楼市“影子巨人”的幻灭

来源:地盘

地盘说

在房地产真正进入产品时代的当下,如果再不在房子品质这个根本上下功夫,开发商如果还能长久的存活下去,只能说是个奇迹,但是目前的专注做产品的房企却屈指可数。

✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

眼看他起高楼眼看他楼塌了。

不是神话,胜似神话的楼市连涨了20年,卖房子从来只赚不赔。一涨遮百丑,如今房价止步不前,风险也即将暴露。
2019年房地产金融调控力度持续升级,平均每天有1.35家房企倒闭,缺钱的开发商被架在了火上。

  1  

玩转

“空手套白狼”

2018中国富豪排行榜TOP100中有28位来自房地产领域,几乎占据的了榜单30%,与2017年相比不相上下。事实上,以房地产行业快速暴利的财富聚集速度,真的不足为奇,因为它比任何行业都惯于玩空手套白狼的游戏。

©2018福布斯全球富豪排行榜(中国篇)

追溯第一代房地产开发商,批地几乎都离不开关系,很多有背景的人批到地后转让,单靠一纸协议就能赚了很多人十辈子都赚不到的钱。
开发商拿着土地协议还可以向银行做抵押,然后向银行贷款拿到资金,并且把地块分成几期开发,贷的款却仅用于首期开发。
除此之外,中国的建筑公司多如牛毛,工程承包商为了争得工程一般都是垫付工程款,开发商几乎零付出。

©低成本让开发商更踊跃

1994年,内地从香港引入了商品房预售制度,更是让一众开发商如沐春风。房子还没封顶,开发商就可以利用预售制度,提前售房,利用买房人的购房款,逐渐支付首期工程款或者用此款项再开发第二批房源。
有了巨款利润,房企就继续想办法拿地。当批地机制变成拍地机制,就开始大面积的拍地。正所谓循环往复,一本万利。一时间稍有背景的人都前赴后继的奔向楼市。
早期靠“抓借”起家的开发商,往往一到两年就能收回成本。随着房地产行业的规范化,银行等金融机构成了开发商主要的融资渠道,能到银行贷到款的开发商都有了一定实力。逐渐一些房企“胆肥了”,开始走规模路线,敢拿大项目,敢多个项目同时运作,甚至跨区域操盘。

©房地产开发进入井喷期

在顺风顺水的时代,一顺百顺,随着资本的翻倍,房地产经历了从野蛮生长到野心膨胀的极速转变。一路吹着泡泡成长的房企,好似烛光之下投射到墙壁上的“影子巨人”。

  2  

房地产

绑架了谁

中国的房地产,自商品房诞生之日起就注定会成为中国的支柱产业,因为它拉动的上下游产业覆盖面太广了。

中国的钢产量是全球的一半,地产是消化钢铁最多的行业之一。不止钢铁,从上游开山炸石头,到下游家电,家纺,厨卫设备的销售,都有赖房地产拉动,这个链条上创造了无数就业。

©房地产产业链示意图

房地产为中国经济起飞做出了巨大贡献,但是同时也绑架了经济和个人。
房地产的发展能给地方经济带来鲜活的GDP数字,此外,地方政府税收及自己支配的预算外收入,很大程度上也依靠出让土地金。也正因如此,即使知道过度依赖房地产犹如饮鸩止渴,短时间也是尾大不掉。
金融端上,2018年国有六大行新增贷款5.13万亿,个人住房贷款的额度2.53万亿。再加上房地产业的贷款,妥妥占了半壁江山。银行新增贷款的一半都流入了房地产,一旦楼市风吹草动,就可能引发系统性风险。

©去年投放贷款最热情的是农行

房价高企时代,尤其是一二线大城市,望房兴叹者更比比皆是。为了支付居高不下的房价,他们不仅花光了自己辛苦挣得的财富,甚至透支了自己的下半生来“抵债”,很多人不得不以降低全家的生活品质为代价,致使消费端萎靡。
另外,关于资产配置,人人都知道必须分散风险,把鸡蛋放入不同的篮子里。但施行时,永远无法做得到。要么家底早已被房子掏干,要么房价上涨利润的空间,虹吸大笔个人财富。如果任其发展下去,中国的经济“一业兴而百业亡”的局面更难扭转。
2016年房价的疯涨,可以说是一个导火索,长达3年的严厉调控就此全面铺开。有数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比2018年1-8月份的315次上涨了17%,累计次数刷新房地产调控纪录。

©房住不炒依然是主旋律

多年来,中国一直处于全球化的红利周期中,随着房地产经济模式对资源配置扭曲和效率挤出加剧,制造业的盈利水平和竞争力受到房地产挤出影响不断下滑。
国际收支中贸易收支、劳务收支和转移收支的总计差额占GDP比重,2007-2008年是全球化的高光时刻,占比达10%以上,2018年已经滑落到0.4%,这个数字有点触目惊心,中美贸易战的升级更坚定了中国去房地产化的决心。
今年7月底召开的中央政治局会议再度强调“房住不炒”并首次明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,其后关于房地产各融资渠道继续收紧的消息不断。楼市以最快的速度冷却下来。

©房企压力逐步增大

特殊的时代,特殊的国情成就了中国的房地产,然而强风过境,终究一切会回归本质。“房住不炒”,不但是炒房客的“紧箍咒”,还是一些高杠杆开发商的“催命符”。

  3  

“影子”巨人

是怎么破灭的

2019年,截止目前破产的300多家房企中,还没有郑州本土的房企,但是郑州烂尾的项目从来没有绝迹过。

烂尾楼小开发商项目居多,但前几年曾有军企背景的利海集团的倒闭让各方不禁倒吸一道冷气,全国多地利海项目遭遇烂尾危机。2013年-2016年郑州的利海托斯卡纳三期、利海财富广场、利海雁鸣湖一号全面停滞并遭受大量业主维权。

©利海财富广场成为一个“大坑

新郑龙湖玖号院原名安昇之家,约定于2016年10月31日前交房。但事实上,开发商安昇公司因各种原因导致资金链断裂,造成项目自2014年12月主体封顶后一直停工。
时间再往前推,2004年5月12日,思达集团旗下的金基不动产(郑州)有限公司拿下花园路与东风路交会处的431亩地,总价5.91亿元,是郑州地产史上的第一个“地王”,该地块曾沉寂两年,开始打造中原国际数码港和蓝堡湾项目,然而随着思达系的崩盘,该项目也一度停滞。
不幸中的万幸,绿地接盘了利海财富广场,正商做了龙湖玖号院的“白衣骑士”,正弘把蓝堡湾打造成了郑州曾经的“豪宅”。但是更多烂尾项目是一地鸡毛,成了城市的“腐尸”,业主心头的“倒刺”,倾尽所有要圆的安家梦不知何时实现。

©正商做了龙湖玖号院的白衣骑士

几乎全靠资本运作的楼市,如股市般,从来都是瞬息万变。
如利海,稍有不慎,庞然大物也可能轰然倒下。融创的前身顺驰也曾遭遇滑铁卢,万科也曾深陷股权纠纷,绿城一度身负破产危机。
经历九死一生成功脱险的房企,只能说天时、地利、人和,缺一不可。
而在危机中泯灭的房企,简单来说,无外乎是高杠杆拿地,高周转回款,衍生出的一系列问题积重难返。
跟全世界比起来,中国地产商的负债率,以及周转率可以说相当牛。当收益覆盖融资成本,杠杆越高收益越高,但是杠杆也是双刃剑,一旦玩不好,就会把自己割的体无完肤。

©房企资产负债率持续上升

如今凭借加杠杆和激进扩张策略抢占房地产市场份额正在逐渐成为过去式,房企面临的是融资渠道在不断收紧。目前,各大上市房企的2019年中期业绩已全部披露完毕,据统计,绝大多数民营房企面临着融资成本高,渠道少,融资难的情况。
民营房企的融资成本普遍6%-8%,个别此前急速扩张规模的房企融资成本达到9%。
从销售额排行榜前5名开发商的融资成本来看,碧桂园、万科、恒大、保利和融创,今年上半年的融资成本分别为6.13%、6%、8.6%、4.99%和8%。除了央企保利,其他的融资成本都不算低。
另外,克而瑞研究中心最新报告显示,房企净负债率创新高。2019年上半年,174家房企的加权平均净负债为91.37%,较年初增加了4.29个百分点,达到历史最高值,近六成房企的净负债率有所上升。

©房企资产负债率均值企高

值得一提的是,房企在2019年开始面临了偿债的高峰期,一旦资不抵债,就不得不破产清算。
高杠杆、高周转是以速度来存活的。不过凡事都要讲究一个自然规律,过于快,一定会在工程质量上留下问题。
令人悲哀的是,一个成熟的行业,拼的是产品。但在中国的地产业,几乎不存在的。或者说,曾经存在过,后来发现不适合大环境,产品就被放在了很多东西之下。
眼下,融资渠道一再收紧,高杠杆房企被掐住了喉咙;市场净淡,新建商品房成交面积与金额均有下降,促销、特价房难掩颓势,回款问题严峻,高周转也面临天花板。

©房地产投资存在快速下跌的可能性

在房地产真正进入产品时代的当下,如果再不在房子品质这个根本上下功夫,开发商如果还能长久的存活下去,只能说是个奇迹,但是目前的专注做产品的房企却屈指可数。
不说好品质了,就连最基本的东西,部分开发商都在敷衍了事。比如地基下陷、地下室不做顶板、墙面做不好防水、外立面脱落等等。但是市场终究是市场,没有好产品的房企注定会被时代抛弃。
水能载舟亦能覆舟,被过去连年看涨惯坏了的开发商,如果再不能觉醒,除了湮灭在历史的长河中,没有别的可能。

部分图片来自网络,版权归原作者所有。

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