十九届四中全会后,郑州房市的危与机

来源:房东俱乐部

历史的大进程里,个人才能享有风口的红利。

二十多年前,城市住房制度改革,房产成为普通人最坚硬的资产。

十多年前,四万亿天量资金刺激,平头百姓迎来了最大的造富机会。

放眼全国,一二线龙头城市,乃至于三四五线城市,三教九流都无法逃避不动产的潮起潮落。

2016年史上最强调控三年后,十九届四中全会再次释放了最新的信息,不可不察。

FANGDONG | 房东俱乐会

撰文:南宫言   美编:小樱   校对:塔夫

1

天时——增长器到稳定器

1、房住不炒

时至今日,房产贷款所占比例较高,已挤压了众多实体经济的发展机会。

同期,地产业对经济的贡献率也在递减。一句话,房地产必须让步于均衡发展的格局和转型升级的新路。

开发商,融资渠道受限,融资成本高企;购房者,首套上浮二套大幅上浮,将长期存在。

2、提前透支

其一,对于最普通的工薪族而言,现在的房价收入比压力山大,短期几乎竭泽而渔。

其二,对于实力派或高净值人士,其拥有的房子已远超基本需求,并无强烈需求。

笔者更认可这个观点,眼前即使解除了限购限贷,绝大多数城市的平均房价依然不会上涨,了不起维持稳定。

3、定向放松

当下的猪肉价格已经绑架了CPI,即使如此,适当降息降准也成为趋势。

欧美主要国家已进入降息周期,不少国家是零利率乃至于负利率。国内,几天前MLF利率下调5个基点,四年来首次实质性降息。

未来公布的LPR大概率跟随下调,房贷利率恐将有所松动。然而,适度放水主要流向实体经济,对于开发商或置业者的渗透,小水不解大渴。

4、基础设施

出口、投资、消费的三驾马车中,投资还是容易控制而见效快的。

房产投资提高闸门之后,基础设施的快马加鞭成为应有之义。高铁、地铁、高速、高架的加速推进,更提升了中心城市的价值。

一二线城市做大做强,三四五线城市提供基础服务和环境维护,成为最新的规划大计。

5、房企分化

躺着赚钱的房企,将进入跳着生存的状态。

头部房企剩者为王,中小房企大比例淘汰,成为行业竞争的主基调。

央企的融资成本低至5%左右,巨无霸民企可以低价拿地(收购及成片开发),普通房企则内忧外困。

6、窗口临近

对于世界经济第二大国的体量,经济转型升级已成为当务之急。转型不会一蹴而就,期间,房地产依然是经济大局的稳定器。

地方财政来源、多产业的带动,决定了地产上有调控,下有护垫的稳定性。因城施策、人才落户之后,微调的信号不断涌现。

近期,钢板一块的上海房市,在临港新城也撕开了一条裂缝。

2019年三季度GDP增速降至6%之际,未来的探底回升,需要地产适度的保驾护航。2020年二季度,将成为一个观察的窗口期,可重点关注深圳上海的房价和土拍价。

大局来讲,无论是房企还是置业者,2019年春节前后就可以当做一个时间之窗。

7、3亿人口十年红利

城镇化还有3亿农业人口的增量红利,其中的绝大多数将进入中心城市,房产将是其绕不开的门槛。

示意图

保守来说,这个变量将至少持续十年以上。

2

地利——转型期有大戏

河南单核独大的郑州,危机并存。

1、区位优势

古今中外,大都市的兴起,第一逻辑就是地利。

海权至上,催生了纽约上海等超级城市。高铁普及,陆权复兴;飞机频繁,空权崛起。

更现实的是,高铁和空运还处于加速发展期,郑州的交通贸易商务优势将强者恒强。

2、人口红利

和成都武汉相比,郑州的省内虹吸效应较弱,这恰恰是巨大的想象空间。增量的人口红利,已成为城市后期发展的力量之源。

一亿人口的河南,足以成为郑州的超级靠山。更实在的是,北上广深一线城市已经门槛高企,不少高校毕业生和专业人士很难长期定居。

郑州的安居乐业,将成为这些人更可行的选择。近年来,郑州大学录取分数线的高高在上,就是郑州未来人才流入的部分预演。

3、转型机会

相比于其他新一线城市,郑州的高新产业和经济内涵还有差距。

因城施策已成为新政主流。可以这么理解,郑州对房产的依赖度相对更大。较长的转型周期,就决定了郑州更大更久的房产红利。

4、区域限制

帝都魔都的龙头资源,有强烈的外溢价值。

北京北四环,单价8万乃至10万以上的楼盘不在少数,上海人民广场70公里外,临港新城也在加速发力。

郑州当下的能级而言,红利外溢的区域有限,金水区和东区成为高端人士的首选之地。

2016年以来,大北区纷纷调整、二七新区平平淡淡,荥阳东绿博区走势疲弱,也是情理之中。

有限的顶级资源,在一定时期内,只能辐射有限的区域。

5、时间之窗

未来9个月,对于一二线龙头城市而言是个观测期。

郑州大多数老百姓,思维还是略保守。简而言之,郑州人买房子不用着急,即使其他地方局部回暖,你也可以等待3个月或半年,从容挑选。

6、当下短板

城运龙兴的郑州,开挂也不过短短数年,其眼前的短板尚需改变。

产业而言,新经济所占比例偏低,高附加值高含金量的实体经济不足。

收入来讲,低收入群体的比例较高,短期提升的空间不大。

人口构成,高技能和高学历人士不足,无法形成产业链和生态链的独有优势。

这些短板,短期制约郑州房产价值的天花板。

3

人和——有房子到好房子

1、买房子也会亏钱

闭着眼买房子赚钱的时代,早已一去不复返了。2016年国庆档郑州调控以来,算上月供的成本,大多数买房人是亏钱的。

公寓房,没有地铁的房子,远郊的房子,供应量过大的区域,就是重灾区。

工薪族,不要累断脊梁骨,死要面子活受罪。

投资者,不要被新区规划迷惑,梦想五年十年后的收获。

高收入人群,钱再多也不能乱扔,现在好赚钱,未来你不一定好赚钱。

2、三套房子够了

对于大多数非专业人士而言,买房子发财已不现实。即使是实力派人士,三套房子也够了。

一套自住房,满足子女上学和工作方便;一套投资房,满足现金奶牛和日常流水;一套度假房,满足全家的双休生活和自己的文艺情怀。

房产税的推进,虽然会慎之又慎,平滑过渡。五年十年之后,土地红利终将越来越少,既有房产的税收必将越来越重要。

3、一套好房子胜过三套烂房子

现在的郑州坊间,不少人还以房子的数量为荣。其实,烂房子贬值已比比皆是,好房子升值早悄然开始。

老城区中心的“老公房”,没有电梯;安置片区的泛滥房源,没有大产权没有好物业没有好环境;鸟不拉屎的远郊房,没有地铁没有名校没有商业。

这些典型的贬值房,每年每月每天都在坑你。一套可住可租可售的好房子,才是真金白银的优质资产。卖掉烂房子,换成好房子,在任何时点都是对的。

4、刚需长期为王

未来相当一段时期内,郑州工薪族的收入、郑州流入人口的层次,决定了刚需为王的特色。

优质的刚需盘,地铁第一、学校第二、商业第三。自住而言,通勤方便;投资来讲,租售比较高。

全国同级城市比较,郑州三四环区域间的地铁大盘,依然具有比价优势。

5、改善后来居上

改善盘在郑州一直曲高和寡,一等区低容积率大户型优质服务的改善盘相对稀缺。

消费升级人之天性,刚需族财富提升之后,置换升级是必然选择。现实而言,金水区和东区的优质改善盘,当然是不二之选。

北龙湖、东站、金水核心、金水北的价格,就说明了一切。

区域房价示意图

未来五到十年,刚需盘的租售比或许不亚于改善盘,但是改善盘的升值率将超出刚需盘。

6、房租一针见血

虽然房租是静态指标,但是其价值标尺一针见血。

东站,高铁枢纽,商务价值井喷;地铁枢纽,光速抵达东区价值极点,毫不奇怪,海马公园单价从12000跳涨到15000、20000+、27000+。

至少这一点可以确定,其房租水平和好租程度功不可没。对于多数人而言,先观察一下区域的房租水平,再行判断区域的价值,失为明智之举。

7、区域冰火两重天

郑州的头部资源,目前只能辐射到特定的区域。北龙湖、CBD、东站为三大价值中心,谁距离三者越近,谁就更近水楼台。

示意图

金水北通达北龙湖,管南、滨河新城通达东站CBD,就是其价值刚强的解读。

没有超级中心,远离城市龙脉的其他区域,就黯然调整顾影自怜。

8、品牌强者恒强

房企进入“活下去”的时代之后,未来的淘汰者不在少数。

房企消亡之时,其物业服务和品质维护都是无可回避的麻烦事。

在能力范围之内,尽量考虑大牌房企,至少它可以挤压式的发展;尽量选择大体量楼盘,至少有了问题容易解决。

9、等待五年又何妨?

只要有足够的耐心,短期入坑也无须过度担心。

济南吞并莱芜之后,城区面积已超过了郑州。定位国家中心城市的郑州,有能力不断填平现状不足的洼地区。

理性而言,不妨等待五年。

郑州第三批地铁规划已然出台,五年左右将建成运营,一些新区将翻身逆袭。郑州西端的双湖科技城,有产业有名校有医院,更有地铁8号线的最新落地,就是值得等待的实例。

地铁8号线一期线路走向示意图

10、中长期的硬通货

过去二十年的经历,太多人目睹了身边的暴富传奇,其心态早已浮躁。

其实,慢慢升值细水长流才是今后的常态。按照郑州最新的定位,未来二十年,郑州房产的增值应跑得赢通货膨胀,其安全稳定性远超常规的互联网金融和股市投机。

对于普通人而言,房子可以抵押可以套现,才是你中长期最现实的硬通货。

除了房子,你还能选什么?

抚今追昔,感慨万千。

没有住房制度改革,普通人还会在老破小的福利房里蜗居一生。

没有优质房产的价值飙升,很多人将错失一辈子最容易财务自由的机会。

没有这个时代,没有郑州,多数人的命运将是另外的颜色。

感谢这个伟大的时代,只要你拼搏追梦,就可以享受时代洪流的万千红利。

感谢这个起飞的郑州,只要你置业于此,就可以成为城运股票的长期股东。

上期文章 —

现在能压过北龙湖洋房的,还有谁?