洞察未来郑州楼市十大特征,洗牌期避免你入深坑!

来源:东哥探盘

撰文:悟空    美编:刀妹    校对:紫藤


股票涨涨跌跌,起起落落最正常不过了。常在河边走,难免不湿鞋,几乎炒股的人都被套过。

投资总是一赚二平七亏损,即便你是那幸运的10%,也不能保证永不被套。但是买房就不一样了,除非你买到烂尾楼,在过去很长一段时间内,凡是能够顺利交付的房子,业主都赚了,只是赚多赚少的问题。

但是,随着大家都明白了这个道理,房地产已然从蓝海进入红海,多方的博弈下,未来这个蛋糕究竟走向何方,谁都不知道。

今天,悟空是试着分析一下基本面,不能说指导大家如何买房,但至少能给各位提供一个不一样的思路。

【一】郑州楼市未来十大特征

大家一定听说过,“房价长线看人口”;但人口要怎么看,人口怎么能洞察出哪里投资潜力?

今天我们通过分析郑州的基本面,来揭示郑州地产投资一些基础情况;首先,我们来看几个简单的数据:

人口增速:郑州2018年人口突破1000W,排名全国主要城市前列;

人口红线:国家未限制特大城市人口规模,却对北上深设置了人口红线:北京2300W、上海2500;而郑州虽然如今有1000W+人,而我们未来短期内不设人口红线,反而在大力吸引人来郑州,我们会朝着1250W、1500W迈进。

人口密度:郑州人口密度全国顶尖,考虑到这座火车拉来的城市更难统计流动人口,实际郑州的人口密度可能更高。

户籍人口:郑州户籍人口占比很少,低于中国其他主要城市,看看我们周边,有太多在郑州工作,户口却不在郑州的人。

人口活力:背后有一亿河南人的人口基数,有着京广线、陇海线等主要干线持续带来的“打酱油过路”人口。

通过以上数据,均指向两个简单而重要的结论:

特征一:郑州的长线投资潜力在全国前列,悲观点排名前20,乐观点我们认为郑州能排到前15甚至13。

特征二:郑州房价有坚实的人口需求基础,在没有强制干预的情况下,很难有下行的空间。

尽管悟空短期内对郑州房地产持悲观态度,但从长期看,持续增长还是主题。

接着,我们来看一个很重要的城市基本面,郑州的人口年龄结构:

与户籍人口比例的情况类似,郑州有着完全不同于中国其他城市的人口结构;老年人口占比相对低。比如上海,60岁以上的人口占到了30%;而我们周边城市武汉、西安,甚至济南城市底蕴都比郑州浓厚的多,老年人也相对多。但郑州不一样,因为城市年轻,有着大量的地市移民,有着大量河南地市的年轻人口流入。

由于年轻人的比例大,且户籍人口大部分都是移民过来的年轻人,就导致几个结论:

不像其他城市的众多土著,用手里的钱根据自己对老城区的偏好定义出所谓的地段的高低贵贱;郑州由于城市太年轻,由于大部分都是第一代人,除了个别拆迁户,外来人口本地人相比贫富差距不大。
因此:就出现了特征三:郑州还没能建立地段认同,年轻人的喜好,决定着城市发展方向,比如很多老郑州人认同的城市中心二七广场,在新郑州人眼里那里根本就是不值得一去的地方。

特征四:文化包容力强,贫富差距相对小;

大量的年轻人导致郑州整体对房子的偏好会与其他城市有明显不同,因此:

特征五:刚需偏好的房子有旺盛的需求,也流通性更好,偏好包括:喜欢新房或次新房、喜欢居住体验好的社区、首选两房或三房、对通勤有硬性要求,因此也偏爱地铁房。

北京西城东城越内环房价越高,而我们的二七广场附近,或者说一环内房价未必高。

由于都是刚需,大家买房都是因为要结婚、要生娃等迫切的需求;不像其他城市的主要需求是置换房子,等一等也没关系,因此:

特征六:郑州楼市需求持续性强,观望情绪弱,观望周期短,人们敏感度低,生怕有个风吹草动房价就大涨,失去自己的上车机会,这是刚需的普遍焦虑心态。

特征七:目前仍然是刚性需求市场,刚需住宅笋盘极少,刚需区域89的小三房供不应求,即便高大上的北龙湖,140多平左右的“小户型”却很抢手,也让悟空我脑洞大开,想出了“刚豪”这个词汇。从北龙湖到南龙湖,小户型好卖,成了一个城市的基本面。

由于年轻人多,直面买房、买车、结婚、养娃等经济压力,导致:

特征八:郑州消费水平低,奢侈品消费少,商业水平落后,没几个像样的商场。不是开发商不盖,是盖了不赚钱,没有动力盖,因此,大量商业商务用地沦为公寓,大量的公寓供应让这种产品成为大坑。

特征九:远郊概念盘注定一地鸡毛,说这句话可能会得罪很多人,但从郑州的人口数量、财力、精神追求等注定远郊概念盘很难成功,因此,你要不要去碰,自己决定。在郑州,切勿拿北上广深的逻辑去对标。

特征十:郑州教育资源不足,优质教育资源更是极端紧缺,因此学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间;说这里不是捧学区房,只是告诉大家,买房时,学校,注定成为我们最优先考虑的因素之一。

【二】各版块买房建议

分析完郑州楼市未来的十大特征,就可以根据这些特征做出自己的判断。

首先,我长期看好郑州楼市,在没有强制干预的情况下,很难有下行的空间,但问题是现在有ZC的强制干预。

未来房价起来,需要解除限购并加上政策刺激,所以,短期内不具备大涨可能,所以对于投资投机性需求,从资金成本考虑,悟空个人是不反对,不鼓励,但不看好。

这些话,我对我周边的朋友亲戚这么说,也对你们这么说。

对于刚性需求,你不得不买,容不得你患得患失。既然买,根据上文的分析,咱们不妨闲聊一下,观点不同,那么你是对的。你不必反驳我,我也没有试图去改变你,仅供参考。

整体的原则是:富买东、穷买南、地缘、改向西北看。

先说东部:

老郑东新区包括北龙湖、龙子湖、高铁板块等,无论从短期还是中期看,都是郑州价值最高地,同样也是价格高地。至于长期,我眼光看不了那么久,也不算命。目前老东区环境好,就业机会多,肯定是最优先考虑的。

作为郑州终极置业的地方,在东区买房在预算允许的情况下,户型自然越大越好,三房四房及以上的终极户型是优先考虑的。

除了老东区外,作为外溢之地的白沙组团,未来发展潜力巨大,规划更加高大上,但从规划到建设到落地成熟,还需要时间,这点不吹不黑。因此,短期看需求,中长线投资在这里买不会出错。

作为外溢中的外溢,绿博组团近期价格回归理性。这里环境好,规划高,产业以文旅为主,其成功的关键是开发商能否把配套的文旅做好,如果都像建业这样,绿博后期肯定没问题;但是如果开发商只是卖房,文旅配套去糊弄,后期就不好说了。因此,这个地方充满不确定性,我建议刚需不要买。改善要买的话,建业橙园和新筑可以去看看,做的真不错,不管是楼盘,还是配套。

老经开算是东部?又或者南部?姑且算东部吧。这里抱着东区大腿,已经涨过一轮,在城市面貌没有发生质变的情况下,未来还是稳为主,经开区的滨河国际新城也高新新区的双湖科技城一样,政企联合开发,前途未知。看好的力挺,看空的打压,其实都没有必要,这个世界不是非黑即白。

但我个人还是挺看好滨河的,滨河居住,东区上班很方便。但是他现在价格不低,其投资价值,绝对没有开发商吹得那么厉害。

关于未来这里的楼市,经开佛系买(除了国际物流园区),涨也涨不到哪去,如今降也降不到哪去了,适合改善置业。

再说下北部:

其实大北区,包含金水北区和惠济区,以及高新区的一部分,我们暂且只说金水北和惠济区。二者同区不同命,金水北一路高歌,惠济区一曲凉凉。

但这只是表面,大北区整体还是下行比较严重的,金水北的开盘数据,实际远没表面卖的那么好。

但是,这依然是郑州改善最值得去买的地方之一。

如果在北区买,建议买4号线地铁沿线及靠近东区的部分,整个大北区,越往西,价值越小,在户型上,建议买阔绰三房户型,尽可能一步到位。

接着我们说西部:

尽管现在有“一心两翼”政策加持,在基础设施建设上,西区也是遥遥领先,但是,东强西弱的城市发展现状短期内不会改变,缺乏高端就业机会,缺乏企业入驻依然是西区最大的硬伤。

但是,就生活而言,西区的幸福指数是很高的,而且,不要小看地缘及这里对于河南西部地区的辐射,这样的购买力足以让西区的价格稳中有升,但是暴击,基本不可能。

就西区本身而言,中原区楼盘整体容积率较高,但改善需求强烈,如果老中原区出改善盘,可重点关注,果断出手。中原新区尚需时日,即便中原华侨城入驻,也是先住宅,后文旅,具体你懂的。

高新区及高新新区可以分开来理解,高新区基本成熟,城市面貌相对不错,配套也完善,推荐地缘性年轻人首次置业买这里。

至于高新新区,现在价格低,城市规划也好,但距离远,不在城市主流发展线上是最大硬伤,至于以后的发展趋势是怎么样,说实话,我不知道,所以分析不出个所以然来,这里和经开区国际物流园区基本代表着郑州上车的最低门槛,手头预算实在不足,有很想上车郑州,这里再去重点考虑,当然,这里小三房最值得关注。

最后说下南部:

南部包括管南,二七新区等地。

关于管南和二七新区,由于城市面貌差,大车多,缺乏高大上的规划,一直不被看好,但是管南逆势上涨,二七新区在市场不好的时候,有几个楼盘把价格微调,但降幅绝对是郑州最低的。

稳中有升,至少是稳定,让南区上演了华丽的逆袭。

管南价格稳定后,还会微涨,别说什么未来这里供应大,都是千亩大盘万亩大盘的,未来要出问题。你家里也有面粉,你蒸馒头你会一次蒸完不?开发商也不傻,ZF也不傻。

需要了,拿出来一点,不需要,就放着,离东区近,未来轨道交通和开车到东区很方便,又有城市资源,个人看好管南的未来。

至于二七新区,没有什么利好,但是,你就架不住他价格低啊!再说有南龙湖1W的托底价,二七新区如今1.3W的均价,还是很安全的。

尽管管南二七很稳定,但是在这里我依然不建议买大户型,两房,89小三房是这里置业的主题,将来也好卖。改善盘在这里能买不能,我的答案是能,但尽量不要去买大户型,这儿的大户型,未来出手会很难,因为,这里目前这里新房销售的痛点,都在大户型上。

【三】结语

我觉得大家在考虑购房的时候,重点不是去了解区位到底是不是最好的,毕竟充分的市场化下价格都是动态的,尤其是二手房市场更有他的合理性所在,大家要考虑的是什么样的房子更合适自己,这才是最关键的,虽然,这是一句废话。

尤其是城市发展格局已定,各版块的价值已经通过价格显现出来的今天,很难有区域短期内发生暴击。

25年前,东郊农民并没有比西郊农民有什么优越感,因为那时候城市发展格局还不明朗。那时候城市发展就好比小学阶段,没准谁是黑马,成绩说起来就起来了,现在大家都上到高三了(城市化率60%了),能报考什么大学,心里都有数。

所以,在买房的时候,根据自己财力选择适合自己生活的区域,才是最正确的。

你说你一刚需,主城区还没房,绿博再好,你也别去凑热闹;

都说南城乱,但你预算不多,不想离主城区远,二七新区自然适合你;很多人不看好平原新区,但一个人,考入了那里的公务员,他就不能在当地购房吗?

所以,不要再说哪个楼盘好了,好了未必适合你。永威上和院,我觉得他好,你去买吗?

有时候给后台粉丝介绍个楼盘让他买,很多人冷嘲热讽这个楼盘多垃圾,但是你知道他手头那仅有的预算,也许这是他唯一能上车的楼盘。

就项目论项目,是愚蠢的事情,所以别再问我那个盘能买不能这样的开放性问题。你们把问题描述的越详细,我越能快速的给你们一些好的建议和判断,所以最好是系统描述下个人需求,比如首付,总价,户型,学位,核心诉求,区域倾向性,持有周期等等。

一句话,对于普通人来说,买房赚钱主要靠的是大势,你2015年买,2017年卖,阿猫阿狗都能赚钱。

如今各路大神纵横,但2017年买房,2019年卖房,你选的楼盘再好,基本也不赚钱!

你说,是这道理不?

备注:

本文仅代表作者观点,不代表东哥探盘观点。


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