郑州各主要区域缺点一览!能接受这些缺点,就买!

来源:东哥探盘

撰文:佩奇    美编:刀妹    校对:紫藤


男女谈恋爱的时候,大多是“始于颜值”,而最终能否双宿双飞,相互之间能否接受对方的缺点很关键。

如果打嗝、放屁这样“日常”的行为你毫不介意,那么恭喜你:有机会和对方走入婚姻。

反之,如果接受不了对方的“缺点”,甚至有所厌恶,即使披上婚纱、穿上西装,也有可能埋下未来不确定因素的定时炸弹。

选区域和买房子同理。不要单单相信置业顾问给你描绘的一片蓝图和政府规划信息上的美好愿景。
各种条件优越的房子就如同富家千金,只可远观不可亵玩,你根本无法娶进家门。

唯有坦然接受区域和房子的缺点,才不会落得“高期待、低落地”的落寞。今天,佩奇就来盘点一下郑州主要区域/组团的缺点,如果你可以接受这些缺点,就可以买!
  

01.北龙湖组团

北龙湖长期受到的关注度非其他区域所能比拟,这样完美的区域难道也有缺点?

1、部分地块无底商且远离集中商业,未来生活便利性受影响。

2、市场下行期,时不时会有“价格屠夫”冒出,对片区信心和价值进行杀伤。

3、龙尾、龙背部分地块安置房体量大,影响区域纯粹性。

当然,讲北龙湖的缺点实属有点“鸡蛋里头挑骨头”了,北龙湖最重要的缺点,还是贵!但好东西贵自然有其道理,贵不是北龙湖的错,而是你的错。

佩奇是买不起北龙湖,自然有点门外汉指点豪客,见笑了。

02.白沙组团

高瞻远瞩,自然是好事,但不论自住投资,都需要落到地面。佩奇已经在白沙买入了两套,自然是看好白沙,但是今天需要六亲不认罗列一下区域的缺点。

1、基础设施建设没有想象中快。

2、156平方公里的范围,建设成熟周期长,短期投资需要选好标的物。

3、郑信路、白沙镇等区域成熟但城市界面一般,雁鸣路,象湖北等区域待成熟,前景光明但周期不确定。

作为郑州继续向东的桥头堡,白沙自然不必怀疑,尽管未来光明,当下还是要落地到商业、地铁、学校等硬核配套,六合CBD、科学谷、象湖北神秘用地短期内都对房产增值产生不了质的提升。

03.滨河国际新城组团

滨河国际新城的独立、纯粹、高标准等优势让其他区域艳羡无比。从火热的2016年至今,片区了卖房子以外,并无实际重大利好。

1、工厂、物流将老经开与滨河隔开,内部纯粹,周边环境一般。

2、高端就业机会相对较少,商务、商业的导入任重而道远,东三环开车15分钟到东区上班成为最大卖点。

3、企业主导,政府辅助,推进力度和前景不如省市主导的区域。

经开老城区发展近30年,才有了如今的城市形象,滨河国际新城需要做好打持久战的准备。 

04.常西湖新区组团

2019年郑州最耀眼的新区,一时间风头无两,但是其短板也相当明显。

1、郑州商务就业中心东移,常西湖新区小打小闹,只可以作为补充,高端就业机会不如东区。

2、东区成功之后带来的惯性思维,外来年轻“向东看”的思维短期内无法扭转。

3、市政工程进度神速,但是人口导入尚需时日,常西湖新区北区目前仍旧是一片荒芜。

对于非地缘、非市属机关及单位的人而言,向东买依旧是当下的主流声音。

05.绿博组团

武术上可以“隔山打牛”,但是房产投资一定不能越过非成熟区去往更远的非成熟区。

1、整体行情下行,商业、商务、公共配套资源纸上谈兵。

2、行政上依旧从属于中牟县,财政、交通、教育等未郑州完全对接。

3、还有大片待开发住宅用地,除了普罗理想国这类特例,就投资而言大盘大概率滞涨。

对于没有上班和通勤压力的人群而言,绿博是改善圣地;对于刚需和市区三套房以下人群,谨慎。

06.杨金组团

2019哪里最落寞,杨金称第二,谁敢称第一?

1、安置房、编组站、马头岗机场,杨金价值三大屠夫,买之前掂量一下。

2、6号线地铁北段被砍、涉及军事用地和机场问题,片区居住环境难有大提升。

3、与北龙湖一路之隔,但连霍高速如同天堑一样,路网短期不畅。

有个做官的兄弟(靠着北龙湖),还有个貌美如花的妻子(金水区管辖),杨金该哭还是该笑?

07.商都新区组团(管南)

金水北、管城南,2019年郑州楼市双子星,在大势行情下行的状况之下,这里逆势上扬,但其缺点也相当明显。

1、无整体规划,开发商割据发展,路网规划落后。

2、工厂、物流等业态发达,改善气质欠缺,大片区以刚需、刚改为主。

3、东区的“睡城”,未来南向北、西向东的快速路早高峰将堵成一锅粥。

管南的发展,像极了郑州的发展。管南房价的张扬,是普通民众托起来的,长期看管南还有大量住宅用地可以投放到市场,将会吸纳更多人群,而整体价格将会回归合理涨幅。

08.金水北组团

这里是外地人对郑州感情最深的一片土地,大部分来郑州年轻人多少都会与这里有所交集。近年来,拆迁之后,片区有了较大变化。

1、金水北可以说是位置更好、配套更全的管南,无整体规划。

2、片区内商品房、安置房、小产权、汽配城等混杂,且商品房容积率普遍较高。

3、普罗旺世二手房是这个片区二手房大行情的标的,新房、二手房都要以普罗旺世作为参考。

金水北的居住生活属性毋庸置疑 ,但整体舒适程度有待提高。对于首套住房家庭,金水北一定是必看区域,可租可售。

09.大北区组团

2019年郑州最跌宕起伏的区域,但是戏码主要集中在文化北路以西,“买房靠近政府单位”的参照现在也不好使吗?

1、与城市主流发展方向相背离,就业机会少,发展后劲不足。

2、政府财政收入及增速常年落后于郑州平均水平,城建速度一般。

3、教育、医疗、公共服务设施落后于主城金水、中原、二七、管城至少5年以上。

环境优美是惠济区最大优势,但其产业的弊端也相当明显,惠济东可以蹭北龙湖的热度,惠济核心区商业、教育等配套较为成熟,惠济西目前看不到发力的迹象。

10.航空港组团

当之无愧的省内“一号工程”,郑州,甚至是河南未来经济发展和产业转型的发动机。

1、计划打造产城融合的案例,但产业引进陷入瓶颈期。

2、与郑州城区相割裂,依托政策及新郑、尉氏、周口、各地看房团推进成熟周期长。

3、低端产业看不上,高端产业引不来,收支无法平衡时,唯有加速卖地。

北港相对成熟,已经初见成效,但也仅停留在新房市场;南港可以说是买到即站岗,南港的朋友们,对不住了。

11.南龙湖组团

刘庄2.0,年轻人多、有高校、经济有活力,但相对低端且基础。

1、新郑下属区县的状况短期内无法得到改变,大量郑州的资源无法对接到南龙湖。

2、房价以人口和经济活力托底,但是其天花板较为有限。

3、省市层面均不重视,新郑市着力打造自己的“新郑新区”。

对大多数购房者而言,在经济能力允许的前提之下,能买郑州还是别买新郑,一路之隔,天差地别。

12.二七新区组团

郑州几个城市自然外溢区当中,房价上涨速度较慢的,但同时泡沫较小和价格最夯实的。

1、郑州西南多丘陵、山地,发展腹地有限,非郑州主要发展方向之一。

2、刚需气质突显,改善产品在该区域市场小。

3、垃圾处理场、大车横行。

新区能级较低,距离城市核心商务区远等明显劣势是二七新区不温不火的重要原因之二,但较低的上车门槛和平易近人的单价同样值得首套刚需群体低成本上车。

13.平原新区组团

常年以“距离东站30分钟”车程作为统一宣传口径,但与郑州的实际距离和心理距离让大部分人无法接受。

1、行车时间可控,但日常生活配套成熟需要时间。

2、行政不从属于郑州是其最大弊端,各方面资源都无法对接。

3、以房地产为主导的新区,几乎无高端就业机会。

新乡、原阳或者说与平原新区有部分必要关系的人可关注,郑州上班生活的刚需群体,选择荥阳东和中牟都比这里强。

14.荥阳东组团

荥阳与郑州融城的桥头堡,已有陇海西路、中原西路、郑上路等主干道及在建地铁10号线,交通通达性毋庸置疑。

1、非城市主力发展方向,常西湖新区与荥阳东之间还隔着“中原新区”。

2、地铁、路网只可以“雪中送炭”,而非锦上添花。

3、产业升级与转型慢,经济增长乏力。

划区事宜已经被官网提上日程,但荥阳依旧不是城市发展的主力方向,与中心城区的资源配置等方面依旧相去甚远,在资金允许的情况下,还是尽量向东看,优选地铁口,有学校的房子。

买房是大事,不要被置业顾问的红唇白齿打动从而直接逼定,在了解区域前景、现状的大前提之前,骑上摩拜单车或者是电动车,接地气的逛一逛走一走自己心仪房子周围3-5公里的范围,可以接受区域的不完美和缺点,再做决定。

我们都知道未来会越来越好,但是未来是5年?10年?还是15年之后?

如果你可以接受当下区域的不完美,才有机会守得云开见月明。

备注:

本文图片及文字部分来源于网络,仅代表作者个人观点


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