在2019的年终回望2008,房地产又双叕要“崩盘”了吗?

来源:东哥探盘

撰文:悟净    美编:刀妹    校对:紫藤


如果你希望现在与过去不同,请研究过去。

                                                                           ——巴鲁赫·斯宾诺莎 

相信每个人都有这种感觉,就是现实中的某一刻,好似在梦中早已见到过,而现在却发生在现实当中,让你有一种“似曾相识”的真实感,仿佛穿越了一般。

而如今的楼市,又一次走到了轮回的末端,即使穿着秋裤也隔绝不了深秋带来的“寒意”。下行期的阵痛再次席卷而来,平稳的背后,是经常见诸报端的四个大字:“稳中有降”。

这个时刻,即使最坚定的看多派,也是心怀疑虑的,而大部分购房者不禁发出疑问:“现在是买房的时机吗?我并不想抄到所谓的大底,但是也不想站岗,究竟应该如何选择?”
《旧唐书·魏徵传》中有一句话,用在这里正逢其时:以史为镜,可以知兴替。

1

2008年的房地产在瑟瑟发抖

那么我们回望过去,将时间带回到2008,那年发生过什么?

国内:北京奥运、汶川地震、三鹿的三聚氰胺、央行六年来首次下调基准利率0.27个百分点,四万亿。

国外:房利美和房地美被美国政府接管、百年投行雷曼兄弟倒闭,次贷危机席卷全球,进而演变成全球金融危机。美国自大萧条以来最大规模的7000亿美金金融救助计划实施。

同时,作为企业经济活力晴雨表的股市,也是全球暴跌。上证A股更是一路下行,暴跌至1664.92点,“救市”成为当时各国的主旋律,中国也不例外。

房市、股市一片哀嚎之声。那个时候的市场,远比现在可怕的多,很多人感到没有未来,悲观情绪呈现在每个人的脸上。

当下,我们只是看到某些土拍以底价成交,就惶恐不安,看到某些土地流拍,就觉得行情无望,这些事放在2008年根本不值一提。
那时,大家不仅对于房地产无感,日常的交流和关注点中房地产已经没了存在感。很多人避之不及,大量的房地产企业倒闭、中介人员失业、中介门店纷纷关闭。
可以说,2008年下手买房的,才是鲁迅笔下真的猛士——敢于直面淋漓的鲜血。

某些开发商也和如今的一些购房者一样,要求“退地”。我不玩了,违约金你扣,保证金我也不要了。市场真的把开发商吓住了。

2008年,郑州建海置业以1.6亿拿下中原区郑州电视台25.3亩国有土地使用权,折合单价633.2万元/亩,成为天价地王。不仅让郑东新区黯然失色,也让郑州西区再次走到舞台的中央。然而数月之后,国内外形势急转直下,购房者持币观望情绪严重。行情更是淡到没朋友。

面对一再下滑的市场,建海置业的心理防线也终于被击溃,同年9月25日申请退地,这个存在了不到8个月的地王也成为一场闹剧,但是被扣掉的天价保证金却是真金白银的交了出去。

建海宁愿交违约金也不想继续开发,如果不是对后市绝望,任谁也不会做出这种决定,这更加重了市场的观望情绪,而彼时这个项目的楼面价只有2000多元。

鑫苑置业,也同样在建海退出后的20多天后,将自己在2007年拍下的西区建设路与伏牛路交会处某开发用地,拱手让出,而彼时的土地价格450.5万元/亩。

这两个短命的地王项目,是房地产市场的一个缩影,作为开发商,宁愿自断一臂,也不愿玩下去。标志着郑州楼市真正进入冰封,这才是真正的“寒冬已至”。

2008年下半年,市场行情的恶化终于影响到每个人,众多你现在耳熟能详的楼盘加入“降价”大军:

六合之家、御府三号、永威翰林居
而在当下作为郑州本土开发商品质领军者的永威,面对市场也不得不将售价一再调低,从开盘的6900+开始,到所谓的“团购价”5500+,后又以各种特价方式推出5300+的特价房。

真正的机会也在此刻慢慢孕育!
感兴趣的读者可以查看下现在永威翰林居的售价。在那年买房的“韭菜们”,如今看到这张图,是不是忍不住要大笑三声?

而那些没买的,是不是也要感叹一句,真TM便宜!

2

2013年绝望的开发商看不到未来

讲到这里,我知道依然会有人说:你这些陈词滥调,早已经是明日黄花。你拿2008年和现在比,你怎么不说1998年的事儿呢?那时候更低。

好,我们继续往下看,众所周知,随着2008年年底的4万亿,经济逐渐复苏,2009年上半年开始,市场逐渐回暖。而到了2013年后,市场如同脚下被装了轨道一般,沿着固有的轨迹又一次走入了下行周期。

同样是在郑州,同样先说开发商——利海。提起利海,不管是地产圈内、还是吃瓜群众相信都不陌生。曾作为进入郑州的知名开发商,谁也不会想到,彼时利海会如此黯然退场,留下一地鸡毛。

2013年底,利海因为过度扩张,叠加市场行情的下行,资金链就已经几近崩溃边缘,又强行续命到2014年,危机爆发。不仅全国项目陆续烂尾,随后公司也破产倒闭,进入清算阶段。

时间来到2015年上半年,行情依然没有好转。

而利海托斯卡纳项目,属于当年的重点项目,三期工程始终没有划上句号。而部分业主无房可住,也再无余力置业,只能背水上楼。其开发的高端别墅区,雁鸣湖壹号,直到不久前才刚刚拆除。

行至2015年的楼市也是步履蹒跚,从年初开始,正商、和昌、振兴、恒大等众多开发商开始实施低首付政策,低价跑量的发令枪正式打响。

伴随着各种维权事件纷至沓来,因为“降价维权”、“减配维权”、“绿地变车位维权”与现在那是如出一辙。

某东城保温层被一场大风刮的现出原形,斑驳的外立面引发业主的大规模维权。

某绣山河达不到交房条件,强制交房,得房率竟然史无前例的达到67%。

某昌悦澜项目绿地变车位,引发业主维权。
同样是乱作一团。

建业四月份的春雨行动,郑西森林半岛3500元/㎡底价开盘,同时建业天筑小户型也展开了77折的促销活动,不仅老业主被吓了一跳,众多业内人士也纷纷亲自动手接上了自己的下巴。

其中不乏一些深耕房地产圈多年,已经做过多个项目的开发商老板,2013年到2015年持续将近3年的时间也让其失望,在出国安家之前的聚餐中,他也聊了些对市场的看法和心里话:

首先要记得,大涨是不可能的!因为当下各个开发商的主要任务是去库存,在国家政策和地方政策的带动下,全面的清理挤压库存,盘活账面的资金才是正道。

郑州各个开发商账面的现金存量都不多,资产都是土地和库存房产,根本没钱,回款压力那么大,能卖出去就不错了,哪里敢涨价?

问到具体楼盘和区域,大哥说,高铁东站的三个盘,建业天筑性价比不高,虽然4月份推出了80多平小户型,带装修14000多,但是周边华启的也才11500元/㎡。而英地金台府邸两房也才12000元/㎡。

相比起来建业天筑溢价太高,确实有点贵。
随后的事情,大家都知道。伴随着去库存,信贷等政策相继出台,2016年郑纺机地王点燃了沉寂已久的郑州楼市。

3

2019房地产十年黄金时代已逝?

写到这里,我同样也知道,有很多人还是会说,房地产的黄金十年已经过去。而且2016年的大涨已经透支了太多未来上涨的可能性,国家现在对待房地产的态度也有了根本性的转变,从“房住不炒”到现在的“坚决遏制”,熄火是必然的。

而且现在市场是真的冷:

众多大型企业已经开始有意识的剥离房地产业务,打包售卖。

楼市不到一年就有408家房企破产倒闭,黑天鹅频出。其中不乏“颐和地产”这种百强房企也开始债务违约,还不起钱了。

土地流派越来越多,地价上不去,没人拿地了,万科都要“活下去”。

郑州惠济房价腰斩,二手房冰封,挂牌激增却没有成交。

连门口天天早起必跳舞的某家中介,现在也不跳了。门店内不仅没有客户,连中介人员都数量锐减!

政策面,我就不给你说了吧?你都知道!

但是,其实房地产自从诞生伊始,一直都是踩着要“崩盘”的地雷阵走过来的,逐步成长、发展和带动当地经济发展的。而所谓调控也并非滴水不漏,作为政治课代表的“长沙”,近日也发布《人才新政》。

当然我们要相信这是为了引入人才,而并不是给房地产松绑。之前要把房地产赶出海南的三亚,也开始蠢蠢欲动。彼时,京城的燕郊也时不时的吹出风声频频试探。

4

我们又一次站到岔路口!

读到这里,肯定也有人说,还不是吹着让人买房。其实,并不是。我反而觉得现在的首房首贷资格非常宝贵,不要轻易的出手。从现在起,你要注意:
一、要承认房地产的支柱地位,但不要走极端,盲目的看多

新手死于杠杆,老手死于抄底。

盲目看多会觉得到处都是机会,三环内地铁口首付2万可网签的公寓,是机会。没钱?借钱、信用卡再不行就高利贷,反正周期会来,我就赌一把。

要知道你S号的腰撑不起XXXL号的底裤,露屁股是早晚的事。杠杆可以加,但要保证有足够的现金流。看到所谓机会就往上冲是本能,但是学会住手和分辨才是本事。从现在请收起你的本能,耐心学学本事!
二、保持冷静,不要忽略另一只手的作用,也别盲目看空
普通人都有其局限性,包括我。虽然我们都知道经济的背后是两双手在共同作用,但是当某一方占上风时,总会忽略另一只手的作用。
其实,我无法告诉你,买哪里几年后能涨多少,让你快速的发财致富。但是我能告诉你的是,不要在悲观情绪中盲目的看空。

我知道你能列举一堆数据和政策来反驳我,我也知道这里在国内,不能按照单纯按照经济学的供求关系来衡量,因为我国是政治经济学,这点我始终承认。

但想反问的是,作为生活必需品的猪肉价格,为什么会暴涨?这肯定不是ZF乐见的场面,而你也肯定有一千种理由反驳我。但是究其根本,行政手段只是会推迟经济规律的到来。他手里只有暂停键,而没有取消键,一切不过是一次轮回而已,房价其实也一样。

三、不要猜测底部,买自己能住、能改善的片区

因为,如果能判断底部,那么2008年、2013年等几次房产行情下来,早就巴厘岛边度假去了,谁有空在这里分析,又不赚钱还要打字,分析错了还要挨骂?

普通人不要操那么多心,别动辄5年以后如何,10年以后如何,没必要,心累。也没用。谁都无法准确预测未来!不如操心自己买哪里,就按照自己能改善,上班能近半个小时,孩子上学能多睡半个小时,门口菜场多、买菜方便、有地铁出行便利、心情能好、家庭能和谐,按这个标准去买。
至于价格,只能说很多地市的房产均价已经是郑州的7、8成了,甚至某些特别的小区已经超过郑州的均价,地市涨的越凶,郑州就越安全。
四、耐心等待利率调整时刻
房贷利率这个指标,在房地产投资中怎么强调都不为过。历数上两轮行情启动前,利率调整都是冲锋号。
虽然很多大V都在鼓吹当前利率属于历史较低水平,但是你要知道现在的贷款基数也大,综合下来贷款成本并不低!
即使你买入的房价低于市场价1000到2000元/㎡,长期限售和持有周期也会将你的利润吞噬。怎么办?减少持有周期,是个好办法。
那么房贷利率调整就是重要的参考指标,也是国家对于房地产行业态度的风向标,我的态度很简单:
利率不动,我不动。
保守也许会错失一部分机会,但是可以让你活的更久。
为啥一直强调要活得更久,我们用事实说话,这是一张2004年富田丽景花园的置业计划,注意看单价和月供,而如今距离当年也不过15年,却已是沧海桑田:

试想下,在2029年的某天,你看到10年前的置业计划书,会不会拍着大腿说一句:早知道这么便宜,当时为什么没有买个大的?!

备注:

本文图片及文字部分来源于网络,仅代表作者个人观点


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