郑州公寓还敢买吗?从美女扎堆合租,到韭菜们被无情收割

来源:房东俱乐部

今天,郑州卖公寓的人,比住公寓的人还要多。我甚至怀疑,郑州至少有一半的骗子都已从良,转型去卖公寓了。

不是钱多得没处花,或者实在想不开,谁去买公寓呀?40年产权、50%首付、贷款期不超10年、20%以上的交易税费、商电商水无燃气、自住不便、出租又靠天收,可谓套连套、坑带坑。

可是,人类社会从来不缺傻子。每当有新公寓项目入市,即使四环外连公交车都没通的不毛之地,也总能网罗一群投资客甚至刚需族。

这是道德的沦丧,还是人性的泯灭,目前不得而知。但是,公寓作为一种受众狭窄的产品,也不能一棍子打死。总有一些公寓,适合一些住宅需求早已满足,但又追求生活品质和投资回报的人。

就像在股灾熊市,每天也有若干万人抓到涨停股。问题是,我们如何成为这种人?

惯看郑州楼市沉浮,目睹无数悲喜剧之后,我想梳理一下郑州公寓的投资血泪史,总结出几条谨防掉坑的秘诀,送给有缘人。

至于那些非要跳坑的人,只好由他们自嗨了。

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撰文:左丘   美编:小樱   校对:塔夫

1

公寓小姐姐VS摩的老司机

2019年9月20号晚上8点,东风路世豪小公馆B座门口,摩的师傅老胡一直冲着路口大喊:“摩的摩的,摩的走不走?摩的摩的……”

终于,一位裙不及膝、身材高挑的美女,坐上了老胡的电动车,杀往霓虹灯下的国贸360。这是老胡今天晚上的第5单生意。

到达360门口的公交站,美女踩着高跟鞋“哒哒哒”地走远。老胡点上十渠,叹了一口气:“最近交警查得严,坐摩的人也少了。原来一天松松跑200,现在要不是守着蓝堡湾那片儿,连100都难呛够。”

对老胡这样的摩的老司机来说,公寓楼就是流淌着奶与油的圣地。“年轻美女多,打不着车又不想挤公交的,还不差钱。”

老胡并不讳言,他的一些乘客还是传说中的失足妇女。“早几年大石桥时尚PARTY、清华园SOHO摩的生意都可好,那片儿离纬一路、紫荆山的酒吧夜店不远,来去方便。这几年,好多小姐姐都转行做了网络主播,自己在那儿买房了。”

他有几个面熟的乘客,随着酒吧一条街迁到农科路附近。“她们在数码公寓买房,或者自己住,或者出租,都不少挣钱。也有赚到大钱的,都去东区买房了。”

男人的钱,女人的脸,整个城市财富和欲望的纠缠,都在这些小姐姐的身上充分体现。她们扎堆在哪里,哪里的钱就更好赚。

她们是郑州房地产市场最另类,却又最敏锐的一群参与者。跟随她们的足迹投资,即使赚不到最多,却也亏不了。

还没等老胡讲太多,一位身上弥漫着香水味儿的姑娘冲他招手,“师傅,走走走,经三路歌迷!”

老胡掐掉烟头,将电动车趋近姑娘,就像一匹温柔的马,等她骑乘之后,逆行汇入向北的车流中。

夜色温柔,远处凯旋广场的玻璃幕墙上,两颗大大的红心闪得正亮。

 

2

90后美女的公寓投资经

并不是所有公寓都是智商税。至少,让老胡守株待兔的公寓,投资客们都已赚得盆满钵满。但是郑州买公寓的人中,自住的比例20%都不到,再加上二手交易税费太高,都使得买公寓的风险,远超买住宅。

很多人都觉得,买公寓不限购,价钱还低于同地段住宅,投资门槛不太高,花10到20年做长线投资没太大压力。但就是这种思维,就跟A股市场上奉行“价值投资”的小散一样,只能被收割。

在老胡的引见下,我在海汇中心星巴克,见到了微信名叫“一只小莫”的姑娘。两年前,她首付50万,在高铁站附近的万科誉买了两套22平的精装小公寓。

说起这个,小莫颇为得意:“刚开盘的时候17800一平,贵不贵?真贵,比我住的凤凰城70年产权的住宅都贵。但是这挨着高铁站啊,大公司又多,将来肯定不愁出租。年底开32平复式的时候,一平20000,我又买一套。”

“今年过完年就有人跟我打听租房,5月份一交房我都给租出去了,中介都不用找。俩房客都是地产公司的小头头,说是平常加个班没个准点儿,过来住一夜,比开车十几公里回家住方便得多。”

小莫边说边翻手机相册,给我看晚上的万科誉,手机拍得不太清,但还是能看到满楼密密麻麻的灯光。

“你看啊,22平的我租2000一个月,32平的是熟人,给他2800算的,我月供5400,租金加起来4800,每个月再添600就够了。等3号线再一开,人流量更大,以后连这600都不用出,人家给我算了,基本上15年回本。”

跟小莫聊了一个小时,临近下班,星巴克外的人流逐渐多起来,一个摄影师打扮的小伙在街角抓拍经过的美女,恍惚间,还以为到了三里屯或者春熙路。

这个小莫,买房的眼光挺毒。

不过她也是交过学费的。2015年底,美景麟起城SOHO小公寓开盘,8800一平,她跟朋友借了10万,首付15万买了一套35平的户型,月供1580。

小莫当时的算盘是,北大学城学生多,还要建万达广场,肯定不愁出租。谁知道这都是一厢情愿,现在根本租不上价,租客还不稳定。去年1600租出去,住了仨月人都走了。今年再租就成了1450,还不够还贷。

“早知道就买18平的了,月供才800多,就算月租按1000算,也够还贷款了。”现在,小莫开始期待即将开通的2号线通到附近,将来还有7号线,都会给这套小公寓带来更多租客。

3

为什么你的公寓会赔钱?

像小莫这样曾经掉坑的公寓投资客,在郑州绝对不是少数,甚至还要占大多数。

除了紧挨商务区和背靠大学城,郑州的公寓盘还有很多,并且数量巨大。在南三环沿线,橄榄城新公馆当年也算是个热销盘。

2016年,橄榄城新公馆以均价8300元/平开盘,因为毗邻南三环和3万师生的黄科大,离2号线南三环站不远,往北还勉强够得着二七万达,受到不少人追捧。

橄榄城新公馆鸟瞰效果图

3年后,橄榄城新公馆均价已到10000元/平,三年涨了25%,看起来还可以吧,但投资收益却很难恭维。

以建面37平的LOFT公寓为例,总价37万,按房地产年收益率5%的标准来算,这套公寓的年租金在18500元才值得出手,合每月租金1540元。

但问题是,新公馆附近佛岗的安置房很多,目前两室的月租金大多在1800元左右,1500元的也不在少数,都严重挤压了新公馆的租金空间。这套37平的小公寓,租金1300元就是一大关。

更可怕的是,两年内附近还会有大量住宅集中交房,后期的租金收益,也很难有大的起色。

相比之下,高新区的工作机会和大学生人数比北区和南区都要好很多,那儿的公寓是否值得一试?

以正弘高新数码港的公寓为例,处在高新区的门户位置,门前有多条BRT线路,并规划有科学大道快速路和地铁8号线,交通非常便利。

高新区内有郑大、工大、信大三所教育质量和人数都拔尖的大学,周边还有各类科技产业园、数以十万计的工薪族,租房需求看起来还不错。

2015年,高新数码港公寓开盘,均价7400元/平,到2017年时,均价已涨至11000元/平,涨幅接近50%。

但高新区最大的问题是,存量住宅很多,公寓也很多,西起石佛、东到天健湖、北起工大、南至化工路,未来将入市的公寓项目四处开花,高新区的单身白领及学生的租房需求,已经稀释殆尽。

算个实际账,目前高新数码港35平公寓月租金在1300-1500元之间,按最初7400元/平的售价来算,月供1400,租金刚好覆盖月供。但后期过万的单价,月供已超2000元,投资收益越来越薄。

所以,不同的时间段,不同的区域发展进度,不同的人群构成,对公寓租金的影响非常明显。离开人流量的热力图谈公寓的投资回报率,都是耍流氓,都是骗子。

从时间上说,3年前上车公寓的人,如果地段不错,收益基本还可以保证,地处高端商务区的公寓,前景将更好。但是在正确的时间段,却买到了错误的地段,或者在正确的地段,却在错误的时间高价入手,就只能站岗。

一般来说,即使人流量可观,但公寓的价格如果超出该地段3年前的刚需新房,就可以基本判定为智商税。

当然,判断公寓是否值得买,还有更多的标准。

4

买公寓不被坑的5条铁律

从投资收益角度看,大部分公寓是妖魔鬼怪,就像A股大多数股票你炒了准赔一样。但也有公寓属于凤毛麟角,抓住机会买几套,就如同养了几头现金奶牛。

要想不被坑,就必须盯紧以下5点:

1、租给高端就业人口

回顾郑州的城市发展脉络,自2000年开始,从传统的二七商圈,到逐渐繁荣的花园路商圈,再到金融行业集聚的东区CBD,直至高端商务集中的高铁站区域,重要的经济发展节点整体在向东递进,而金水路一直是主轴。

以前我们可以说,哪里人多,哪里就是投资宝地。现在,郑州城区面积不断扩张,以前三环内的租客很多升级为城郊刚需盘的业主,人口不再保障,房产投资就应该注意“以人口品质补人口数量”。

对公寓来说,承接高端商务区和商业区的居住需求,比承接大规模的劳动密集型岗位产生的居住需求,有更高的坪效。

比如银行、证券公司、外贸企业集中的高铁商务区,高薪白领多,对高租金也足够耐受,往往还是一个人住,公司附近的精装小户型公寓就是不二之选。

目前高铁商务区的精装公寓,月租金3000元以上的比比皆是,甚至不乏租金过万的高端公寓,而同样岗位数量巨大的西三环大学科技园区域,却支撑不起月租超过3000元的小户型。至于那些远离城市商务区的公寓,月租2000元已是极限。

所以,例如龙子湖湖心岛、高铁站东西广场的公寓,就比其他区域的项目更具备升值潜力。

2、紧邻地铁站

租公寓的人,一般都是“暂住”心态,对小区配套和舒适性没什么奢望,但对公共交通的需求,却远大于住宅。在新一线郑州,只有地铁才具备真正的交通便利性,所以紧邻地铁,是提升租金和出租率的必要条件。

地铁运载的人流越大,公寓的潜在租客就越多。所以,离地铁站口越近,地铁线路开通得越早,租金也就涨得越快。

请注意,这里的“近”,特指步行不超过500米。在街头发传单的公寓项目,很多自称“地铁盘”,但你可以用电子地图量一下,如步行距离超过1公里,直接PASS,头也别回。

地铁公寓中的极品,就是双线地铁换乘站及地铁站直接入户的公寓。在郑州,能满足这种条件的公寓很少,正弘城楼上的丽汀公寓算一个,高铁东广场的华润新时代广场算一个,可惜现在入市都必须追高。

3、开发商有实力还得有良心

公寓值不值钱,还要看品质。有实力的开发商一旦在城市核心区做公寓,图的不只是利润,更重要的是优质产品带来的品牌美誉度,如果能成为城市建筑的标杆,开发商也会努力达成。

比如建业天筑国际公寓90㎡两房,精装修带全套家具,目前的租金高达1万/月。除了地处精英阶层集中的高铁商务区核心外,高端酒店化的物管服务和品质建筑的稀缺性功不可没。

其中就包括物业提供餐饮,这对年轻金领吸引力巨大,因为他们压根儿不做饭,也没时间做饭。天筑国际公寓自带全日餐厅、咖啡吧、健身房、儿童室和会议室,足以支撑高级白领们在生活、工作、社交等场景任意切换。

再就是公建化外立面,奢阔超出居住所需。据说单身美女喜欢啥,啥就会流行,建业天筑的外观特别讨单身美女欢心,所以,它不火谁火?

4、美女汇聚的地方不会差了

说到单身美女,那就说说为什么美女喜欢啥啥就火。

首先,现在是一个拼颜值的时代,同一个工作岗位,员工的颜值可以很直观地反映其公司的阶层。

北龙湖售楼部里置业顾问的美女比例,一定数倍于南龙湖售楼部;保时捷4S店里的销售顾问,颜值必然全面超越大众、本田4S店。

优质公司对自身形象的追求高,有实力也愿意为高颜值支付高薪水,这些高收入美女的租房需求,就会提升该区域高端公寓的租金水平。

再有,网络直播和短视频行业的快速发展,养活了不少人,主播小姐姐喜欢住的楼,颜值也不能差。

美女小姐姐们经常出现的地方,撩动的不止是城市的风景,还有大叔们的肾上腺素。而那些聪明又理智的大叔们知道,短裙美女出没之所,才是置业公寓的价值高地。

5、有个性和辨识度才有价值

如果一座公寓的定位是顶级圈层居所,那它的价格一定不菲,但它的价值不会单单体现于价格,还会有全方位的顶级属性辅佐。

首先是无可替代的地段,比如郑州未来的城市金融核心区-金融岛;

其次是无敌的瞰景视野,顶级公寓门前必是城市景观集大成之地,伦敦是海德公园壹号,纽约是ONE 57,郑州必然是北龙湖;

然后是顶级配套资源,这点不用细述,这类公寓在产品打造本身和周边生活配套上,比业主懂行得多;

最后是顶级圈层共享,顶级公寓拥有汇集各界名流的吸引力,大家拥有相近的经历和品味,生活档次差别不大。它不止是一座私人顶级公寓,更是一个圈层文化平台。

这样的公寓,属于城市的稀缺产品,只要你有实力投资,马上交钱即可。

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