决战最后两个月,2019的郑州楼市还有没有“彩蛋”?

来源:地盘

地盘说

楼市走向真正的理性与健康,留给购房者的选择空间越来越大,当然也容易让人陷入了选择上的迷茫。

✍️ 撰文 | 赵开心 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

眼看着2019年的余额已经不足。

没了往年金九银十的刺激,各大房企今年的年终冲刺,会不会释放出令人满意的惊喜?

  1  

多变的楼市

2019年的楼市可谓风向多变,好戏连台。

从3月开始,全国楼市一扫2018年颓势,渐趋回温。各地楼市房价快速上涨,土拍也是热火朝天,一系列动作之下,西安、洛阳、呼和浩特等十多个城市终于触及红线,被点名。

©西安以2.0%的环比涨幅位居70城市之首

事实上,过热的房产市场变化早已引起了监管层的高度重视。
从4.19会议已有所预警,会议再次强调“房住不炒”。不过这次会议并没有在楼市形成巨浪,房价、销售面积、销售金额,依然一再刷新纪录。
6月份,调控从金融端着手,资金面逐步收紧,房地产公司信托融资开始受限,金融机构一再被强调,抑制资金过快流入房地产。
这只是开始。
紧接着房地产行业的海外融资渠道也受到限制,调控政策日趋严格,更要命的是,开发商的所售房源必须在房管局备案后,银行才肯放贷。
这种釜底抽薪的大手笔调控,让楼市以最短的时间蒙受阴影。

©融资收紧对房企会有深远影响

7月30日,中央政治局会议除了重申房住不炒,更首次提出不以房地产作为短期刺激经济的手段,楼市的风向正式开始向全面净淡转移。
短时间内,多个金融机构和个人因资金违规流向房地产,受到严厉处罚。
疾风骤雨之下,楼市极速退热,富力、融创、万科等很多知名房企在中期业绩会上明确表示要停止或慎重拿地。
向来“胆小”的购房者更是一时间草木皆兵,观望情绪浓厚。二手房有价无市,新房销售陷入困局,土地流拍率趋高,全国楼市的状态大同小异,金九银十也不再喜报满天飞。

©9月份郑州主城区新房住宅成交数据

仿佛约好了一般,南京、天津、三亚、燕郊等多地近期陆续公布人才引入计划,单9月就有近30城。严格的说,人才引进不算地产类调控,但是所有人都懂得项庄舞剑,意在沛公,楼市的一角被掀开了。
这种“放松限购”,本质上说意义不大,不过这似乎意味着楼市调控已经见底,直接影响人们对楼市的预期和信心的重建。
最新的9月70城报告显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%, 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%, 35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,同比涨幅分别是,4.6%、9.3%、8.4%。

©房价小幅上扬依然是主流

综合来看,9月房价略有上升,其中二线城市最为明显,楼市成交整体还是上行趋势,净淡了3个月楼市又开始蠢蠢欲动了。
最后2个月,楼市仍有望刷新2018年创造的楼市成交15万亿的记录。

  2  

抄底时机已来

郑州的市场表现其实没那么悲观。

2019年1-7月份,郑州商品房销售金额为1808.16亿元,同比增速26.8%,其中住宅销售1623.64亿元,同比增长14.5%。据悉,五一期间郑州就狂销200亿。

©1-7月郑州市场销售数据

大概4月份起,地市看房团就成了郑州楼市去化的主力军,其中周口和南阳人占了半壁江山。
尤其5月份,洛阳、南阳、周口、许昌等地市地王接二连三上位后,被严格限价的郑州楼市就更具新引力了。

整个上半年,郑州热盘、红盘频出,房价也以温水煮青蛙式的上涨,让购房者慢慢接受。虽然没爆出什么地王,但是土地溢价成交时有出现,流拍现象几乎为零,就连一向困顿的二手房都迎来了春天。

一时间,似乎所有人都在讨论房子。

7月伊始,全国楼市的变化传导至了郑州,但是很多人都浑然不觉,直到融创大河宸院打响了2019年楼市降价的第一枪。严防死守的大坝,宛若被破开了一个口子,降价潮以最短的时间席卷郑州。

©某房企市场促销持续中

不过还好,这波“降价潮”并没有对楼市造成太大影响,房价基本面依然维稳,降价的楼盘多是远郊盘,或是一些面积偏大,位置不好的户型。
只是,朋友圈时常刷屏的降价信息还是打击了购房者对楼市的信心,购买端的萧条让楼市显得十分低迷。“金九”郑州仅有11个项目开盘,卖出2279套房子。
不过,楼市已经到了发力的最后关头。
10月郑州区域有19个项目开盘,共推约4000套房源,环比9月上涨44%,整体去化还算不错。

©郑州市场10月开盘数据

一向低开高走的纯新盘可以被定为首选,头部房企开发的绿城明月滨河、龙湖景粼天序等很多新盘,接下来都会陆续开盘。
另外,降价明显的二手房也是一个不错的捡漏机会。
众所周知,每年的最后2个月都是楼市的高潮期,尤其今年,实实在在的“漏”比往年多,而且优惠力度特别大,不出意外,最后两个月开发商还保留的一些优惠会全面放开。
如前几天,高新区的大正水晶森林,放出20套原价13200元/,特价11999元/的房源。这两天,这个楼盘又放出一批11999元/m²起的特价房,且定房加一万送车位。

©市场开始逐渐分化

可以说,现在郑州的房价已经几乎见底,再往下的可能性几乎没有,最后这50天也许是最有可能“抄底”的时机。

  3  

最后俩月

上车还是观望

10月底的会议也没再提及房地产。

根据市场表现,有业内人士预计应该不会再有从严的政策出台。

历年来,作为支柱产业,但凡重要会议多会涉及房地产。2017年之后,当房住不炒成为一种长效机制,楼市的调控就没有真的放松过。

©历次重要会议对房地产市场的表述

不过,楼市的基调是稳的,要避免楼市大起大落,而非要遏制房地产的发展,楼市调控原则也是松紧有度。
只是,本轮调控从2016年的9月底至今将近三年,楼市几经起伏,已经不复以往面貌。
楼市最近一次萧条期是2014年-2015年,那时候没人相信房价还能再涨,所以2016年的大反转几乎让所有人都始料未及,而今净淡的楼市,颇有2014年的味道。
不同的是,大家也都知道不会有第二个2016年了,楼市的长期横盘,让很多人陷入迷茫,购房者在上车与观望两端游弋不定。

©楼市呈现长期横盘趋势

其实,对刚需来说,买房首先是要满足自住需求,能不能增值,增值多少可以看淡一点。照现在的情形看,房子以后将会长期持有而再不是短期套现的工具。
就大势而言,目前一系列严防死守之下,全国楼市表面波澜不惊,只是暗流涌动。
对比其他城市各种变相“放松限购”的楼市复兴之路,郑州很是低调,楼市的调控仍是趋严,但得益于城市的发展潜力及河南1亿人口的支撑,房产市场还是生机勃勃。

©人口才是市场最大的源动力

尤其,这两年房子居住属性增强后,“择一城、置一屋、终一生”成为很多人的终极目标。如此一来,郑州成了很多人的工作、生活、置业的选择。
近几年,郑州的发展速度也足以对得起众人对他的期待,经济、产业、科技、教育、交通等体现城市综合实力的各个层面都取得了巨大突破。
虽然,楼市真正的较量已经来临,但是房地产行业仍有很大发展空间,尤其是大城市的房子仍保有天然的金融属性,价值无可取代。

©未来走向如何时间会给出答案

眼下,市场的猪肉都翻了3倍,一流名企阿里巴巴、京东、海康威视选择落子的郑州,房价怎就此停滞不前?奔向2000万人口的郑州,楼市的上升预期还是很明显的。
不管怎么说,郑州的房子还是非常值得入手的。
我们一直在跟大家说遇到合适的时机就上车,当年底这一波机会袭来的时候,一定要抓住,因为年后变数仍在。
按往年的惯例,房价即使不变,最起码想争取年前的优惠,并非易事。
部分图片来自网络,版权归原作者所有。

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