别瞎捡漏!郑州降价区域、抗跌楼盘都在这里了!

来源:言之有屋

“这个美丽的女孩却全无原则或牺牲的概念。不知怎的,我觉得她活不长……我真的祈祷,她能活得够久,够让她可爱出奇的天赋自由自在地发挥出来……”
这是四十年代著名莎翁剧女演员康斯坦斯·克利尔对自己的关门弟子玛丽莲·梦露的评价。
也被有心人拿来悼念刚刚逝世的25岁韩国女星崔雪莉。
尤物之死,又何尝不能用来悼念曾经的楼市呢?
当初那个让人想入非非的中国楼市,比任何曼妙女郎都更让中国男人疯狂!却也是一个“全无原则或牺牲概念”的“美丽女孩儿”,在没有原则的挥霍完“青春的荷尔蒙”之后,如今变得萎靡不振,各种生命体征指标急剧下跌:
土拍市场,溢价率持续走低,流拍率攀升
新房市场,打折降价,现房销售,首付分期
二手房市场,成交周期延长,挂牌价下降
租房市场,长租公寓继续暴雷,房租下降
……
打开朋友圈,郑州市场上似乎也遍地都是降价、首付分期、特价房等信息,具体到区域、楼盘,哪里真的降价了,哪里房价坚挺,又是哪里能够逆势上扬?当大家都说现在是入手好时机的时候,你是否挑花了眼?
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从2016年10月到2019年10月,调控3周年快乐!我们来看一下,3年的高压政策下,郑州各区域房价经历了怎样的变化。
毫无疑问,郑州所有区域房价都有不同程度上涨。所以,从数据上看,在前所未有的强调控力度和长周期下,房价不仅没有下跌,反而依然在稳定上涨。
但是扒开数据认真看,惠济区、二七区、航空港区涨幅在500元/㎡上下,三年时间涨幅在千元以下,基本可以视为阴跌;而涨幅在千元左右的高新区和中原区,视为稳定;涨幅较大的是郑东新区、经开区、管城区和金水区,基本都在2000元/㎡以上。
房价上涨区域:金水区、经开区、管城区和郑东新区
金水区的涨价主要得益于三环附近明星楼盘的助推。2016年康桥朗城均价17000元/㎡,美景美境2018年开盘均价也不过16500元/㎡,直到今年瀚海思念城、美盛教育港湾、碧桂园天麓、万科民安江山府等明星楼盘的入市,区域房价天花板逐层突破至20000元/㎡左右。
金水主城新盘较少,2016年瑞隆城三期均价18000元/㎡,2018年泉舜上城20000元/㎡开盘扑街后,现在也调整到18000元/㎡左右,三年时间没有涨价。
经开区涨价主要是滨河国际新城的发力,经开老城区无论是过去还是现在,在售楼盘都不多。滨河国际新城楼盘大量入市是在2017年后,信保春风十里刚入市均价11500元/㎡,如今均价17000元/㎡,海马青风公园同年9月开盘均价15300元/㎡,如今二期释放价格18000元/㎡左右。
滨河国际新城在这两年期间也经历了各种大起大落,之前13000元/㎡左右的抄底价早已不知所踪,整体均价16000元/㎡起步。
管城区的涨价也是大家有目共睹的,主要集中在今年的管南区域,是最近市场下行期为数不多的逆势上涨区域。
典型代表就是最近争议较大的绿都澜湾,三年前均价14000元/㎡,几乎代表了管南楼盘的平均水平,一直维持了两年半。直到今年富田第一个突破15000元/㎡,并尝到了甜头之后,绿都澜湾再次拔高房价上限至15500元/㎡。半年之内涨幅1500元/㎡,管南成为今年黑马。
郑东新区的涨价是实实在在的普涨无疑,起主要作用的是北龙湖和高铁东站的崛起。
房价稳定区域:高新区、中原区

高新区房价走势看万科城。万科城2016年10月均价12500元/㎡,三年后的今天均价13600元/㎡,千元左右的涨幅其实不算涨,但这已经是高于区域平均水平线之上了。

高新新城今年的新盘美的、正商、金辉等均价都在12000元/㎡左右,其实也是微跌了的。
中原区情况类似,但是比高新区好点的是中原区的明星新区——常西湖新区,为区域整体房价上涨出了不少力。中原主城内,和昌湾景国际涨幅3000元/㎡左右,新区大型刚需盘汇泉西悦城涨了1000元/㎡左右,还有代表性楼盘永威西郡两年时间就上涨2000元/㎡左右。
房价下降区域:惠济区、二七区、航空港区
惠济区是我们感受比较深的房价下降区域。三年前的美景麟起城卖到17000元/㎡,今年降到14000元/㎡左右。除此之外,万科天伦紫台、锦艺金水湾、正商家河家、融创中原宸院等都有不同程度的降价。
二七区存在感较弱,即使在风口期,也并没有掀起多大浪,泡沫少在下行期降价空间也小,整体稳定。亚星金运外滩就以13500元/㎡的价格卖了三年。
航空港区房价起伏也较大。如永威南樾降了几百块钱,刷爆朋友圈的九裕龙城从当初的5500元/㎡降到了4888元/㎡的现房,也够凄凉的。
综上,房价起伏较大的楼盘都集中在配套缺乏的新区,如滨河国际新城、常西湖新区、航空港区。滨河国际新城和航空港区有政府规划支撑,目前房价已基本挤出泡沫;倒是常西湖新区由于运动会风太大,导致区域房价攀升过快,后期不排除挤泡沫动作。
主城内的明显降价区域惠济区,怎么说也是主城区,各种配套在那儿放着,即使喊了两年降价,最多也就是挤出泡沫,现在价格基本夯实,下降空间很小。
房价不涨就是跌!对郑州地产从业者来说,这三年无疑是最坏的时代,而对购房者来说,这就是最好的时代!
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说完区域,我们再说说楼盘。
降价区域不是所有楼盘都降价了,惠济区正弘府的价格就一直很稳定,而且开盘必抢;涨价区域楼盘也并不是全部都涨,管南区域融创城,均价低于区域正常水平,所以真正买房的时候要具体问题具体分析。
今天我们不盘点降价盘,盘点的人已经很多,朋友圈也能见到很多广告,我们谈谈区域抗跌盘。
低买高卖,是所有购房者的梦想,谁都想在市场下行期捡到最大的漏,这样才便于在高峰期最大程度获利,最好是一夜暴富那种。
但1.7万买惠济的人就没有提前调研吗?
1.5万买常西湖新区的人真的只是为了情怀?
投机倒把要不得,专业投资水太深,普通人在学会找笋盘之前,需要先学会找抗跌盘,先保证不吃亏,才能想办法挣钱。
在惠济区普遍低于1.5万/㎡的环境下,正弘府坚持15500元/㎡的价格,且能做到逢开必抢;绿都澜湾一直高于区域平均线之上,还能屡创佳绩,这就是抗跌!这两个典型楼盘的抗跌因素有很多,正弘府的产品规划+区位+景观,绿都澜湾的学校+地铁+景观,一个优质条件就能立于不败之地,更何况多重因素叠加?
这类楼盘抗跌的主要因素:产品+配套。
当然,在同一区域还能找到另外一种抗跌盘,惠济区的正商家河家、管南区域的融创城。正商家河家在区域价格调整过后,一直保持12500元/㎡的价格,低于水平线,融创城也一直处于管南最低价位,几乎是抄底价,降无可降,也是抗跌。
这类楼盘的抗跌主要因素:低价。
要么产品足够好,要么配套足够优质,要么足够低价,这是房价抗跌的三大法宝。那么除了已知的几个典型楼盘外,郑州还有哪些房子具有抗跌潜质呢?
高新新城:大正水晶森林,抗跌因素:产品+配套+低价
大正水晶森林纯高层设计,双阳台优质户型,玻璃幕墙+社区森林公园,产品规划在区域内属于优质;地铁8号线西延至天健湖站,大正水晶森林也能受益;低首付+低于1.2万元/㎡的特价房,基本可以入手了。
大正水晶森林是具有抗跌潜质的,只要大正排除万难,坚持一张规划图画到底,完全可以凭借该盘一战成名。
华瑞紫银华庭,抗跌因素:配套+低价华瑞紫银华庭也是高新区8号线的受益楼盘,且位于高新区主干道科学大道附近,周边学校资源丰富。高新老城区13700元/㎡的价格不算贵,之前还爆出不到一万三的特价房,低首付,性价比高。
滨河国际新城推荐楼盘:电建泷悦华庭,抗跌因素:配套+产品

滨河国际新城能最快享受地铁红利的,是经开第十五大街附近楼盘,规划地铁3号线二期沿该路线走。附近楼盘中,电建的纯高层+低密的产品设计+国企品牌背书,又有地铁加持,是区域内相对抗跌楼盘。

而且电建目前均价17500元/㎡,也是区域正常价,不至于站岗,可以入手。

上文已经提到的惠济区的正商家河家、管南的绿都澜湾、富田城九鼎公馆和永威城等,也都是熟知的抗跌楼盘,或因为低价+配套,或因为品质+配套,都是可以放心购买的。

观察以上楼盘会发现,无论三个关键因素怎么搭配,必不可少的一定要有配套,配套才是房价坚挺的最强支柱!低价好产品远郊有的是,但是没有配套,依然玩不转。

所以,你明白买房首先要考虑什么了吧?在现在市场环境下,低价促销已经不稀奇,切忌盲目追求“没有最低、只有更低”的劣质产品。

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无论是抗跌盘、降价盘还是特价房,最重要的是弄清楚你想要什么,切忌首鼠两端,因为即使是有优惠的房子,也都在逐渐递减。假设你用一年时间深度调研了郑州每个区域的50个楼盘,最后决定上车第30个的时候,说不定已经卖完了!记住,好东西是不等人的。
进入2019年的第四季度,是开发商又一个促销节点,如果这还不够,那就再给你一个上车的理由:
南京六合放松限购
天津人才计划被上热搜
三亚发布最新人才住房政策
……
有人说因城施策逐渐精准到因区施策,有人说这只是人才计划的边际影响,也有人说是放松的先兆,毕竟之前的政策放松也是冠以“人才新政”的说法。
不管怎样,政策只是手段,稳定才是目的,松紧有度才有利于楼市的“软着陆”。之前的论调一直围绕着不让房价上涨,但是政府也绝对不会放任楼市下行坐视不管,不然你以为年初的小阳春是怎么来的?都是主动给的!
大行情没有,小起伏正常,以后买房的契机就剩下“你是否准备好”。冬天马上就要来了,小阳春还会远吗?
楼市这个昔日尤物,或许风光不再,但也不至于香消玉殒。