一次足够让普通人改变命运的房产投资机会,会出现在未来两个月吗?

来源:东哥探盘

撰文:悟空    美编:刀妹    校对:紫藤


1

时代发生了转变

这几天发生三个事,可能在普通人眼里连事都不算,但却引起我的重视。

  1. 二七新区四环内的某楼盘推出全款9000+的特价房;

  2. 管南某领涨大盘加推去化惨淡;

  3. 南龙湖某地王项目赔钱倾销,高层房源几乎贴着地价卖;

有人说,市场行情一般,这很正常啊?这两年,管南逆势上涨、二七新区虽略有下降,但整体稳定,而南龙湖,基本是临郑四组团最坚挺的。但是,这些事情集中发生在南区,意味着,郑州房价最坚固的壁垒,或已开始松动。

无论是多军还是空军我都不评价。

我不列数据,懒得翻那些资料,也不做什么煽动情绪贩卖焦虑之类的事,因为无所谓。悟空不靠这个赚钱,因此尽可能客观的表达我的观点。

大家可能都见过中介发过类似这样的广告:只有中介在一直鼓励你买房,并且一定会赚,而且此前中介说的确实对。

这么多年过来,无论什么时候只要你买了房子,房子就会涨。任志强、欧成效在众人的谩骂中封神,而谢国忠、牛刀之流在百姓的拥护中泯然众人。

你可能觉得高喊房子永远会涨的人无耻,但这是不争的事实。几十年来永远不停的有人说房价要暴跌,而事实上我们感受到的永远只是房价上涨。

而房价为什么一直涨,政策、炒房等因素已经被砖家们说烂了,重复来重复去的也没什么新意,但是,当众多人狂热,尤其是你,在2016年10月在郑州买了房子后,却发现突然横盘了,有的还特么跌了,甚是不解!

我今天更想说说郑州人本身在这个房价狂潮中的表现,并从其中找出部分规律,来指导我们未来是否要买房,买哪里,什么时间买!

首先我们要明白,决策者会调离,炒房客会套现转移,最终的大规模接盘群体是我们,勤劳善良淳朴、没多大能耐还满嘴能耐的普通百姓。

首先郑州人本身的局限性,尽管我们城市在不断提升,但工资一直不高,除了条件比较好的本土居民外,大部分都没什么钱。

不用举太多例子,电动车之都就说明一切。但是,正是这部分刚需,甚至比炒房者更加希望房价大涨,这样会让他们感觉到自己的身价在涨,并且觉得只要上了车,就可以在将来换房子,甚至买第二套,实际上这些人是最根本的套牢者,也就是平常我们说的接盘侠。

接盘侠本身不具备买两套以上房子的资本,第一套房子几乎耗尽了他们全家的积蓄,大部分中的他们也不具备继续发展提高收入的能力,所以这辈子几乎要把全部精力耗费到这套房子上,这些话很难听,但确是事实。

我们很多人不具备卖掉房子进行投资的勇气,更加不具备去别的城市生存的能力,所以对于整个城市发展而言,他们是最主要的组成部分。

但是,目前郑州城市城镇化率已经达到了73%,尽管每年还有大量来郑人口,但增幅显然不如前几年,这点,从近两年持续不断的租金就能反映出来。

所以,未来房地产的增量不是出在从0到1的阶段。

这几年,不仅是郑州,就全国范围来看,大部分人的需求是:我现在有一套房子,要不要卖了换更好的;或者是,我现在有一套,要不要买第二套或者更多的。

关于这点,从恒大地产研究院的相关数据和结论也得到印证。

2

供求、货币、政策

在过去,限购再严厉,郑州的房价整体还是涨,就比如2012-2015年或者更早。

但是,经历了几十年的快速城市化进程,如今大部分人至少都有了栖身之地,而外来人口来郑也没之前那么多了,所以,现在供求对房价的影响已经没那么大了。

这就好比以前没得吃,食物再贵也要买,现在温饱解决了,要不要多吃点,要不要吃得更好就得看心情了,你餐厅打折促销送优惠卷,我就吃;你持续打压,反正我不吃也饿不死,就不如再等等。

所以在如今调控下,我们郑州的房价稳中有跌,二手房冰封。

而新房市场,远没有公开的开盘数据所说的那么好,三年的地产上涨周期,已经被打破,而且,这次人们的观望情绪普遍比原来更严重,因为大家手里有房,心中自然不慌。

说了那么多,只是告诉大家,看待当下的市场,不要只看表面的供求,更应该研究购房者的需求和心态。

所谓信心重于黄金,但是这种信心来源于哪里呢?

悟空个人认为是货币和政策,但这似乎是废话,但废话我们也应该分析一下。

首先是货币,房价和货币之间有着必然的关系。

通货膨胀、货币超发是推高房价的第一要素,假如央妈开足核动力印钞机超发十倍,而在生产力没有明显提升的情况下,房价以及其他物价理论上会涨十倍。

但是,现在我国M2每月增速在8出头,并不像此前高达两位数的增幅,而且,即便现在降准,以及降息的苗头,但央妈每走一步都很慎重,因此短期内宏观审慎,中性的货币政策不会改变,大水漫灌推高资产价格的行为短期不太可能发生。

那政策呢?

刚刚才提过不将房地产作为短期刺激经济的手段,而转瞬180度大转弯估计不太可能。

政策的转变需要一个过程。

比如连续几次大的会议不再提及房地产;

然后重提因城施策;

部分一线城市有所响应而不被叫停;

要做事,先造势。这是我们的从上世纪二三十年代就形成的传统,具体不便深入探讨。

根据以上,我们能得到什么结论呢?短期内从供求、货币、政策等等方面,我都看不到房价有抬头的希望。

3

何去何从

啰嗦了那么多,该下结论了。事实上,文字从事者最牛的地方就是能用二百字概括的东西非要洋洋洒洒写几千字。

1.首先,悟空不是空军,反而是多军,但我不是无脑吹的多军。长期我看好郑州房地产的发展,但短期内我会根据政策进行“多”“空”转换,这个世界没有什么是不变的。

2.一会儿房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,一会那么多城市或明或暗的放松限购,弄得大家都很焦虑。但我的结论是:保守估计从现在起往后推半年,郑州房地产市场还会处于横盘期,全国范围看,四个一线城市之外,大部分城市即便陆续放开限购政策,也很难上演2016年的那一幕。

3.住宅尚且泥菩萨过江自身难保,那么作为阉割品的公寓就不多说了吧?我此前说过市面上九成的公寓是坑。但是现在,啥公寓大部分都是坑啊,特么全是坑!只是坑大坑小而已,搞促销力度越大的公寓,坑越深!

4.警惕老破小,更要警惕远大新。就悟空个人而言,除非地缘性特别强以及预算真的不足的人,我是不建议买四环以外的房子,东边特殊,可以加一环。

北京有2300W+人口,东西、南北五环直线距离大约27公里;

郑州有1000W+人口,东西、南北四环直线距离大约25公里。

要不要出四环买房,您自己掂量。

5.未来两个月,特价房频出,会是楼市的底吗?就好比经历了去年年底的特价房轰炸,今年小阳春一开始就有人说去年年底是底,但没想到,小阳春只是假摔,其实我也不知道,但直觉告诉我,明年上半年房地产形势依然严峻。

6.那现在各地限购都在放松,很焦虑,要不要凑合着上车?手里有闲钱的要不要追加投资,提前布局?在这里我放张截图,是我发小+好兄弟问我的。

我的观点是如何告诉我亲戚朋友的,现在就如何告诉你们!

买了怕高位站岗,不买又怕踩空,错失一次进阶的机会是现在人的普遍焦虑心态。
但你要明白,人之所以焦虑,是因为欲望太大,想要的太多 !

备注:

本文图片及文字部分来源于网络,仅代表作者个人观点


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