产业园区春天来临,“运营为王”成时代强音

来源:地盘

地盘说

如果说过去的20年是房地产经济,那么未来的时代一定是产业的时代,而且是新兴产业的时代。

✍️ 撰文 | 陶谦 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

近年来,大郑州像是被装上了高速马达,开始突飞猛进的发展。城市框架越来越大、市政道路越来越宽、铁路路网更加通达,国家中心城市、国家大数据综合试验区等国家级政策屡屡青睐。

很显然,作为中部最有前景的城市之一,郑州也成功吸引了新华三、浪潮、启明星辰等一大批智慧型产业企业落户。大力推动新兴产业、智慧产业发展,成为了郑州智慧城市、国家中心城市建设的重点工程之一。
从去年12月份郑州市推出新型产业用地(M0)的试点新政,到今年M0新政首个试点园区落定郑州天健湖大数据产业园,标志着郑州市在大力推进产业转型升级方面更进一步。这也意味着郑州产业地产将从原来的粗放型租售,向更加精细化的园区运营转变,园区和产业的关系也将从割裂转变为共生共荣。

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进军产业园区

传统房企的出路or挑战?

与我国大多数城市一样,郑州前些年经济的发展,房地产算得上功不可没。对开发商而言,好政策、好市场就意味着好的发展。

而随着近两年国家“去房地产化”的决心,限购、限贷、限价、限售政策的出台,房地产融资渠道的持续收紧,高库存率、低利润率成为住宅领域的新常态,房企的黄金时代一去不返。

©融资收紧对房企会有深远影响

转型升级、拓宽产品线……多元化发展已渐渐成为具有前瞻意识的房企一致的举动。房企跨界转型愈演愈烈,中国的房地产企业,不在转型中崛起,就在传统中消亡。
随着我国“产业兴国”、“数字中国”等战略的稳步实施,产业园区的开发与运营,逐渐开始吸引传统开发商,万科、绿地、万通、富力、碧桂园等众多房企纷纷成立了专职部门,涉足这一领域。
很显然,产业园区让传统房企看到了企业发展的新出路。

©产业园进入快速发展期

从面向普通大众的住宅销售,转向面向企业层面的产业服务,对传统房地产而言是不小的挑战,考验的是运营商的园区运营服务水平。
尤其是未来产业园形态通常为近郊型或远郊型的产城融合开发项目,运作难度更远超传统住宅地产和商业地产。

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从工业园区到赋能平台

产业园不断更新换代

为什么说传统房企进军产业园领域成功未可知呢?

产业园区作为我国经济创新和发展的重要载体,其核心特征和经营模式都在不断的演进。从改革开放初期的蛇口工业区到现在产业园区4.0,产业园区经历了多次演化,运营模式不断更新,不同的产业园区模式各异。

©产业园已成为经济发展重要载体

园区1.0时代,主要是标准厂房的开发,通过厂房租赁、厂房出售、厂房定制等形式,为企业提供生产厂房供应,属于典型“租售模式”,此时园区服务仅停留在物业管理、园区安防、卫生、停车等最基本服务。
进入到园区2.0时代,园区开始为企业提供一系列基本服务,包括企业的行政手续代办、园区招聘会、企业的专业咨询服务等。
而在园区3.0时代,运营商们开始关注企业的成长,涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、融资服务等增值服务,助力企业降低经营成本,提高利润空间。

©产业园迭代进程

到了园区4.0时代,园区运营主体“以时间换空间”来“赌未来”,介入入驻企业实体经营,为其提供创业孵化、股权投资、公共平台,与企业共同成长,建立全产业链的服务收益模式;注重商业配套设施的建设,餐饮、酒店、公寓等商业业态在园区逐渐落地。
产业园区进入存量运营的时代,园区运营商唯有深耕产业,精细运营才能博得一番天地。

  3  

“无运营不园区”

产业园进入“运营为王”的时代

在园区4.0时代,产业园已然进入“运营为王”的时代。所以,对于产业园区的建设运营商来说,房企开发商“拿地-建房-销售”的套路,不再适用于产业园区,开发商们必须要摒弃传统思维,将自己置身于行业新手的定位上,潜心学习,在摸索中创新,探索出符合自身园区特色的建设运营之路,并实现复制。

©产业园区运营为王

产业园区的本质和使命是发展产业。近年来,政府在和企业谈项目时,不再只关心规划和愿景,更要求有实实在在的产业导入和全生命周期的园区运营能力。
园区运营并不就等于园区服务,不是简单的物业服务或者提供代办工商税务登记、提供一个APP就能称为园区运营。运营服务的核心是对园区产业价值、空间价值和服务产品的管理。
目前,我国产业向战略性新兴产业发力,传统的园区服务配套市场已经不再满足他们的需求,产业客户的价值需求除了最基本的载体和物业服务需求,更为真实的需求是经营诉求、管理效率诉求、低成本的融资诉求等更为贴合企业发展的需求。
因而,园区运营商要做的便是成为园区企业的事业合伙人,对园区所有企业经营状况充分了解,熟知它的营运和上游需求、核心竞争力和产品的市场方向,助推企业成长。另一方面,围绕园区产业,将产业链做长、生态圈做广,全方位融入产业发展之中。

©产业园运营发展创造最大化价值

所谓园区运营,实际上贯穿园区发展的全生命周期,实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务的全程管理和控制;始终围绕产业,以产业集聚、产业生态的打造为终极目标。
不仅要为入驻企业提供空间服务,更要在企业发展的各个时间段充当合伙人,与入驻企业共成长;同时为政府导入产业、产生税收、引进高端人才,实现地方经济的可持续发展。

©园区运营细化服务是关键

最后,园区运营商通过提供物理载体,构建含运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导等要素的平台或生态圈,搭建高效科学的运营体系,全方位、多层次的运营,真正将园区做大做强。

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探索产业园区

运营的成功模式

产业园区的运营发展是长期且复杂的过程,招商过程中产业引入如何监管才能确保不偏离预定轨道?建设运营过程中资金链如何保证持续流通?运营服务各个职能部门如何有效对接和运作才能实现服务效率最大化?如何服务企业经营过程中的融资需求?

©产业运营战略叠加发展是主流

这些仅凭运营商一家之力很难保证周全,因而强强联合的园区经营模式,成为许多成功产业园运营商的思路。

以郑州天健湖大数据产业园为例:
郑州天健湖大数据产业园作为郑州市M0新政的落地试点,不仅仅是一个以“产业和运营”为核心的产业园区,更承担着各大产业园区的榜样和表率责任,天健湖大数据产业园的成功,实际上也是郑州市M0新政成功的实力作证。
为了保证天健湖大数据产业园建设运营的成功,郑州市政府和高新区政府两级政府平台共同发力,联合成立郑州天健湖大数据产业园发展有限公司,搭建“运营服务+产业基金+政企合作”的经营模式,确保园区建设成为真正为企业发展赋能的赋能型平台。

©郑州控股主导是强有力保证

在产品打造方面,郑州天健湖大数据产业园充分发挥M0宗地特性,除了规划企业总部、高层办公等办公型产品之外,增加人才公寓、星级酒店、配套商业等丰富业态,解决企业办公、研发,员工居住、生活等需求。
在园区运营方面,天健湖产业园制定以“产业为本,运营为魂”为核心经营理念,搭建完善的运营服务体系,围绕3+6+N的产业生态系统导入大数据企业及相关企业,构建起产业链、服务链、配套链三链合一的大数据产业生态圈,强力赋能企业发展。
同样的,市区两级平台公司也给予了产业园硬核助力。高新区政府平台公司——郑州高新投资控股集团有限公司,作为政府直接对外的平台公司,为园区紧密撬动政府政策和优秀资源;郑州市国有投资平台——郑州投资控股有限公司则通过优秀的产业运营模式、产业引导基金等,为园区产业导入、投融资、技术提供有利支持。

©天健湖大数据产业园鸟瞰图

郑州控股搭建“科技园区建设运营+高端企业导入+产业金融服务+上市平台搭建+产业集群聚集”的产业培育模式,产业园区布局全国,实现全国优质产业资源联动;控股公司联合香港固高科技成立固高(郑州)产业研究院,携手同济大学、中国恒天成立高端装备研究院,公司内部成立产业发展研究中心,为产业创新和企业技术创新服务。
在产业金融方面,控股公司围绕产业金融服务需求,以郑州国家中心城市产业发展千亿基金为支撑,通过基金定投、融资担保两条主线,打造产业发展的金融整体解决方案:成立产业发展引导基金公司,与光大实业、光大控股等大型资本运营机构强强合作,设立专项子基金,为产业发展提供资金保障;以担保公司为载体,向各类中小企业及重大项目提供融资担保服务,解决中小企业融资难题。
天健湖产业园在国有运营商的支持下,构建起良性发展的产业生态圈,切实解决企业经营发展过程中的市场、资金、经营管理等诸多问题,成为国家大数据综合试验区中部集聚区,为河南的大数据产业园发展起到模范带头作用。

©高新区整体规划图

产业发展是长期的过程,唯有以运营为核心的产业园区才能服务好产业,国有平台背书的产业园区,打造全生命周期运营和产业生态圈,为产业企业创造最大化价值,实现园区和产业的长效发展。
如果说过去的20年是房地产经济,那么未来的时代一定是产业的时代,而且是新兴产业的时代。国家通过去房地产化将各方面资源聚集并重新配置,重振我国产业。

©产业支撑高新区快速发展

我们有理由相信,在以运营为核心的产业园区助力下,我国产业将迎来飞速发展时代,传统产业更将与大数据、互联网、云计算、人工智能等新兴产业融合发展,成为中国腾飞世界的经济产业支柱!

部分图片来自网络,版权归原作者所有。

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