市场暗流涌动,这几类房产或被银行限贷拒贷!

来源:东哥探盘

撰文:悟净    美编:刀妹    校对:紫藤


看似平静的楼市下,实则暗流涌动。

之前坊间盛传合肥多家银行针对二手房业务暂停贷款,引发众人的关注。随后针对这一消息,合肥人行在其官网回复群众提问时,做出澄清:

经核实,对于众多自媒体上反映的合肥12家银行二手房拒贷的新闻,人行经向相关银行进行核实,这些银行均没有停贷。

现实情况却是,银行关于二手房的进件是正常的,但放款额度和周期不确定。换言之,二手房业务银行照样受理,但是审批更加严格,额度更加趋紧,2006年之前的房子除特殊情况,一般不予放款。

而就在最近,沈阳某银行也放出消息:

对沈阳二环以内存量房屋,原则上放贷房龄控制在20年以内,二环外房龄控制在15年以内。

这两项政策,都直指二手房市场,虽然官方都在事后及时予以“澄清”表示坊间传言并不可信,但这种说法显然不被市场认可,因为确实有很多二手房在交易时因为贷款问题被限制。

这其中很明显的带有行政色彩以及银行对于二手房年限越来越审慎的态度。为何如此?原因也很简单,因为新房可以拉动政府土地收入、赋税并带动众多的相关产业,而二手房相对于新房来说获益大减,最多就是一些税费。

虽然郑州当前并没有跟进出台缩短二手房房龄年限的信贷政策,但是我们依然需要警醒和关注。

但本文并不想探究这一政策的孰是孰非,而是想换个角度,站在银行的角度去理解,那几类资产在贷款时会受限,从而指导我们的购房行为,规避一些潜在的风险。

虽然现行政策中,住宅产权是70年,公寓商铺是40年(部分地区有差异),其实很多老破小区在城市迭代中根本达不到70年的使用年限就已经更新换代。

大部分楼龄超过20年的老旧小区,即使维护良好,也已经普遍不适应当下人们的生活习惯,除了部分有较好学区的特例之外,大部分房源价值都是遇到瓶颈的。

而在现实执行中,二手老旧小区分类复杂,因为城市、区域价值、学区、贷款人年龄和房龄年限、土地产权年限等各有不同,各家银行也有不同之处,很难一言蔽之,讲个通透。

但普遍来说,20年到30年房龄的老旧房产都可能会面临贷款受限的情况。

也就是说银行之间对于房屋价值的认定也不是一成不变的,同样会随着市场行情转冷而趋紧,一些之前可以贷款的老破小或许随着市场的情况波动而无法贷款,这也是合肥和沈阳针对二手房的信贷政策调整后,引发市场关注的重要原因。

河南商报也曾经报道过,因为房龄超限的问题,购房者在实际操作中被银行拒贷。因合同约定不清,还面临违约风险需要支付违约金,这里也给众多购房者提个醒:

如果要购买老旧小区房产,最好在签订合同前查询清楚房屋年限和贷款手续是否受限,直接拿着房本或者复印件去银行个贷部就可以咨询。

如果房屋年限不清晰,那么在合同条款中,就要加入因为房龄问题被拒贷,属于卖方违约,同样卖方也要约定如因买方贷款人年龄等问题受限、无法贷款也要事先约定清楚。

而作为同桌的哪吒前不久在平台发布的一篇《吃我安利!改善三房重点关注这几个二手房小区,和郑东新区没有区别。》中提及东区品质不错的二手房,给部分有改善需求的人群建议。

而文中的留言也反映出一部分人的守旧。

国棉四厂部分房源的房龄,大多介于贷款受限的临界点,一旦郑州后续跟进发布关于二手房房龄限制的信贷新政,无疑对其是有很大影响的。要知道购买这种房产的客户,付全款的可能性很小。

从信贷层面看,银行对于这种老旧小区的风险也是十分介意的,他的剩余残值也随着年代的久远而越来越低,比如国棉四厂的老破旧未来大概率是跑不赢白沙的星联岚溪府等新房的,因为成长性一目了然。
这也是为什么东哥一直在提倡要“杀老母鸡,养小母鸡”。通过出清二手老破小,购入相对有成长性的新房或者建成房龄较短的二手次新房,对自己的资产进行优化和重组,不仅是符合家庭资产配置的需求,也契合当下的银行信贷政策。

否则未来大概率将面临,要么贷款年限(贷不满30年)和额度受到限制,要么干脆不能贷款。

除了二手老破小外还有哪些房产在银行是不受待见的?

开头先说一个数据,根据国家统计局发布的2019年1到6月份商品房销售面积来看,住宅环比下降了1%,而办公用房销售面积下降了10%,商业营业用房下降了12.3%。

我们需要注意的是办公用房即是写字楼,而商业营业用房则是商铺。因为没到年底,所以全年的数据还没有出炉,但是就目前的形势来看,依然会是下降。

与此同时作为经济活力最为出众的深圳,其实大量的写字楼空租也早已是公认的事实,而40%的租金下滑也创下历史新高。据第一太平戴维斯提供的相关数据,2019年二季度,深圳甲级写字楼空置率为18.9%,同比上升2.5个百分点,情况还在不断的恶化中。

其实对于这两种产品,悟净一直是持慎重态度的,并非完全不能买,而是说大多数普通投资者就不要涉及了。

而站在银行层面来说,只要是未来不确定性较大且风险较大的抵押物,通常在放贷时都会伴随有相对苛刻的贷款条件。

比如商铺和写字楼等物业类型,贷款年限通常只有10年,而贷款的首付比例都在50%以上,而利率相较住宅也要高很多,更别说出手时候的税费代价。

综合来看,无论国家税费优惠、信贷优惠、还是贷款年限,这类产品都是没有政策红利可言,在行情好的时候他不会被放松,行情不好的时候首当其冲的被严格限制。

当然这都算好的,最起码还能和银行打打交道,以下几种物业类型,才是真正的销金窟:

远郊小区内铺:

为什么把他放在第一个说,因为悟净来到东哥探盘,第一篇文章《你觉得是在投资,但结果并不会陪你演戏!》就是关于商铺,原因是一个朋友非要买郑南某庄园的小区底商,为此悟净专门写了一篇文章系统的阐述,朋友随后放弃了。

因为商铺涉及的经营和使用,如果基本的营业条件都不具备,面临着贷款后,有可能无法正常回款的情况,银行一般是比较抗拒的。

分割式商铺:

前段时间,家里亲戚打来电话,询问万达的商铺是否可以投资,问过详情后,我告诉他,直接拒绝。

其实所谓的万达商铺就是典型的分割式商铺,将整层大面积商业分割成豆腐块,承诺给予返租且租金不低,因为面积小从5平米到20多平米不等,所以单价相对很高,但总价不高。

对于手头资金有限,又想投资商铺博取高额收益的投资者来说具有相当的吸引力。一旦购入,先不说承诺的返租是不是能够如期履约,就算可以,当你再次出售的时候去银行贷款,你的那块所谓的商铺可能早就变成了过道(因为商场每年会根据情况对商铺动线进行调整)。

你连具体的铺位都指不出来,银行如何给你评估贷款?

远郊外迁的专业市场商铺:

某个朋友于2014年在郑州南部购买了某著名专业市场的70平商铺,当时价格在7000元/㎡左右,后交给市场管理方统一出租,因为当时看好周边的住宅项目,其购买的卫浴类商铺生意不错,租售比尚可。

而进入18年以后,因为房产市场进入了平稳期,建材等相关行业的生意急转直下,朋友觉得有些担忧,有意想在市场还可以的时候转让出去,用腾挪出的资金买入住宅。

但是当其去银行贷款时,遇到了开篇所述的问题,可以正常受理放款却遥遥无期,银行一直给的回复就是等额度。

其实,众所周知银行是出了名的只会锦上添花,从不给你雪中送炭。

因为对于银行来说,不论其业务种类多么繁杂,本质都是在吃息差。因为其吸纳存款后,这些存款对于他来说就是“负债”,他要付给储户利息的,如果不以信贷形式将手中的钱给放出去,那么这部分利息就是他所要负担的成本。

所以银行对于抵押物的价值变动是十分敏感,对于风险把控更是十分严格。而在楼市下行周期里,对于二手房贷款年限就进行严格限制,也是出于自身的风控要求。

其实银行作为房地产链条中的重要一环,处处都有其身影。不管是房企前期的拿地环节,还是商品房销售的环节又或是进入存量市场的二手房环节,银行都在实时的进行参与。

所以从这个角度来说,他的意见能够准确的反应出当前市场对于某类资产的微妙“态度”。比如文章开头所说的合肥和沈阳两个城市,对于二手房的细微政策调整,其实都是一种对于市场形势的预判和提前规避风险的行为。

而普通的购房者,更应该重视银行系对于市场的政策调整和变化,从而指导自己的购房行为和投资行为,因为这与我们自己切身的利益息息相关!

备注:

本文仅代表作者观点,不代表东哥探盘观点。


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