建业屠城

来源:郑州楼事八卦

【1】

感谢关注郑州楼事八卦。

上周,地产经纪人明确告诉我位于三环内的建业五龙新城精装修售价12000元+/㎡,按比较低的精装档次修正,毛坯价相当于11000+元/㎡。

如果只是单纯的考虑区位和组团因素,这个价格在当下的郑州房地产市场是什么的一种存在?

距离郑州三环20公里开外的航空港区的高层产品价格10000元+;

郑州四环外的白沙组团的刚需产品价格15000元+;

连霍高速北面的碧桂园18000元+

四环外的刚需盘万科城13000元+

四环外的滨河国际新城高层均价16000元+

而三环内的建业五龙新城精装价格12000元+

如下图:

上图:郑州部分楼盘价格分布。

建业五龙新城项目从住宅的角度上来说,优势因素的确很好,来看一下项目的详细情况。

五龙新城,总建筑面积340万平米,本地块总建筑面积25万㎡,车位配比1比1.1,物业费2.8元/㎡,2021年6月交付,精装交付。项目目前无证齐全,直接认购,得房率75%。

基础指标很简单,这是一个标准的老城区刚需盘,在我看来可以用二个词来概括这个楼盘:“一个大弊端,一个大利好”。

如下图:

上图:热销的五龙新城位置

一个大弊端:看这个地位位置,有一个因素闭上眼都躲不开,就是编组站,地块位于编组站的最宽的地区。编组站,顾名思义是给一节节火车车厢打乱再重新组合,在这个过程中,由于车厢移动的速度极其缓慢,几乎是没有“行驶”噪音的,但它带给客户巨大的“心理压力”是不可避免的。

一个大利好:这个位置门口的东风路未来将下穿编组站接入金水区(如上图),项目位置也算是穿过下穿即到达金水区核心区位,其次是同步施工的地铁8号线,而未来一旦下穿和地铁同时开通,这里将是进入金水核心区第一站。

现状不好,未来可期,这就是五龙新城——一个三环内港区盘的现状。这样的盘,精装修从14000元降到12000元,对于区域型刚需改善型客户可以说是一个盛宴。

当然,这次盛宴不止是3环内,还有上周我谈到的平原新区的7000元送精装送车位的项目。

建业and蓝光,终于忍不住,拿起屠刀开始屠城,而结果显而易见,刀起肉落。

在9月份第一周TICHER咨询机构提供的数据显示,这2位屠户占据了周度销售排行榜,其中大屠户建业周销售369套,小屠户蓝光周销售93套。

在当下的市场中,这个周成绩十分喜人。

上图:周销售情况

接下来的一段时间内,应该会有更多的人加入屠户行业。最坏的时候,就是最好的时机,最好的风光,也是最坏的隐患,在市场调节越来越不按常理出牌的时代,短时期内,仍看不到地产复苏的希望。

建业屠城时间一定会给我们更多的启发,我总结为三点:

第一、郑州越来越大,大郑州时代马上将来临,大郑州格局下产生的一个影响就是“去中心化”会逐渐抬头,并且从地产领域开始革命,未来房价的等高线将由过去的“独山”格局演变为“群山”林立

第二、未来一段时期内,地缘性刚需改善型客户必须抓紧时机,迅速完成居住更换,这是最好的时机。这类客户基本全部集中在老城区,而且由于经济因素,又不能离开区域,又想进行居住改善,但老城区的土地越发稀缺,新盘不能像新城区那随时出现,如果不想离开自己长久工作生活的地方,每一个机会都要抓住。

第三、距离郑州同样距离的港区和平原新区的价格产生的巨大差异高速我们,政治,仍在地产中扮演主角,几十年过去,一直没有改变。大郑州范围、行政上的主城区范围、三环内,三环内东半区,这将是未来房价的4个明显阶梯。

第四、降价,的确是开发商资金和发展的需要,但不论是个人,还是开发商,都是有底线和极限的,在触及底线之前,根据自己的需求,尽快争一块屠户手中的大肉要紧。

(全文完)