年底前还有40个项目入市!调控风向的微妙变化影响郑州了吗?

来源:郑州地产

前段时间南京、天津、三亚相继放宽限购政策,可能是调控风向的微妙变化和试探。

 

郑州区域内个别品牌旗下多个项目频频释放优惠促销,却可能只为年底回收现金流。

 

市场上有太多杂乱的声音,要么冷眼相喷下行市场,主张观望;要么沉浸在特价信息中梦回2016,仿佛再次买房暴富的机会就在眼前。

 

其实所有的判断都基于市场现状,那现状到底是什么?价格涨或跌?推盘活跃度?购买力如何?未来供应量又多少?

 

我们先从今年被无视的金九银十说起。

 

去年9月,郑州共计开盘30次,推出10207套房源,平均去化73%。

去年10月,郑州共计开盘14次,推出6868套房源,平均去化73%。

 

当时很多人惊呼金九银十跌落神坛,那怕是没有料到今年的景致吧。

 

01

2019年9月开盘统计

1、今年9月受停工令和运动会影响,开盘量明显下降。郑州区域仅有14个项目开盘,共推2800余套房源,环比今年8月下降60%,同比去年9月下降70%。平均去化80%左右,无百分百去化项目

2、9月推盘集中在高新和金水,双湖科技城如正商湖西学府、美的翰悦府、中海万锦熙岸等项目集中入市;金水北热门项目美盛教育港湾、保利海德公园、瀚宇天悦城等也纷纷推盘。惠济、东区、管城基本都只有一个项目加推。

 

推盘效果比较好的是瀚宇天悦城,400多套几乎卖完,周边配套齐全,龙门实验学校是加分项,蓄客充足,相较周边竞品也有明显的价格优势。

双湖科技城几个项目表现中规中矩,主要是周边配套待完善,竞品集中入市造城分流。

朗悦几个产品表现一如既往的高而稳,现有的商业、教育资源以及比较成熟的生活氛围令其底气十足。

富田城九鼎华府顺承了九鼎公馆的姿态,在管南众多项目以跌破预期价格入市时,首开价依旧稳在13000-14000,有口碑、生态资源加持,去化还不错。

3、价格上,对比去年同期开过盘的项目:

 

融创中原宸院均价下调500元左右

朗悦公园道1号、朗悦公园府、中海万锦熙岸均价与去年同期基本持平

 

2019年10月开盘统计

1、今年10月开盘市场对比9月有所升温,郑州区域有19个项目开盘,共推约4000套房源,环比9月上涨44%,同比去年10月下降40%。平均去化79%,仅有一个百分百去化项目融创城。

 

十一黄金周,郑州只有3项目开盘,即使10月8日房贷新政实施在即,黄金周也未出现井喷式抢购,开盘项目少且各自推量不多,成交表现中规中矩。

 

2、10月推盘集中在管南。正商生态城、碧桂园名门时代城双双首开,绿都澜湾、富田城九鼎公馆、融创城先后加推。其他区域基本只有一两个项目推盘。

 

正商生态城、碧桂园名门时代城各推出500余套房源,正商高层毛坯均价11500,碧桂园高层精装均价12500,千亩大盘首开均采取低开策略,去化在9成左右。

 

融创城也走价格战,精装13700-14200,三百多套房源清盘。

 

富田城九鼎公馆和绿都澜湾则是另个路数。富田城九鼎公馆自今年3月首开,价格从本来就不低的14600一路升至15500,普遍去化都不错,据说此次是无蓄客直接加推。

 

而绿都澜湾也凭借教育+地铁+已经交付的成品优势,七期卖到了15500,涨价姿态已经亮明。

 

还有近期热度颇高的二七新区郑州华侨城,650套房源去化九成,表现很不错。

 

白沙的蓝城玫瑰园也终于入市,小高精装均价17000,洋房精装均价21000,在此高价下去化也有八成。

 

3、价格上,对比去年同期开过盘的项目:

 

朗悦公园府、锦艺四季城与去年同期基本持平

保利心语、绿都澜湾均价上涨1000以上

 

今年新开项目如瀚海思念城、中海天悦府、汇泉博澳东悦城、雅居乐天域等,几次加推后均小幅上涨500以内。富田城九鼎公馆上涨1000左右,融创城价格也有上浮,不过毛坯变精装。

 

我们判断市场当下状态通常考虑推盘活跃度、去化程度、价格变动等因素。金九银十的推量不到去年的四成。去化表现还算不错,但毕竟供需博弈在那放着,且推量本就多少和蓄客相关,整体中规中矩也是意料之中。至于价格,单单放在一年周期里,大多项目价格稳定或小幅上扬。

 

郑州市场依旧整体稳定而健康。

 

至于朋友圈中存在感颇高的“降价”,或是个别项目的集中刷屏,或是为了引流的噱头,真正的抄底机会也有,是极少数人的狂欢。

 

02

最后两月,房企面临年终业绩冲刺,为争取现金流会加速推盘,积极营销。尤其是借着新盘首开的机会,名正言顺低开冲量,消费者可以多加关注是否有合适自己的项目。

 

==新盘首开==

 

福晟九州府

福晟·九州府位于杨金组团,中央大道与杨金路交汇处,项目总占地约420亩,一期约68亩,容积率2.49,规划11栋精装小高层。新中式风格,主打改善、刚改,户型以98-125三房、140四房为主。

 

杨金最大的买点就是北龙湖上,无论是名校、商业、绿地公园都能沾不少光,区域汇集多家顶级开发商,尤其杨金路两侧,价格也仅次于北龙湖和老东区。

 

融信朗悦时光之城

融信朗悦时光之城位于高新区双湖科技城板块侧,总占地千余亩,一期占地约128亩,8号地容积率3.49,规划为纯高层,9号地容积率1.99,规划为小高+洋房。新亚洲设计风格,面积区间为76-131平。

 

有朗悦深耕高新区多年,主打学校、商业两张王牌,时光之城的资源也不会逊色,规划有9所学校,3大商业街区。一路之隔还有天健湖天德湖,现在已是高新区周末出行好去处。

 

正弘青云筑

正弘青云筑位于科学大道与瑞达路西南角,规划5栋住宅,一栋180米的写字楼,以及12万方的商业综合体正弘汇。住宅面积97-180平,容积率5.1。

 

项目周边有钱隆城、公园道,居住氛围浓厚,附近有丹尼斯公园茂等商业,加上自身正弘城复刻版“正弘汇”以及180米高新新地标,可以期待。

 

万科世曦

 

万科世曦位于金二环农业路与沙口路北,占地49亩,容积率5.2,规划9栋高层,面积段89-142平,定位偏改善。据悉世曦的精装对标世玠,加上金二环的位置价格不会低。

 

金地正华漾时代

 

金地正华漾时代位于大学路南四环交汇处,容积率2.49,规划14栋高层+洋房,户型建面为95-115平,周边地铁7号线已确定,刚需置业可关注。

 

绿城柳岸晓风

绿城柳岸晓风位于南三环人和路西南处,首期地块偏改善,容积率2.17,且设计为纯小高层,面积段全部是110+大户型,南区改善可以关注。

 

绿城明月滨河

绿城明月滨河位于滨河组团,经南十二路与经开第十七大街交汇处,容积率2.0。规划有22栋高层,户型建面约103-142平,预计精装交付。产品纯粹,改善置业可以关注。

 

==项目加推==

 

惠济区:

融创大河宸院二期已售完,精装14700元。年底前预计推出三期,面积段约95-143平。按照融创价格战略,年底可以期待。

 

融创中原宸院9月加推均价13100,去化9成,以价换量效果不错,预计将加推二期房源,建面约92-141平房。

锦艺四季城刚刚加推五期高层,毛坯均价14500元,预计年底前推出六期,面积约89-126平。

高新区:

 

美的翰悦府在双湖科技城组团主打科技智能住宅,9月首开精装均价12300元,去化超八成。预计将推78-110房源。

 

康桥九溪天悦10月成交还不错,预计还有加推,户型面积89-142平,目前均价12800元。

 

郑州恒大城目前均价15000元,预计将加推三期新品房源,规划9栋高层,建面约104-110平。

 

中原区:

永威西郡预计将推出三期项目,面积约89-142平。有永威品质背书,有地铁6号线14号线以及常西湖配套加持,二期已经卖到15000。西区改善可关注。

 

碧桂园西湖预计加推89-238平房源,千亩大盘人气不断提升,尤其西流湖改造已有极大改观。目前均价15200元。

 

华瑞紫韵城加推三期雅园锦园,面积段约88-128,均价13800-14100元。

金水区:

融创中原大观二期预计加推,面积约85-149平,目前均价17000。

保利海德公园预计加推小高层,面积约90-140平,目前精装均价17800,金水北价格依旧坚挺。

碧桂园天麓预计推出高层房源,面积约90-134平,目前精装均价19500元。

管南:

 

永威城将推出六期产品,户型面积约88-145平。已交付的产品可做品质参考,目前均价14500元。作为管南大热项目之一,刚需置业可关注。

 

正商生态城10月刚首开,高层均价11500,洋房均价13500,加上面积段不大,价格有优势,去化还不错。预计年底还有加推,刚需置业可关注。

 

三环内:

 

泉舜上城二环内配套成熟,临着5号线和在建3号线,位于金水区黄河路与南阳路交汇处往东100米。预计将推68-129平米房源,目前整体均价18500元。

 

名门橙邦即将推出二期,临近航海路,临近二期万达,临近5号线地铁站,位置比一期更好。户型面积83-147平,目前均价15500元。

 

03

即使市场上的信息和声音多而杂乱,大多数人仍理智的相信目前的大行情应该会持续到年底甚至明年初。在今年强制的调控下,楼市被稳稳的压制着,二手房的表现就是最好的市场反应。

 

但我们身边依旧很多真实的购房者,围绕着首套婚房、改善换房,换学区房等“刚性需求”正要一波波冲进市场。郑州的楼市无论是成交量还是房价水平,放在全国大环境来看依旧是正常且健康的。

 

对任何长周期而言,怎么可能一条横直线走到黑,或者一路下行?能在反弹前抄底的人却是极少数。一没有高位站岗,二能选到符合自己需求的住房,就很不错。

 

年底前可以继续关注主城和首层外溢区域,如惠济、金水北、白沙、管南、高新;

可以关注最近优惠打的很热闹的大牌开发商项目,如果价格牵扯着你第一敏感度;

最后记得用自住价值将你看中的项目再审视一遍。

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