主城三环内“待字闺中”的那些地块,值不值得一等?

来源:东哥探盘

撰文:佩奇    美编:刀妹    校对:紫藤


北京市级行政单位就算迁往通州,也毫不影响天安门周边的价值,郑州东南西北新区不断,但紫荆山周边及主城区的价值依旧夯实。

现在有琢磨不清的各大新区,未来一定有高攀不起的主城。

特别2016年7月8日,万科拿下郑州核心地段单价与总价新地王,一下刷新了郑州人的集体认知。

众人惊愕,南阳路周边如此破烂,周边城市界面那么差,怎么会出这么贵的地王?

无论你信与不信,地价就是区域价值的集中体现,更是城市资源和地段价值的集中爆发。

远郊尽管被包装吹成了一朵花儿,但终究无法生出千年藤、万年根,风口一过,自然原形毕露。

更不要说为了博取未来,短则10年,长则15-20年才可以成熟的区域,那时候房子就真成了“不动产”。

历史的教训就在眼前,回顾汝河小区、绿云小区即可。

所以不论对于自住的房子还是投资的房子,佩奇的观点一贯比较保守:能满足当下并适当展望未来即可。

其中,对于自住和资产保值而言,佩奇认为三环内依旧是当下最好的选择,也是普通人资产保值的不二选择。

今天,佩奇来梳理一下郑州主城区三环内那些“待字闺中”的地块,至于等不等或买不买,看你自己的选择了。

金水区

01

嘉里中心

港资就是“会玩”,直接拿到了河南“心脏”的位置,从2011年拿地至今,已经有8年。

不过在今年上半年郑州市规划局网站上公布了的批前公示信息,这预示着嘉里中心的进度有了实质性地推进。

嘉里中心位于郑州市金水区花园路与纬二路交会处东,处于郑州地铁1号线与地铁2号线交会的黄金十字处,周边被大量省级行政事业单位包围,再加上嘉里中心的高定位,辅以酒店、写字楼等高端业态,这样的主城孤品,谁会不喜欢?

▲嘉里中心现状实拍

根据规划显示,嘉里中心一共分为三期开发,第一期是雅颂居,也就是其高端住宅,第二期是写字楼,第三期是酒店,其中住宅一共3栋,容积率4.44,建筑密度为32.78%。

且不论未来产品究竟如何,这个位置是绝版的,比起万科世玠有过之而无不及。

参照周边老破小家属院的二手房单价,预估嘉里中心高层住宅售价不会低于2.8万/㎡。

02

豫发豫园

金水老城三环内不可多得的好位置,位于北三环与渠东路交叉口,为奥克啤酒厂和徐砦村改造用地,牵扯到工业用地变更为住宅用地的手续问题,所以进度迟缓。

此前,瀚海思念城面临同样的问题,思念集团老厂区外迁至惠济区,腾退出老厂区用作房地产开发。

项目总占地约240亩,共分为三期开发,一期从去年开始内购,价格相当诱人。整个地块西侧即为东风渠,目前周边小区二手房均维持在2万+/㎡,单气的圣菲城基本也要2万/㎡上下。

待地块土地变更手续完成,必定又是人见人爱、花见花开的一个神盘。

03

山顶枣庄项目(现名金水天奕)

▲地块现状

山顶枣庄项目,现名未来•金水天奕。

位于东风路经三路东,容积率1.9,建筑高度35米,南侧地块临近东风路东明路,容积率5.0,住宅高度100米,商务地块150米,商务地块规划4栋写字楼及SOHO公寓。

标准的三环内楼盘,周边鑫苑名家、广电天佑、非常国际等均为成熟社区,配套相当完备。

距离北龙湖开车5分钟,东风渠就在家门口。

整个位置、配套资源似乎都无懈可击,唯有“山顶”品牌比较平庸,此前开发过山顶御鑫城等项目皆口碑平平。

04

申泰•中原印象

原“冰熊大厦”,“冰熊”原来是中原地区最早的冷柜品牌。

后来因管理机制、经营不善等多种因素爆破拆除,同时地块也是西韩砦城中村改造项目的一部分。

位于经三路与红专路交会处西南角,目前由河南申泰控股集团操盘,项目名为申泰•中原印象。

项目容积率5.5,面积区间约68-162㎡。住宅产品由建筑面积约68-78㎡舒适两房、约112-132平阔景三房、约142-162奢阔四房三种房型组成,同时,公寓规划有五栋150米超高层建筑,建筑面积约30-38平米精装LOFT和三栋百米高平层公寓。 

目前项目临时接待中心在红专路经三路北100米路东,有兴趣者可关注。

郑东新区

01

瀚海永平晴宇

地块位于永平路、陇海路、黄河南路围合区域,地段还是相当不错,但是周边多为物流公司及安置区。

项目原名为瀚海含嘉仓,现名为瀚海永平晴宇,前不久在地产招聘平台的信息上已经可以看到其招聘信息,目前其他信息对外披露的不多,有意者可以持续关注其信息。

02

海马公园二期北地块

寸土寸金的高铁站区域,海马集团竟然还留有这么大一块优质地块。

地块位于海马公园2期北侧,曾经做过海马公园项目的临时食堂,至今没有动静不知为何。

目前海马公园项目从一期到五期基本售罄(没有四期),曾经几乎以“白饶”的方式拿下的地块,如今成千上万倍的价值攀升,假设进行公开招牌挂,楼面价突破1.5万元/㎡不是什么问题。

目前周边高端楼盘建业天筑、海马壹号公馆,单价均已突破3万/㎡,即便是品质稍逊的高速奥兰花园、正商东方港湾单价也在2万/㎡以上。

前不久爆出海马集团销控掉了部分房源再进行倒卖的事,似乎这块闲置的地块未来也要卖出个天价。

经开区

01

绿城诚园

经开区第八大街与经北四路交会处,长盛广场的住宅地块,此前户型图及精装已经流传于各大微信圈和朋友圈,同样为绿城代建项目。

项目地块早在2012年就已经拿下,容积率为4,建筑面积大致为为91-132㎡,精装交付,按照周边新房价格判定,不会低于2.2万/㎡。

项目已经围挡许久,与郑东新区仅隔一条陇海高架,在东区或者经开区有需求的购房者可以重点关注。

二七区

01

光明地产小赵寨

项目位于郑州市陇海路以南、京广路以西、保全街以北、京广铁路以西区域,占地面积约400亩,因为牵扯到厂房拆迁、铁路沿线赔付问题,整体进度较慢。

光明地产的控股股东就是上海的光明食品,目前也是中国房地产开发百强企业。

至于这个位置,你说好也好,说不好也不好。好是因为老二七区多为老旧房子,片区换房改善需求旺盛,不好是因为这里交通通达性较差,进出都不方便。

不过待未来拆迁完毕,京广路南向北可以直接拐进保全街之后,位置还是相当不错。

中原区

01

恒大云玺

中原老城无可匹敌的绝佳位置,位于中原区中原路与文化宫路交会处南,周边郑州市委、市政府,裕达国贸,伊河路小学、郑州外国语中学、市实验幼儿园,地铁10号线、地铁9号线(规划中),资源可以说是极其丰富。

整个地块规划住宅、购物、休闲、娱乐等为一体的城市综合体,其中主题建筑规划设计为限高300米的地标建筑。

但目前项目仍处于土地平整阶段,被防尘网盖着,并没有启动的迹象。

除此之外,据传恒大集团十一期间要进行“腿打折”的促销活动,不知道会不会影响该项目的推进进度。

02

康桥双河市场储备地块

根据资料显示,该地块开发公司为“郑州康平置业有限公司”,而根据股权穿透图显示,宋革委,也就是康桥地产的老板,是该项目的实际控股人。

该地块该项目位于秦岭路与淮河路交会处,地铁6号线站点,标准地铁盘,目前周边在售新房售价大概在1.4-1.6万/㎡左右。

地块原来是为“双河市场”,郑州西南的一家批发市场,因为高压线入地的问题迟迟得不到质的推进。

近期路过的时候发现高压线的问题已经得到了解决,目前周边已经完全成熟,考虑在郑州三环内西区置业的人们可以重点关注。

03

东原郭闫庄地块

地块位于淮河路与桐柏路交会处西南,地铁5号线与地铁6号线双地铁交会处,地段优势明显,典型的二环楼盘。

因为牵扯到城改地块安置、赔偿问题,地块推进速度较慢,目前整体进度未知。

参考周边价格,预计毛坯高层不会低于1.6万/㎡。

04

万科洛达庙地块

河南国信乐达房地产有限公司操盘的洛达庙城中村改造项目,目前万科已经入股,据说是万科主力操盘。

同样为城改地块,容积率在5+,按照万科的风格,预计大概率又是斯特恩建筑风格,具体可以参考农业路沙口路万科世曦。

目前周边二手房永威西苑1.7万/㎡、锦绣华北1.6万/㎡、昆仑华府1.5万/㎡,万科对片区房价的带动作用有目共睹,西区置业者可以重点关注此项目。

05

星河地产二砂地块

华南地产巨头星河控股签约的二砂改造项目,是星河控股集团与郑州投资控股有限公司、郑州地产集团有限公司签署的战略合作项目。

二砂园区总建筑面积达到110万㎡,总投资额超200亿,集产业孵化、创业服务、社交、问题、休闲等全场景功能于一体的深圳星河WORLD复制到郑州。

运营成熟后,总产值将达300亿,并新增五万个就业岗位,前景可期。

目前地块已经围挡,整体进度上稍缓。

06

昆仑望岳二期地块

昆仑望岳一期大卖,明显低于市场价的“捡漏”价格也必须要用全款+关系才可以买到,目前从中介处获悉,私下成交的二手房单价已经突破1.7万/㎡。

昆仑望岳二期地块就在一期西侧,容积率仅2.48,建筑密度14.35%,可以说是郑州三环内无法复制的土地指标,同样整体为大面积改善产品,但是整体只有不足400户。

据置业顾问介绍,项目明年入市,精装交付,预计售价不会低于1.7万/㎡,西区改善不可错过。

07

正商集团旮旯王地块

与恒大云玺类似,正商旮旯王地块也是前后拖了很久,具体位置位于中原路与伏牛路交会处,西侧即为中原万达,中原路在建地铁10号线,向东不足1公里即为地铁5号线站点,区位优势明显。

因为牵扯到旮旯王村及燃料公司家属院的赔偿问题,整个项目推进速度极慢,据说整个地块7成以上为安置地块,仅3成商品房。

目前项目的具体信息并未对外公布,应该还处于开发商、政府、拆迁户三协调当中,介于未来面世情况,可酌情关注。

以上地块信息均为佩奇通过不同渠道及各类信息渠道获取,如果股权变动或者地块易主信息,可留言更正。

此外,如果有其他三环内“待字闺中”的优质地块,可以留言区见。

良心建议,对于有强烈自住需求和资金并不是十分充裕的家庭,留在三环内可能不会让你暴富,但是一定可以保证你的资产安全。

以上为佩奇观点。

备注:
本文部分图片及文字来源于网络。本文仅代表作者个人观点,不代表平台观点。

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