参考国外市场,成熟的租赁社区凭什么支撑起高租金?

来源:东哥探盘

撰文:哪吒    美编:刀妹    校对:紫藤


提起公寓 ,爱的人趋之若鹜,收益满满;恨的人嗤之以鼻,避之不及。

本文谨献给有意购买公寓产品的朋友。

一个在国外的好朋友告诉我,她前几天搬家了,从距离工作单位100多mile的镇子,搬到了工作单位附近的公寓,每天节省两小时通勤时间。

朋友知道我从事房地产行业,积极地向我介绍了这种公寓社区。

和国内有所不同,这里的公寓是成熟的“大物业”系统,朋友租住的整个小区全部为出租房源,由专业物业公司运营,配套有洗衣房、健身房、公共休闲场所、户外运动场等等,这些都是免费的,全部包含在租金里面,小区环境优美,治安好,朋友独自租一间套房,居住体验很好。

▲洗衣房的洗衣机、烘干机

这样的房屋租赁环境,虽然租金很高(占到月收入30%),但是租客们非常享受在社区的生活。

反观我们这,年轻人聚居租住的小户型社区,环境和条件往往不如人意。

早年的公寓楼,幽暗简陋的走廊

 
如郑州早期的国贸新领地、曼哈顿、银座时代广场、soho广场等楼盘,虽然占据着绝佳地段,享受周边商业、地铁、公园等优质城市资源,走进小区内部却存在管理无序、配套缺失、环境不佳、容积率过高等问题,严重影响了居住体验。

是因为年代太久远吗?并不是。

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早期公寓的问题在哪?

曼哈顿自交房伊始,就进驻了大量低档酒店、日租房国贸过高的容积率常常让访客在昏暗的楼道里迷路,而名门盛世公寓的租客常常吐槽房子的隔音太差,仿佛隔断一间间房子的不是墙壁,而是木头。

很多类似的公寓住宅在建设伊始,就没有进行科学的规划,更谈不上物业服务、配套设施、居住人群定位和居住体验了。
早年的住宅市场,商办土地做成公寓楼的情况还不多见,公寓楼多数是住宅性质。

到2015年前后,由于商业商务规划用地过多,而郑州的商业和写字楼行情并不乐观,在这些土地上建造的商业性质公寓项目开始增量入市。

2017年7月份郑州住宅限购政策施行,对公寓市场是重大利好,公寓性质的楼盘开始热销,受到了不少房产投资者的关注。

与此同时,一些业内、房产自媒体经过调研,开始向购房者发出“公寓不能买”的良心呼吁。

理由是:开发者动机不纯。纵观郑州公寓市场,确实有太多“割韭菜”产品,将一栋小户型筒子楼,配以漂亮的外立面,再统一装修,投入天量营销费用宣传包装,然后收割一波快速变现,至于后期的物业、配套、客群,不关开发商的事。

购房者最终拿到的,只不过是又一个国贸新领地同类型产品,梯户比高,配套差,毫无品质可言。

住,住得不爽,租,租不上价,卖,手续费太高。就是鸡肋。

由此看来,高喊“公寓不能买”的,确实是为你好,笃信此道的购房者,大应该头也不回地去买住宅。

但凡事合该有个例外,郑州楼市里,就真没有人踏踏实实做个好的公寓产品吗?

事实证明,有。

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郑州也有受到市场认可的公寓产品

我们实地探访了两个已交付的公寓社区。

第一个是位于龙子湖的正商博雅广场。这里30多平的平层标间可以租到2200-2400元/月。

▲广场景观

入户大堂入口有两重自动门,需要刷卡进入。

挑高2层入户大堂装修标准很高,如同置身高档酒店,有服务台提供问询服务。

 
进入电梯厅需要刷卡通过摆闸,进入电梯后需要再次刷卡选择楼层,多重安防难以突破。

精装走廊,入户门装有指纹密码锁。

电梯内部装有360度监控。

室内精装交付实景实拍如下图。

离开博雅广场,我们又去了位于长江路与中州大道交会处的正商汇都中心。

同样的双重玻璃感应门、精装挑高大堂、服务台、多重门禁安防。

在这里我们参观了正商为精品公寓统一配置的物业配套。

▲健身房

▲洗衣房

▲3楼物业服务中心

▲白领餐厅

▲共享书吧

这样高标准的装修、智能安防系统、物业配套以及成熟的运营体系真实呈现在眼前,也就不难理解,为什么正商做的精品公寓可以在市场上租到高价,受到白领精英的喜爱。
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精品公寓,正商智造

前文提到的两个楼盘,属于正商早期的公寓产品。经过多年来对国内外优秀案例的研究、在本土的实践以及与市场的磨合,再次出发,正商已经站在了新的高度。
正商专门组建核心团队成立研发中心,做出新一代精品公寓系列产品,将旗下公寓社区的居住体验、审美标准和租金水平全面提升上来,甚至将一线房企甩在身后,意在担当郑州品质公寓的扛旗者。

正商书香铭筑实拍图

在住宅产品方面,正商已经完成了一个漂亮的转身,而精品公寓,是它潜心研究的另一个方向,也是它对这个城市奋斗的年轻人的一种支持和回馈。

正商将旗下公寓产品对标国外高端公寓社区,从物业配套、装修标准、智能系统、户型设计等方面制定全套标准,应用于旗下所有在售公寓项目。
正商精品公寓系列产品,采用统一标准精装修。

门外有入户挂钩,入户门为钢木复合门;玄关处装有可视对讲、感应灯和一键开关系统。室内安装有玄关柜、橱柜,卫生间有全套卫浴家具,地板为仿木纹砖;安装空调、新风和烟雾报警系统,对业主来说,拎包即住,省时省心省力。

正商精品公寓统一采用智能化的物业和家居管理系统。

首先是【智能安全五道防线】
1.出行管理:社区出行控制、车行控制、边界围墙及监控安防;
2.园区管理:室外高清摄像头数字监控、小区规划科学线路进行巡逻;
3.楼宇管理:楼宇大堂业主刷卡进入、访客通过可视对讲进入,电梯厅设置人行摆闸,电梯刷卡到层,网络门禁,公共区域摄像监控;

▲已交付项目实拍
 
4.入户安防:安装入户智能门锁,选用超B级锁芯,有指纹、密码、钥匙等多种开锁方式,具有防拆报警、低电量报警等功能。
5.户内紧急求助:室内有紧急求助按钮,联通户内的可视对讲系统和物业管理中心,家中遇到危急情况可及时获取救助。

还有从小区、到楼栋再到室内的三项智能化系统。
【园区智慧管理系统】:整个园区内提供免费WIFI实现无线上网;
【楼宇自动控制系统】:包括公共区域空调控制、公共照明控制、公共新风控制和基于海绵城市原理的集水坑液位检测等。
【智能家居系统】:室内装有人体感应小夜灯、USB插座、智能呼梯、可使用手机远程控制的空调和电热水器机械插座等。
软件先进,硬件配套更优越,如前文探访的已交付项目一样,正商的精品公寓系产品为业主设计了涵盖生活和商务的配套设施。

▲共享办公效果图

 
包括共享会议室、共享书吧、公共洗衣房、健身房、白领餐厅等配套一应俱全,切实解决居住者生活中的诸多问题,为美好的生活体验保驾护航。
要知道,这些配套所占用的建筑面积、其中的设施、运营和人工等,对于开发商和物业来说,都是巨大的成本。

除了公寓内部软硬件的高标准配置,在地段的选择上,正商精品公寓系产品也尽力满足其特定客群挑剔的要求:靠近地铁口、城市核心主干道,通勤方便;附近有商业和商务配套;周边是热门的住宅集中区,人流聚集。
目前正商在售精品公寓项目有9个,无一不是符合内部高标准打造居住品质,外部地段、配套等优势保障市场需求端,支撑持续的客流和高水平租金。

比如在售的正商寓见铭筑公寓项目,位于二环航海路上,靠近二七万达、鞋城和火车站三大商圈,加上项目本身规划有商业、写字楼,有持续和旺盛的租赁需求,周边有双地铁——距离5号线冯庄站仅约200米。

位于滨河国际新城核心区域的正商滨河铭筑,蝶湖畔,地铁旁(3号线在建),周边聚集了区域中心的商务、商业资源和高端住宅区,精英人群汇聚,交通便利,乘5站地铁即可到达高铁东站。

正商在航空港区打造的正商宇航铭筑项目,位于北港核心区康平湖畔,地铁康平湖站旁,依托周边港区跨境商务、航空金融等产业,紧邻改善住宅集中区,自带多层底商,毗邻高档酒店、繁华商业区。

正商在郑东新区高铁东广场打造的高端公寓项目正商国际大厦高端商务商业区、五星酒店群、城市公园、多条地铁、高速路网、米字高铁等top资源在此汇聚,碰撞一线都会生活。

还有,中州大道与南三环附近的纯loft公寓正商美誉铭筑、惠济万达旁接驳多条城市快速路的正商林溪铭筑、位于金水东路龙子湖附近的双气精装loft正商书香铭筑、经开区地铁口商务商业居住综合体正商汇航铭筑、空港经济综合实验区双鹤湖商务区的综合社区正商启航国际广场等在售精品公寓项目。

loft精装公寓效果图

 

不论是地段、配套还是产品本身,正商用心打造的这些公寓项目,在未来租赁市场上显然具备“爆款”的潜质。

他大概率会像正商博雅广场那样,成为高端精品酒店的载体以及白领精英、商旅等高收入人群的居住选择。

对租客来说代表良好的居住体验,对投资者来说则意味着可观的租金收入。

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写给公寓客户

对于在这个城市奋斗的人来说,摆在我们面前的问题有很多,“住哪里”是其中一个。

有时候,低价反而带来更大的风险和选择成本——我们当然希望付出更少的代价,享受更美的生活。

对于公寓购买者来说,什么样的房子能吸引更多高素质高收入的租客,他就更具有购买的价值。

本文给出的答案是,优势地段,城市资源,加上比普通住宅更完善的环境、配套和服务。

外部有实际存在的市场需求,内部有良好用户体验,正商精品公寓项目确实做到了。

房子可能是租的,但生活不是。

下班以后,约上新认识的邻居小姐姐一起健身吧,在不一样的社区里,发现生活新的维度。

备注:
本文一切最终信息以开发商公布为准。本文内容及观点仅供粉丝置业投资参考,根据个人需求而定。

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