调控会放松吗?未来形势如何?来看孙宏斌怎么说!

来源:郑州地产

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调控会放松吗?未来形势如何?

无论是业内,还是业外,这都是大家比较关注的问题。

近日,在民生银行的不动产金融年会上,融创中国董事长孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。

演讲的时间虽然不长,但涉及的方面很多,除了以上提到的问题之外,关于行业发展、当下机会与风险、未来头部房企的机会等方面也做了很多分析,作为行业大佬,孙宏斌的观点很有价值,也很值得重视。

总结一下,演讲主要观点有10条:

1、房地产行业已经占据了太多资源,改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择。

2、调控已经持续了四年,但目前依然看不到调控放松的可能,不能有侥幸心理,基本上会持续很长时间。

3、未来的房地产发展主要依赖两类需求,一是城市化的需求,二是改善性需求,这两类需求才是房地产发展的支撑。

4、房地产市场将从增量市场往存量市场转变,大家以前日子都好过,主要是因为有增量,未来只剩下存量,这个时候就难做了。

5、一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,去库存最大的问题是把风险挤到了底线城市了,底线城市要看结构的话,风险大了去了。

6、限房价对这个行业是好的,即使有泡沫也罢,没有泡沫也罢,最起码风险性小,而且现在的调控也已把政府对地价的期望值调下来了。

7、什么是新形势呢?新形势就是这次的调控,一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,这一轮加上上一轮的限价,这是一个长期的行为,从国家政治高度和国家战略,是这样的选择。

8、要提升房企的综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了的话,做什么产品都亏钱,所以布局和土储很重要。

9、坚定的布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。要从容、稳健,还是要讲规模、讲高质量增长。

10、三个建议,一是不能把按揭限得太狠了,二是要支持并购,并购是解决风险最最快的方法,三是支持头部企业。

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以下为演讲全文,有部分删节:

孙宏斌:我的发言主要想说一下新形势是什么,因为这个行业不是讲理的行业,我们有很多逻辑,但是现在目前我们的新形势是什么。第二,融创的选择其实跟大家一样,没啥可选的。第三,我不知道给谁提建议。这就是简单的三点。

目前房地产政策环境,第一点刚才盛司长说得特别好,还是让经济不依赖房地产,这是一个国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略。

为什么?这个行业占的资源太多了,这个行业的相关行业在GDP中要占到30%,这个行业的卖地收入加上税收收入,占整个财政收入的40%。这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。

我想说的第一点,改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次的调控。

很多人认为现在的压力那么大,什么时候能够放松?我说不太可能。

大家记得2016年10月份,那时候限价,很多人其实是误判了,觉得2017年“两会”以后就能放开,结果没有放开。说十九大以后放开,结果没有放开。说2018年“两会”以后放开,还是没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。

第二,未来房地产整体规模,原来我们说60%多,刚才盛司长说53点几的城市化率,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。

一个是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,你不换也能活着,但是都想换。你任何10个朋友里面,肯定有一半的人想换房子,这个行业我估计还会保持很多年,今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

另外一点,这个行业还有一个变化,到15万亿的量级的时候,从增量市场往存量市场变,而不是二手房存量、增量,而是说原来在2007年的时候,这个行业是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。到了2010年的时候,是4点几万亿,到2011年大概5万亿。

从2007年到2019年,涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。但是到了现在以后,就是存量了,就是这15万亿存量,在这上下,这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。

再一个变化就是,前一轮的时候去库存,这个调控是错的,因为本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了,然后2016年10月份限价,限的是一二线城市,限的是强三线城市,现在已经没什么库存了,所以就发现倒挂。

最大的问题就是把风险挤到了底线城市了,下面四五线城市、五六线城市,底线城市房价翻了一番,供应量增加很多,有风险吗?要看结构的话,风险大了去了。

一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。三四线城市在这几年房价也翻一番了,供应量增加很多。所以未来房地产市场的整体规模大概就是这样。

另外,过去十年里面,确实增量非常大,从2007年3万亿到15万亿,增加了5倍,增加了12万亿,12万亿什么意思?就是增加的是全球汽车市场,全球汽车市场是2万亿美元。这个好做,就是因为有那么大增量。

第三,今后负债总量管理情况下,想增加负债是几乎不可能的,这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降,因为你限价,把整个行业的风险定住了,把建设总量控制之后,把杠杆率降下来了,这些调控任何都是有利有弊的。

因为我们的库存大概都在一二线城市,我想房价涨,但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的,即使有泡沫也罢,没有泡沫也罢,最起码风险性小。

而且现在好就好在,现在的调控已经把政府的期望值也调下来了,原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价你算一下账,都是亏钱的。

所以政府现在慢慢把期望值也降下来了。未来限价是把风险给弄好了,限负债总额是把杠杆率降下来了,所以这个行业我觉得会更好一点。

什么样的企业强,还是综合能力。第一步,先是库存,库存有问题的话,说不上综合竞争力。因为房地产的库存很麻烦,因为挣点钱很难,亏钱特别容易。

要是挣一个亿的话特别难,但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事,亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题,土地储备布局不对,贵了,那基本上就是别说综合竞争能力了,就是能不能活着。

第二就是品牌、产品、服务,这是个综合竞争力。

什么是新形势呢?新形势就是这次的调控,一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,这一轮加上上一轮的限价,这是一个长期的行为,我们觉得这是从国家政治高度和国家战略,是这样的选择。

所以不能有侥幸心理,基本上会持续很长的时间。好处就是,限价让没风险了,限制贷款规模让这个行业的负债率降下来了。

要提高我们的综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了的话,做什么产品都亏钱,所以布局和土储很重要。

然后是看产品和服务,这些都很难。然后持续的降低负债率,我们有一个综合的负债率目标,希望负债总额能够下降的不多,利润的大幅增加、销售额的增加,负债率很快降下来。

第三就是坚定的布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。我们也一直这么做的,有文旅、旅游,我们文旅是国内最大的,文化我们也在做。

这个是房地产+里面的,这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健,还是要讲规模、讲高质量增长。

建议。我的建议很多,但是建议了也没用。我想说几点。

首先对政府来说,房地产行业真的是一个太综合的行业了,我们这三年的调控主要就是一句话,房价不能涨。

2016年10月份的时候,有的城市房价已经涨起来了,比如涨到三万,但是你限价八千,都在这个节点上,很多城市就没法干了,就算是限价,有的城市也得调,包括供地、包括容积率等等很多都需要调,这是综合的事,说来话长我就不说了。

对于房地产企业来说,一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,是国家战略。

你说现在经济压力比较大,会不会还会怎么样?我觉得不会的。

另外,我给银行提点建议。

第一,限的总量,但是不能把按揭限得太狠了,为什么?因为现在我们有11万亿的开发贷存量,我们有2.4万亿的债量,境外债大概有1万多亿人民币,境内债大概1.4万亿。

所以境内、境外债加起来是2.4万亿,信托还有2万亿,还有其他资金,开发商手上的钱是超过15万亿的。你销售15万亿,有15万亿的债肯定够了,你把总量限住了以后,按揭现在的存量,到6·30的存量是29万亿,二手房有9万亿,一手房19万亿,2017年的时候整个按揭增了2.8万亿,2018年增了大概3.9万亿,到了今年上半年增了2.2万亿,到了9月底又增了3.3万亿,相当于整个按揭总的增量4万亿,整个按揭如果没有增量的话,这个行业会很麻烦。就是你可以限别的,但按揭这块还得有点增量。这是我第一个建议。

第二个建议,你要支持并购,因为并购是解决风险最快的方法,有很多风险暴露出来,但是并购是解决风险最快的。

如果你还不了银行的钱的话,基本上从你违约到最后你把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法。

这个行业的风险就是经济风险,就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段,所以要支持并购。不管是从额度上也好,还是并购贷也好,都要支持。

第三个建议,还要支持头部企业,为什么?不是因为我是头部企业,因为这个行业的头部企业,前五名大概是18%,我估计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%。

为什么?因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%,我说的就是前五名。

我们这个行业,前五名是18%,所以再过五年,30%问题不大。头部企业对行业稳定也有好处,头部企业我说的是前100名,所以这也是一个建议。

谢谢大家。

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