新房贷政策执行第一天,结果竟然是…?

来源:地产观察

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想必大家十一假期耍的都很欢乐,如今已经回到工作岗位,为明(fang)天(dai)奋斗。
但今天茶余饭后的主角将不在是景区人山人海,而是新的房贷利率,从今日起房贷计算规则被新LPR标准所取代。
正式“换锚”之后房贷利率到底是涨还是跌
首先复盘一下旧利率与新LPR区别。
旧的房贷利率规则是在基准利率上自由浮动:贷款定价=官定基准利率*(1+上下浮倍数)。起决定作用,官定基准利率粘性太强,所以基准利率已经四年没有变化,与市场需求利率脱节。
新模式,贷款市场报价利率(LPR)由18家,形成自己的市场化定价,之后,以“MLF基础上自由加点浮动”形式报出:LPR= average(18家银行的“MLF+点”)这无异于将利率权利下放,让市场有更多主动性。
划重点:新LPR每月20号更新,意味着10月起以后每个月买房子的贷款利率都可能有变化,并且有结束利率打折时代的解读。

在8月17日发布完善LPR公告后,关于房贷利率就一直被关注。置业顾问铺天盖地刷利率上涨;反观银行从业人员则较为冷静,一直保持中立态度,认为不会有太大波动;因为对未知的恐惧,最迷茫的当属购房者。

直到9月20日,发布第二期LPR报价,1年期LPR为4.2%,5年期以上LPR为4.85%(比以前的基准利率要低0.05%)。
关于这场争论,逐渐清晰。
10月8日后,房贷利率将在9月份LPR基础上进行调整,也就表明:
首套房:不低于LPR,按目前标准就是4.85%;
二套房:在LPR的基础上最少加60个基点,新标准是5.45%。(也就是说二套房利率的起步价就是5.45%)
如果没有加点,房贷利率将下降0.05%。但遗憾的是,LPR只是原点,2019年的过去9个月,房贷利率平准水平一直上涨趋势,所以实际利率将在LPR基础上加点确定。
比如中部城市郑州,10月份之前,大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮25%,即为6.125%
二套房贷普遍上浮30%,即为6.37%。
而最新的报价为:
整理信息仅供参考,具体以银行、项目合同为准
相比9月份的利率标准,普遍下降5Bp,并没有出现节前网络大肆传播的利率再次上涨。
如果以100万贷款额,4种不同利率下还款成本:
新利率标准之下,百万贷款额相比之前每月将减少158元还款,30年下来总计少支出5.67万利息。虽然不算多,但是作为全国房贷利率最高的城市,这样的结果对于刚需来说,显然更加友好。
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同时也向多个城市同行了解到,现在全国大多数城市的LPR加点已经公布,与9月份的利率水相比较,差别并不不大。
理信息仅供参考,具体以银行、项目合同为准
综合对比,可以发现现在LPR+加点之后,平稳过渡。即便是下调比较明显的佛山,十一期间购房客户,如果合同已经签署,百万贷款总额月供也仅仅多出97元而已
这里不得不提一下,魔都上海特殊性。虽然央行此前规定首套利率不低于新LPR,但是此前,上海首套房基本95折优惠,一直是房贷利率“洼地”。新标准实行后,上海部分最新利率为首套个人住房贷款利率为4.65%(4.85%减20个基点);二套房利率不能低于5.45%(LPR+60基点)。

上海这座,特殊城市再次刷新我们的认知。同时不少银行也将表示将推行新基准,对于不差钱的上海人来说,千万单位住宅遍地,会不会因为这个5Bp,推一波楼市行情?

实际上成本的增浮与贷款总额成正比,对于低额贷款可能感受并不明显,如果贷款额度增加相应的成本也会所有抬高。

但这并不是最终数据,因城施策之下,不同项目、不同银行合作方式和标准不同,利率会有所不同,甚至个别银行会根据客户情况来确定最终利率。

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据中国人民银行有关负责人表示:与改革(新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成)前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。
这表明,全国楼市以稳为主旋律,房贷利率不会有太大波动。而新LPR规则首次施行,各家银行也还在“边走边看“。4.85%也仅仅只是10月份的有效值,到了10月20日又会公布新的LPR,以此类推每个月都会有一个新的基准值。
以后看房,肯定会多一个知识点,就是瞅准每月20号的LPR。遇到这个月LPR高,房贷就多一点,这个月LPR低,房贷就少一些。
未来判断市场主要看5年期的利率什么时候降低,所以,看到合适的房子该上车就要上车了。
其实相对于这几个点的利率变化,年底这时间房企加大促销力度,如果抓住机会,哪怕一平方优惠100块钱,这些利率上波动基本可以忽略不计。
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