都在说:等到年底再出手!年底到底有啥好事在等着你?

来源:东哥探盘

撰文:悟净    美编:刀妹    校对:紫藤


1

精准打击你的预期!

除了房地产,估计没有那个行业能在一年之中,被400多条各种各样的调控政策所“重点照顾”。如果换个行业如此高密度的调控下早已歇菜了。

也就是房地产,在如此状况下,才终于消停下来,而其中最耳熟能详的就是:

房住不炒

坚决遏制房价过快上涨

不将房地产作为短期经济刺激手段

直观的感受就是:一条比一条长,一条也比一条措辞严厉,可以说政策面已经十分清晰的表明了态度。随后的多方监管措施也逐步到位:

五限来临,给房地产和房价直接上了紧箍咒

严查房地产信托,截断了房企融资的又一通道

单独为房贷利率扎上“LPR”这道篱笆墙

随后的市场也终于走出了“稳”字诀,越来越多的地产多军开始态度谨慎和暧昧。众多大V也不再一味唱多,降价和促销的口号充斥着市场。政策开始精准的打击你对于未来的预期。

于是,后台的留言也终于出现了两种声音:

现在还在劝人买房,不是傻就是坏!

现在还在劝人买房,胜造七级浮屠!

如果对当下的市场给予一个词去形容,就是“分化”

2

分化是机会吗?

从2016年9月30号起,直到如今,妥妥的四年时间房地产一直被按在地上摩擦。站在当下,距离年底也仅仅数月了。从行情来上来看,依然是波澜不惊。所谓的房地产三年一周期,已经毫无参考意义,为何?因为看得见的手已经将看不见的手紧紧按住。

其实,不管是年初的17地市人民入郑抢房,还是所谓的周边地市土拍中“地王”频现,又或是洛阳、南阳、平顶山涨幅惊人,纷纷破万。

都预示着一个结果,就是未来的房地产市场,正在加紧进入“分化”:

这个分化表现在政策上的“一城一策,因城施策”。

这个分化表现在城市上“部分城市在涨,部分城市在跌,部分城市在稳”。

这个分化还表现在民众对于房地产的态度上“劝买”和“劝卖”的针锋相对!

不得不说,房地产确实已经度过了买哪里都“涨”的黄金时代,而进入了需要优中选优才能分享后面房产“红利”的白银时代,但是分化仍然是好事,这意味着机会也就近在眼前。

比如,80年代下海,90年代买股,新千年后买房。身处时代洪流中的第一波吃螃蟹人的,面临的大多不是鼓励,而是打击。所以这些人不但吃到了螃蟹,而且大部分赚到了不菲的财富。

比如,郑东新区,被称为鸟不拉屎的乡下、“鬼城”,但是少部分人就把房子买在了乡下,他们买了瀚海晴宇、买了海马公园、买了中豪汇景湾。就是这些被周围亲朋好友叫做“傻子”的人却赚了钱,数年后,谁还会去指责?

比如,白沙组团,被人喻为开局一张图,内容全靠编的白沙组团,如今不仅住宅用地日渐稀缺,而且区域内蓝城诚园的跳涨和开盘情况,一锤定音,让众多质疑者闭上了嘴巴。

因为在我看来,分化才是真正周期开始的冲锋号!

其实,事实已经无数次的证明,多数人观望,少数人赚钱的真理。因为,从众心理是人摆脱不掉的共性之一。

当“人从众”都在说某样事物能赚钱,并且之前毫不关心的人群都开始向你推荐这个所谓的“好项目”的时候,反而是需要谨慎。

也正是这最朴素的投资逻辑让我觉得,越是很多人质疑房地产的未来,我反而觉得越安全。但是当前显然还是不够,因为还是有人关注房产,还是有很多的人在议论和讨论房地产能不能行,房子还能不能买!

如果当大部分人都在唱空,如果当你要买房的时候,你的老婆直接一句“傻X吧,现在还买房?”,并且把你的身份证和银行卡都藏起来的时候,也许是最好的时机、最好的房价在等着你!

因为有分化才有价差,有价差才有价值,有价差才有获利的空间。

3

机会在哪里?

看得见的手始终作用的后果,无非有三:

其一,导致房地产行业的增速减缓,同理,城市的发展速度相应也会减缓,一些新区、新规划的发展速度也会分化!

其二,使得经济规律作用滞后,最直观的就是所谓的三年房产周期的延期或者失效,也就是你的房产持有周期变长,持有成本增加。那么租金收益就必须要重视,你可以不租,但一定不能是租不出去。

其三,使得投资房产的资金难度和专业难度进一步的提升,也就是门槛越来越高。

问题已经摆出,我们如何应对,有以下几点建议:

以一二线城市为“锚定物”,全面回归主城!

城市化发展到当前阶段,一二线早已经进入了“强者恒强”的时代。资源就那么多,政策又明显向一二线倾斜,这本身就是对三四五线城市的进一步抽血。当好的交通、教育、医疗、就业机会都集中在大城市,人口迁移随之而来是可以预见的。

所以当下的三四五线,如果在涨反而应该坚持出清,尽量回归一二线城市中。

而在一二线城市当中,众多的新区规划让人眼花缭乱!如何选择?

全面回归主城区!以郑州为例,在当下市场静默期内,真正不掺水分开出热点行情的楼盘,或者价格比较坚挺的热销盘,绝大多数都集中在主城范围内,也就是四环沿线范围内。

那么我们置业,就以四环沿线为界,根据自己的居住需求和实际情况尽量从四环往里靠。

选择当前供应量大,但是未来供应量小的主城区域!

当前供应量大,意味着价格会有适当的优惠,未来供应量小意味着土地还是稀缺,长期看涨且未来房价天花板较高。而主城区内,就是资源占有的保障,为未来的房价托底且未来有众多需求者接盘。

放在郑州,显然就是金水北区域。首先,这里目前都是大开发商、大盘在售,虽然部分为城改用地,容积率较高,但是依然瑕不掩瑜。完善的配套、便利的生活条件、四通八达的交通让这里成为改善的首选。

其次,虽然当前看在售项目体量都比较大,但背后基本一个萝卜一个坑,长期看可开发净地越来越少。而目前市场上短暂的供大于求叠加市场转稳的行情,也让开发商降低了心理预期价格更加趋于理性。

比如美盛教育港湾的开盘价就比之前释放的要低一些,而瀚宇天悦城、华瑞紫金嘉苑、锦艺金水湾四期观锦苑等项目,在价格上都会做出一些让利。

最后,长期来看金水北是目前主城区范围内,配套最为醇熟、选择性最多、价格相对适中、后续发展可期的组团之一,应该重点关注!

紧盯高周转开发商,年底的资金压力会迫使其让利!

前文说过,房企融资渠道已经越禁越少,渠道匮乏直接就导致了资金成本的高企。其实高周转的本质就是提高资金使用效率,从而降低资金使用成本,因为高额的利息会逐步吞噬项目的利润。

所以房企必须高周转、盖的快、卖的快,资金成本降低,省下来的“利息”就是“利润”!众所周知年底是房企的偿债高峰期,后有“利息猛如虎”,前后“市场观望情绪浓重”,那么为了提效率降成本,降价促销就是必由之路!

赚的少比赔钱强,这就是为什么强调要等年底,为什么要紧盯高周转的一线开发商主城区项目的背后逻辑!

以价格为标准,不要以时间为前置条件!

有人说,如果年底他不降价,不是白等了,这就是小标题的意义所在。我们需要抱定不见兔子,不撒鹰的心态,等的就是开发商撑不住的时候释放出来的“红利”,因为他们赔掉的,就是你赚到的!

所以,我们一切以价格为基准,而非必须要在某个时间点去出手。因为各家开发商偿债时间不同,有的年底到期,有的11月份,有的则是2020年,那么我们的策略就是以价格为准,而不要在意时间维度。

如果一旦达到市场价格的8到9折就根据情况适时出手:

比如之前北区的万科某盘,均价15000元/㎡左右,特价工抵房最低到12800元/㎡到13000元/㎡。现在看来这个价格依然是值得入手的。

比如老经开区域,靠近东区,交通便利,之前某盘最高价格在19000元/㎡到20000元/㎡之间,后特价房在17000元/㎡到18000元/㎡之间,目前看也依然是比较合适的价格。

比如高新区双湖科技城组团内,价格不高,但竞争激烈,正商项目带精装报价11000元/㎡左右,就可重点关注,适时出手。

以月供能力衡量,杠杆的健康程度,而非其他!

赵本山说:有多大屁股穿多大裤衩!不否认杠杆是个好东西,他可以放大你的收益,让你事半而功倍,但这是在市场的上行期间。如今明摆着政策面的要求就是:不能涨、不让涨、不可以涨!你还泼出命来使劲的加杠杆,只能使得亏损增大,吞噬你的现金流。

那么怎么衡量你是不是适合贷款买房?那就是月供占你现金流收入的比重越低越好。换句话说,五年或者七年不涨你依然可以活着。

同理那就是你这个房子不仅可以自己住,满足你的生活需求,当你不住的时候可以租,以租抵贷减轻资金压力。同样换句话说,如果这个房子买后自己住不上,也租不出去,就是以后有说破大天的“利好”劝你也别买!

4

结语

如果你是一个绝对的空军,认定了房子已经不能买了,这篇文章对你毫无意义。如果你是一个有极强赚钱能力的人(比如股神),那么房子趋稳的收益率也必然不入你的法眼。

但是,如果你的能力范围内,看不到比房子更靠谱、更稳妥的积累财富和理财的方式。

如果你也相信从中长期看,一二线大城市的房子还是恒涨的,还是有价值的,而中国大部分二线城市的城市化发展依然还在进行之中,那么希望本文能给你一些思路。

其实如同开篇所说,房地产这个调皮捣蛋的学渣,进入社会后,反而成为拉动相关产业最多的“学霸”之一。无数条紧箍咒施之于其身,目的是让他在更恰当的时机去发挥更大的作用,绝不是未来让他灰飞烟灭。

而所谓的等到年底,我觉得是一个时机,而非一个具体的时间段!我们需要做的就是准备好钞票,等待最佳时机(也许在年底,也许不是),在市场平稳期内,借助调控的东风,紧盯开发商,在他撑不住的时候,冷静出手去分得一杯羹——从而在主城区内买到自住和投资都不错的标的。

不断升级的国家调控政策,精准打击者一部分人的预期,会让一些意志不坚定者提前出局,从而减少你的“竞争对手”。

这其实是好事!因为别人恐惧时,我贪婪,才有钱赚!

备注:
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