郑州某小区物业费年涨10-20%,如何破题业主与物业矛盾?

来源:地盘

地盘说

提高服务意识与水平,用最虔诚的心态去关爱业主,才是郑州物业服务发展的归途与未来方向。

✍️ 撰文 | 程帆 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

前不久,鑫苑物业在香港上市,成为继正商物业挂牌新三板后,又一在香港上市的郑州本土物业公司。
其实,不止本土房企,很多一线房企物业这几年都纷纷扩大规模,进行物业产品的资本化实践。
随着品牌物业的上市,物业管理更加专业化和规模化的硬性条件成为摆在面前的难题。

  1  

郑州物业

服务的短板

同样在前不久,有媒体爆料称,郑州某小区交房猛涨物业费,涨幅为每两年在上一年的标准基础上上涨10-20%/年,不缴费不给交房。

©电视台的报道

物业与业主之间的关系本来就非常微妙,有些物业还自我感觉良好,就有些说不过去了。总体上来说,当下郑州物业管理水平还不尽人意。

多年来随着房价的上涨,居民的消费意识和自我保护意识空前强大。目前,物业服务水平低和服务收费高,是一个短期极为突出的矛盾。

©细节处见服务真章

先说郑州的物业收费。

郑州市档次较高的别墅物业费,一般都在每月4元到8元/m²之间。如2010年的思念果岭每月4元/m²,2017年的鸿园三期每月6元/m²,2016年的建业天筑每月6.8元/m²。
郑州市一般的物业收费水平,多层没有电梯一般是3毛到1.5元左右,高层一般是1块到3块之间。如2010年的锦艺城每月1.5元/m²,2012年的永威东棠每月2.2元/m²,2016年的东润泰和每月2.85元/m²。
近两年楼盘的物业费呈明显上升趋势。以最近几个热门高层楼盘物业费为例,高新区的福晟谦祥钱隆城每月2.8元/m²,管南的富田城九鼎公馆每月2.78元/m²,金水北的美盛教育港湾每月2.8元/m²等。

©刚需盘物业收费并不低

这些偏刚需项目,比早些年郑州改善基因明显的楼盘还要高。比如早期郑州的一些知名“豪宅,绿城百合物业费才每月1.2元/m²,正弘蓝堡湾每月1.98元/m²。 

说实在的,眼下物业费的上涨业主基本可以接受,但是这里面有一个很关键的问题是“值不值”。

前几天,有自媒体爆出,郑州“伪豪宅”绿地老街再发盗窃案,弄得人心惶惶,后来取证时发现,监控设备也早已罢了工。其实,绿地老街不是个例,因为安保存在漏洞,郑州很多小区都发生过类似事件。

©形同虚设的小区门禁

安全是头等大事,物业公司的管理运营不到位、相关物业功能不给力,也是比较突出的矛盾之一。如:垃圾清理不及时、机动车管理混乱且停车费超贵、电动车乱放且私拉电线充电、楼栋内安全通道杂物随意摆放、小区绿化养护不及时,草坪斑秃,黄土裸露等。

都是一些日常的问题,看着是小事,处理不好会有大麻烦,业主们自然很在意,这是普遍现象,每个小区或多或少都会遇到。

©缺乏管理的小区成了大杂院

更有甚者,有些物业连最基础的保洁、安保和维修都做不好,一些监控设备设施更形同虚设,业主没有丝毫安全性可言,又何谈提升居住品质?

针对这一系列问题,2018年1月1日新修订的《河南省物业管理条例》进行了约束,其中放低小区业主委员会的成立门槛、针对小区内私改规划、乱收费等情况责任落实到各执法部门等多项内容,给物业戴上了一圈紧箍咒。

©新版物业管理条例给物业戴上紧箍咒

虽然不能从根本上杜绝物业服务的漏洞,但是也起到了积极的监督作用,算得上是一个新局面的良好开端。

  2  

郑州物企的无奈

当然,不是所有的物业都不作为。

作为企业口碑传播的最前沿和品牌建设的大本营,业主们的评价最有说服力,一些企业深谙此道,在物业上的投入也不惜成本。

永威东棠的二手房价明显高于周边,很大一部分功劳来自物业。由于物业的出彩,该项目也成为业界争相参观学习的样板。

©精细永威成为业内学习榜样

但永威的物业别人是学不会的,就像永威的精细化。

尽管如此,本土房企楷林、建业、鑫苑、亚新等的物业管理水平都在不断提升,外来一线房企中绿城、万科、恒大等也为郑州物业提供了很多有效的借鉴。

企业关注哪里,生产力就在哪里。

在郑州,住宅品质与物业水平数永威,楷林则稳坐写字楼物管头把交椅。

©楷林规范管理平台

号称专业做写字楼的绿地,其旗下的新都会物业跟楷林IFC的物业放一起比,差距可不止几条街的距离,相信去过这两个项目的人都深有同感。

毫不夸张地说,没人对自己居住小区的物业百分百满意,而物业单位和员工提及自己的工作也是满满一副心酸无人懂的无奈。

说白了,物业就是人与人打交道,琐碎的事情太多,要平衡的事情太多。现在郑州市场上的物业不赔钱已实属不易,更别提深挖业主需求,提高服务质量了。

©物业与业主之间缺失基本的信任

很多开发商一般也定位物业不赔钱即可,不少小区的物业需要开发商每年反哺大量资金,才能维持正常的运转。

物业的盈利能力决定了其支付给员工的薪水有限,为了缩减支出,保洁和保安多是上了年纪的大爷大妈。即使管理层员工的工资待遇也不高,且物业工作繁杂又是常被业主责难,所以员工流失率高。

©物业服务成本是关键

物业走马灯似的换人,再好的策略、制度,没有熟悉情况的人去执行,效果就会打折扣,这就形成物业与业主因为沟通不畅而产生的不理解、不信任,甚至不尊重的恶性循环。一旦有事发生,就变成了业主气愤、物业委屈的状况。

说到员工凝聚力,新加坡仁恒非常值得借鉴,据说仁恒物业企业文化做得极好,对员工关怀做的特别到位,里面的人任何部门任何层级都能找到归属感,大部分都是呆了3-5以上的老员工。薪水虽算不上高,但就是留得住人。

仁恒物业名声在国内几乎可以与绿城齐名,良好的口碑为仁恒带来了很多忠实的拥趸者,且极少有发生业主维权的情况。

©仁恒物业成为许多企业的学习典范

一个可以缓解房屋质量造成矛盾的物业,在眼下显得真的难能可贵,遗憾的是在郑州有几家物业公司能够做到?

  3  

郑州物业

服务的未来

买房,是人生中的一件大事,安居乐业是多数人毕生的追求。买房之后半辈子甚至一辈子都会居住在这里,所以能为业主提供安心、舒心、放心服务的物业很重要,人们对物业的依赖性也越来越强。

物业是一个楼盘未来增值保值的关键,是一个小区软实力的体现,所以,如英式管家的高级物业服务模式越来越受业主欢迎。

©物业服务在每一处细节体现

只是,郑州现在的物业水平还处于成长阶段,高水平的物业服务不是没有,只是楼盘溢价极高,并且极少见。

当下,前期为了达到销售目的,部分开发商打出国际上知名五大行及国内知名品牌物业的名头,实际上很多都是自己的物业或外包的小物业公司。所谓的知名物业很多都是一次性服务或者咨询服务,业主真正能够享受到高水平、高质量物业服务少之又少。

近几年,郑州物业的服务水平比之前有了很大的提升,像万科的四点半学堂,绿城的海豚计划、恒大悦龙台加入全球“金钥匙联盟”等。但这些还远远不够,毕竟物业与生活息息相关,服务内容和质量会从多方面影响业主的感受。

©物业服务是门大学问

新时空背景下,房地产行业逐步回归居住属性,由高速增长阶段向高质量发展阶段转变,物业服务成为满足人们美好生活需求的关键节点和重要一环。

正如很多开发商旗下的物业品牌纷纷独立上市那样,未来的物业势必单独成为一种新型产业,这种产业会在高科技和城市化发展过程中茁壮成长。

眼下,物业服务就流行一个新名词“社区运营商”。这个类型的物业是致力于解决业主困惑与问题的优质服务,也将是物业服务的商机。比如,社区运营商可以为业主提供托幼服务、托老服务、日常生活服务、运动健康服务,甚至是快递包裹的收发等。

©物业服务是美好生活的助推剂

在正处于中国居民的消费升级的关键期,物业服务企业有着贴近居民的天然优势,可以做很多新尝试、新业务。如融创、世茂等房企与盒马鲜生签订“新零售”战略合作协议,共创“领鲜”美好生活。

这些无疑是一个信号。

好的物业需要好的成长环境,而现在物业大展拳脚的机会,或许已经来了。不久的将来,物业或将最大程度的发掘自身造血功能,以专业的服务赢得市场口碑。

可以期待,未来物业服务将围绕人们的美好生活需求进行业务延伸,在移动互联网、大数据和人工智能等技术护航下不断推陈出新,用超越客户期待的服务,推动行业的健康发展。虽然这还需要时间,但是总会兑现。

©物业服务大数据下的智慧社区蓝海

以往开发商筹钱、拿地、规划、建设、营销、交房一气呵成,但长远来看,把卖房子从“一锤子买卖”,逐渐向“交房即是服务开始”的思维转变,更有利于房企良性成长。

将心比心,就没有做不好的物业;用心投入,就没有不被信任的物业;将爱注入,一定会赢得爆棚的口碑。

第三产业的春天已经到来,作为大宗消费领域的物业服务也是异常重要的一环。提高物业服务意识,提升物业服务水平,用最虔诚的心态去关爱业主,不仅是未来郑州物业发展的方向,也是房企屹立不倒的重要基石。

部分图片来自网络,版权归原作者所有。

-END-

   扫码加微信,深度交流