要想和东区比肩,西区的这一组团和常西湖同样重要!

来源:郑州地产

 

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一个城市的野望,体现最明显的地方在于她的规划上。

在2017年,郑州修改了她的上一版规划,修改的背景是,作为新晋的国家中心城市,郑州需要一版更能彰显和匹配自身野心的规划来作为她新的发展目标。

比较一下这两版规划,你很容易发现它们之间的区别。

在老版规划中,城市分割严重,主城外围的新区还主要是以组团命名,如荥阳上街组团,郑汴中牟组团,航空港组团等等。

而在新版的规划中,城市外围的新区全都以新城区命名,而且均被划到了一个整体,中间也几乎不再有断裂带,这些新城区分布在城市东西南三个方向,分别为东部新城区,南部新城区和西部新城区。

提起西部新城区,大多数人都会想到常西湖新区或者荥阳上街,却常常忽略两者之间的中原新区。

中原新区会被忽略,原因是多方面的,一方面是该组团尚未进行大规模开发,区域也没有足够亮眼的规划,宣传力度不够,一方面也是常西湖新区的光芒太过耀眼,降低了前者的存在感。

然而,如果把西部新城看作一个整体,作为连接常西湖新区和荥阳的中间地带,中原新区起着不可替代的作用。

常西湖新区的作用是带动,是引领,是领头羊,而中原新区才是西部新城中部的腹地核心。

只有中原新区真正发展起来,整个西部新城才能成为一个统一的城市建成区,城市之间没有了断裂带才能更好地发挥规模优势。

没有中原新区的崛起,西区新城始终都是一句空话。

在西部新城崛起过程中,常西湖新区是开头部分毋庸置疑的主角,而中原新区才是这一故事完结的高潮部分,也决定了整个西部新城建设的成果和质量。

不过,虽然中原新区很重要,但肯定比不了常西湖新区的地位,那么为什么现在要开始关注这一组团了呢?

是因为,常西湖新区虽然地位更高,但无论从她市级行政服务中心的定位,四大中心以及高规格的规划还是开发进度(常西湖新区住宅地块大多已名花有主)看,这都是一个各方面已经确定的新区,她的发展只是需要时间而已。

因此,在常西湖新区之后,可以想象,西部新城的舞台接下来将由中原新区开始接棒,今后这里也将逐步发力,成为购房者置业的下一个热门板块。

 

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从规划看组团

 

如果只是看一些常西湖新区与中原新区紧邻的示意图,会有一种后者面积大于前者的印象,但实际上,从规划面积上,常西湖新区是39平方公里,而中原新区只有33平方公里,还要小于常西湖新区。

中原新区的范围:东至西四环,西至荥阳,北至高新区,南至二七区马寨镇。

从中原新区规划图上可见,该区域和常西湖新区不同的一点,她并没有常西湖新区集中且面积很大的公共配套,商业地块也比较分散,大多是临河或者临主干道,区域也是以居住用地为主,产业用地也不多,而且都处于很边缘的位置,明显这也是一个以居住功能为主的组团。

中原新区的核心区,也即是中原新区起步区规划范围东到南水北调运河,西到凌霄路,南到须水河,北到郑西高铁,面积约4.2平方公里,同样是临着中原路。

在中原新区置业的话,从规划图上可以注意一些因素,比如临中原路很重要,因为这里不仅是主干道,还有地铁10号线经过,须水河周边也是能关注的地带,周边环境更有优势,还包括接近那些红色地块集中的区域,很可能这些地方都是未来商业配套的集中区,也需要远离一些不利因素,比如蓝色的产业地块以及铁路沿线两侧。

 

中原新区的发力也能够从区域内控规地块的出台情况看出端倪,毕竟控规是土地入市最重要的一步,控规既然出了,接下来自然就到了卖地卖房阶段,从2018年起这一区域就已经出台了几个重磅控规。

 

2018年3月份中原新区庙王片区控规出台。

 

该地块用地位置在富春路、凌霄路、富贵路、兰州路、中原西路北辅道、凌霄路、中原西路、绕城高速辅道、中原西路北辅道、龙民路所围合区域。

 

地块共包括4块居住用地,1所小学和1所中学,临近中原路规划为3块商务用地,内部还规划有1块社会福利用地,西气东输管线对地块规划影响较大,导致多个地块规划不够方正。

 

地块面积达66.75公顷,合1001亩,地地块容积率均大于1.1,小于3.1,地块规划偏刚需加改善。

 

2018年6月份中原新区丁庄片区(一期)控制性详细规划出台,共345亩。

 

该控规用地位置在顺达路、须水河西路、通达路以及元通大道所围合的区域,包括3宗住宅用地,两宗学校用地和一宗商业用地,住宅地块容积率部分低于2.7,部分低于3.2,同样是刚需定位。

 

2019年9月份中原新区出了份重磅规划,须水城中村改造(二期)控规批复,共计112.11公顷,折合1681.65亩。

 

此次公示的规划范围分东、西两个片区,均位于郑州主城区西部,行政区划隶属于中原区,用地总面积为112.11公顷(折合1681.65亩)。

 

其中,东片区规划范围为建设西路、西四环路、文化街、南水东路和元通大道所围合的区域(不含文明街、西四环辅道、文化中街、争鸣街所围合街坊),用地面积为93.16公顷(折合1397.4亩)。

 

东片区也即是康桥操盘的须水项目,据说案名为康桥九溪云越,目前安置房已开工,康桥的到来对于区域无疑是一大利好。

 

西片区规划范围为阳春路、中州路、富贵路和扬州路所围合的区域,用地面积18.95公顷(折合284.25亩)。

 

本次公布的控规居住用地容积率都在3.9以下,同样也都是定位刚需为主。

 

中原新区虽然和主城之间隔着常西湖新区,但因为常西湖新区比较“瘦长”,因此中原新区距离主城区并不远,一般来说,区位优势越明显,就越和改善无缘(北龙湖除外),从中原新区大部分地块容积率的控规也可见,该组团大部分项目未来预计也是以刚需或刚改为主,纯改善的地块从出台的控规看还不多见。

 

目前中原新区的项目主要有永威西郡和汇泉西悦城,两项目虽然属于中原新区,但因为临着常西湖新区较近,因此在宣传上也更乐意傍常西湖新区的大腿,西郡品质有优势,西悦城胜在性价比,也都是西区的置业者比较关注的项目,目前均价12000-14500之间。

在永威和汇泉之外,华侨城也已和中原新区签约,占地比较大,5.6平方公里,主打文化创意,按理说这应该是绿博的菜,不清楚为什么落地在中原新区,但大牌房企实力雄厚,对区域发展终究是一大利好,只要早点启动。

 

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总结一下:

1、中原新区的区位不可谓不好,虽然和主城隔着尚处于发展期的常西湖新区,但因为交通比较便利,而且距离不远,中间也没有明显的隔离带,两者甚至可以看做一个整体,再加上建设中的地铁10号线,对于购房来说还是值得关注的一个组团。

2、中原新区的问题主要是处于发展初期,大规模开发时间短,配套落地需要的时间比较久,成熟的周期注定会很长。

3、在常西湖新区无地可卖之后,西部新城的主战场将转移至中原新区,我们知道,中原新区以东的常西湖新区房价在一万三四,而中原新区以东的荥阳在一万以下,在中原新区的项目入市后,预计这一区域将填充一万至一万三之间的房价生态位,整个西部新城的房价梯队会更完善,购房者的选择也更多。

4、中原新区还有一大问题是定位不够清晰,区域目前也缺少足够亮眼的规划,尤其在利好多多的常西湖新区面前更加缺少存在感,也许在西部新城的规划出台后,西部的发展会更为一体化,届时也期待这一组团背后的推手会更加有力。

 

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