司账户上61.5亿的款项,远赴香港躲风望北,这款项名义上是收购半山半岛项目的预付款,然而61.5亿究竟去向何方,无人知晓。

即使在最窘迫的时候,王永红也不愿失去那份少年得志培养出的优雅。

在香港一个大拍卖会上,王永红为搏美人一笑,大手一挥,以1.24亿港元拍下雍正粉青双龙尊,送给十八线小影星韩熙庭。然而,王老板因为交不上1.2亿港元的尾款,和韩姑娘一同被告上法庭。

调查发现,原来王永红只交了400万首付款。这也像极了王永红的套路,什么都想空手套白狼。但玩弄资本的他,最终又被资本玩弄

中弘股份首度连续16天跌破1元,以一种尴尬的方式创下了地产板块上市公司的纪录。这也是A股22年历史上,首次出现非ST公司股价跌破1元,中弘最终被退市收场。

而王永红在香港也待不下去了,最终回国自首。中弘股份宣告彻底覆灭。
实际上,近年来,中弘股份与赖小民掌舵下的中国华融交集匪浅,不仅仅是此次近200亿的重组资金支持,中国华融在早前曾多次与中弘股份合作设立基金,并为其提供融资。
这是一场与时间的赛跑,王永红只想到成了“一活百活”,也许从未想过也不敢想过,失败后的代价。资本市场中“踩红线”,加上地产遭遇宏观调控政策的变化,王永红和中弘股份最终功亏一篑。
现在打开中弘的官网,竟然还能打开,但点击首页会跳转到一个花里胡哨的网投赌博网站,看着上面在线发牌的澳门美女,我悲伤的想,夕日地产巨鳄,生于投机,死于投机,现在的投机画面,也是个绝妙的讽刺吧
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