郑州买房,大盘慎选!

来源:郑州地产

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郑州有许多大盘,体量动辄上千亩,可称之为千亩大盘,在对外宣传时,这些千亩大盘也很乐意将“大”作为自己的一大卖点。

 

大盘当然有很多优势,比如地块统一开发有条理,教育商业配套全面,但除此之外,大盘也有一些我们并不太注意的弊端,这次我们就借着二七和管南来聊聊大盘的优与劣。

 

让我们先从位居郑州西南端的二七新区聊起。

 

跟其他新区比较,如果用一个词来形容二七新区的话,我会选择委屈。

 

在郑州外围的众多新区中,二七新区的区位不可谓不好。

 

和常西湖新区,金水北,白沙,管南一样,紧邻三环的位置就注定了,作为承接主城扩展的第一梯队,二七新区有些远比绿博,惠济北,港区,滨河等其他新区更多的优势。

 

然而,实际上,无论是区域热度,还是房价市场,二七新区始终表现平平,难以跟它在区位上的优势所匹配。

 

原因当然是多方面的,一方面是位居西南的位置使它距离城市重心东区过远,掩盖了它紧邻主城的位置优势,另一方面,区域缺少足够亮眼的规划也导致它没有太能够拿得出手的利好来宣传自身博取眼球。

 

只是这些毕竟都只是外部要素,不是它自身能掌控的,决定一个区域发展节奏的主要还在于内部要素。

 

是什么样的内部要素决定了二七新区的现状呢?

 

我认为,其中非常重要的一点便在于,在很长时期内,这都是一个大盘云集的新区,是一个由大盘主导的新区。

 

让我们盘点一下区域内的大盘,这些大盘就有亚星锦绣山河(3000亩),泰宏建业国际城(3000亩),绿地城(1012亩)等等。

3000亩的锦绣山河

3000亩的泰宏建业国际城

虽然其中有些已经开发完毕或接近尾声,但他们都以庞大的体量,在二七新区的开发历史上影响巨大,并且一定程度上决定了该区域的得失。

 

大盘主导的一大不利后果,在于区域发展不容易看到区域的改观和变化,因为每个项目都是在各自的土地上耕耘,难以短时间内形成规模,而且因为难以形成人口聚集,导致配套的落地也很缓慢。

 

这也正是二七新区给我们的印象,二七新区已开发多年,但区域至今也没有形成多么成熟的生活氛围,商业中心更是一个也没有,毕竟一个项目体量越大,开发周期越长,相应地也会影响到整个区域的开发节奏。

 

除了区域发展缓慢外,大盘影响的另一大后果在于区域房价长期滞涨,难以突破。

 

从开发节奏看,一个项目体量越大,越不会轻易涨价,因为不仅要考虑到当下的行情,也要为今后的出货做打算。

 

所以我们才看到,二七新区在各大新区中房价不仅常年处于低位,而且始终难有起色,即便是遇上2016年的行情,也是在其他区域涨过之后才开始了奋起直追。

 

由此可知,一个区域如果大盘多,最容易陷入这两大困境,一是区域发展缓慢,难成规模,配套落地慢,二是房价滞涨,难有起色,二七新区已经为此做了最佳注解。

 

 

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那么在二七新区之后,谁最有可能步二七的后尘呢?

 

如果以千亩大盘的量为标准,那么这一地位非管南莫属。

 

2019年管南迎来了自身的高光时刻,火车站规划的落地,区域房价天花板的一再突破,都让市场对这一区域不得不刮目相看。

 

然后在表面的荣耀辉煌之下,却忽略了潜藏在高光之下的危机。

 

危机的根源也正在于,和二七新区一样,这也是一个大盘云集的新区,而且以单盘的体量而言,商都新区只会有过之而无不及。

 

比如二七新区比较大的项目为泰宏建业国际城,该项目体量也只有三千亩,而在商都新区的部分大盘面前,只能是小巫见大巫。

 

比如富田九鼎华府的体量达到惊人的上万亩,正商生态城达到五千亩,康桥柴郭体量达2129亩,融创城也都在千亩以上。

 

近万亩的九鼎华府

如果俯瞰一看管南,你会发现,偌大一个商都新区,几乎已经全部被各大房企占领,而地产项目也只有十个上下。

 

一个大盘的成熟周期和整个区域的发展是相对应的,楼盘成熟需要的时间有多久,整个区域的开发就需要多久。

 

体量一两千亩的融创城,正商生态城需要多久开发完毕?体量两三千亩的康桥郭柴又要多久?而高达万亩的九鼎华府又需要多久?

 

即便是一个千亩大盘,没有五年以上的时间也很难成熟,何况一个高达万亩的项目?

 

可想而知,管南的发展必将是一个漫长的旅程。

 

对于未来管南的市场行情,恐怕也很难避免二七新区的宿命,因为大盘众多,各自耕耘,区域长期发展缓慢,难成规模,难以看到配套短时期落地,又因为体量大,房价走势陷入滞涨。

 

而且和二七新区不同的是,二七新区因为紧邻三环,在配套上能够和主城共享,而目前管南的战场已经转移到四环外,各项目位置更加孤立,对客户的抗性也更大,项目的处境势必也会更难。

 

从二七新区和管南的发展身上,也让我们看到了城改和净地两种开发模式的区别,这种区别只要拿管南、二七对比一下北龙湖和滨河就会更清楚。

 

城改模式因为每个项目都很大,房企独木难支,区域难以形成规模和氛围,配套落地慢,而净地开发因为房企众多,且出让地块不大,很容易发展起来,形成聚集,区域的开发效率和成熟速度明显快得多。

 

如果对比一下北龙湖、滨河国际新城的房企密度,对这点就会更清楚。

虽然现在的北龙湖和滨河还不成熟,但因为每个地块各有其主,只需要短短两三年时间,区域就能变为一片成熟的建成区,又因为地块聚集,人口集中,相应的配套也能够很快发展起来,开发效率远非只有寥寥几个房企的管南可比。

北龙湖房企分布图

滨河房企分布图

所以,当我们选择项目时,不要轻易被大盘高大上的规划所迷惑,尤其是对那些处于城市发展区,配套很不完善地带的项目,单个项目体量越大,往往聚集人气配套落地需要的时间更长,更需谨慎对待。

慎选大盘,主要并不是针对大盘,而是配套,只不过大盘因为种种原因,人气不容易聚集,配套落地比较难而已,对于那些处于主城区,周边配套本身就比较完善的大盘而言,当然不存在这种问题。

 

 

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