探城滨河国际新城,郑州改善区域的门槛究竟有多高?

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随着消费意识的提升和房主不炒的主基调,改善人群所追求的已经不单是房子本身,空间、品质、环境等这些房子背后的整个生活体系也至关重要。

✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

又去了一趟滨河国际新城。域面貌改观不少,活力也增加许多。
郑州定位改善的区域,滨河国际新城最接近主城。

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探盘滨河

对于长期生活在老城区的人来说,滨河国际新城最直观的印象就是偏远。因为许多人根本就没有去过。

其实不然。

从西三环上高架,转三南环高架快速路,一路东南,大约半小时就进入了区域范围。

©与众不同的16.77平方公里

如今的滨河还是缺少烟火气,施工围挡截断了许多连接市区的道路,到处是道路施工和楼盘施工。稍微热闹一些的是已经交付的中建观湖国际、幸福滨水家园和康桥悦城周边的小版块。

因为区域的整体配套还没起来,滨河的整体入住率并不高。
目前,满足基本日常需求也仅是康桥悦城,以及附近的社区商业,饭点寻个吃饭的地方都不容易。
另外,荷湖(福禄湖)景观水系工程,因封土令已经暂时停工,完成注水要等明年了。滨河给人的感觉看,仍然还是一个大工地。

©处于封土状态的荷湖工地

自2012年郑州经济技术开发区与中建七局正式签署《开发项目合作协议书》启动滨河国际新城建设已经有7年时间。前3年里,中建都在做原住民安置、挖湖、建桥、修路、种树、铺管廊搞基建,直到2015年才开始有土地入市。
不过,相对其他新区,滨河国际新城是含着金钥匙出生的。
全省第一条综合管廊、海绵城市、智慧城市,这些城市建设理念,直接给滨河国际新城打上了“高大上”的标签。无论开发方式、规划思路都不同以往。

©规划超前的综合管廊示意

而且,从大格局上讲,这个区域与郑东新区一路之隔,位于郑州东南发展的主线上,承担航空港与主城的衔接作用,地理位置具有先天优势。
整个区域限容2.5,自开始拍卖第一块地,这个片区的房子就被赋予了很强的改善基因。康桥、电建、金辉、绿城、亚新、中海、融侨、金地等TOP级房企的纷纷入驻,更为这个区域发展增添了强劲动力。

©片区内以偏改善产品为主

2016年房价疯涨的刺激之下,滨河新城的土拍如火如荼,2天3地王,震惊了郑州楼市。与此同时,区域房价也水涨船高,政府限价从10000元/m²到13000元/m²再到15000元/m²,最高限价达到了23000元/m²,在郑州仅次于北龙湖,滨河新城蹿红来的猛烈而猝不及防。

天时地利人和样样不缺,造就了滨河新城的高姿态,也让这个区域高处不胜寒。

  2  

滨河楼市现状

楼市静淡最先打击的是购房者的信心,打击最狠的是开发商的销售业绩。

配套还不够完善的新区,很多人更是不敢轻易出手。

与其他区域纷纷大规模降价促销相比,滨河国际新城区的房价还算平稳。绝对改善型指标限制下,房企只能开发中高端为主的高层+洋房,加上2016年以后房企拍的“天价”地王,也容不得房价大幅下降。

©入主滨河国际新城房企拿地价一览

即使如此,滨河新区的房价还是被挤出了一些水分,楼市集体回落,滨河也不可能独善其身。
早在2018年年中,滨河的尴尬处境就已经很明显了,市场遇冷、竞争激烈,总有坐不住的人,融侨率先刺破滨河价格“泡沫”,2018年9月9日,融侨府以高层15500元/m²的超低价入市,比周边便宜2000元/m²
接着信保春风十里紧随其后,精装改毛坯,每平米便宜了两三千元,康桥悦蓉园推出特价房,以做吸引客户的筹码。经历过2018年的市场,现在滨河均价维持在16000元/m²左右。

©临近华夏大道的信保春风十里成为片区新低

滨河国际新城的整体房价坐了一回过山车,也一度有13000元/m²的特价房。
市场波动的时候,房价最喜欢做俯卧撑。
现在,滨河国际新城的销售形势貌似依然不容乐观,不但价格反弹空间和力度都不大,降价后的各项目售楼部也不如以前红火。
滨河的项目相对集中,全都是几十亩、一百多亩的小地块,从一个楼盘出去,路对面就是下一个项目的售楼部,拓客的小蜜蜂就在别人家的售楼部或附近路口拦截抢客源。

©区域楼盘面临竞争压力

来看房的大都不太能抗拒他们的热情,一上午的时间便可窥得滨河楼市的全貌。
据不完全统计,目前滨河国际新城在售十三个项目,以高层价格可划分,单价2万以上的康桥美庐湾,亚新海棠公馆为第一梯队;1.7万-1.9万元/m²的海马清风公园、金地滨河风华、电建泷悦华庭、康桥悦蓉园等为第二梯队;1.5万-1.6万元/m²的中海天悦府、融侨城、金辉滨河云著等为第三梯队。

©滨河在售项目信息

总的来说,第二梯队的楼盘占大多数,房价是主流,也代表了这个区域的整体价值。海马的除霾科技,金地的物业服务,电建的央企实力都是项目的闪光点。
另外,久违郑州的绿城,今年年初也在滨河分得一杯羹,项目名称为绿城·明月滨河,这宗土地的最高限价是23000元/m²,开盘价还不得而知。

©绿城入驻滨河让许多人充满期待

据悉,项目将在本月开盘,不知道绿城这个金字招牌能不能再让滨河刷一次屏,或者,刷新某项滨河的新记录。

  3  

滨河的价值

每个区域都有自己的价值。

滨河的房子值不值得买,还要看个人需求,与自己的需求匹配可以果断出手,不符合就就赶紧另寻它路。

不过,就目前的市场而言,偏刚需的管南现在房价已经顶破了15500元/m²,向1.6万/m²的大关进军;金水北均价约1.8万元/m²与滨河南北相望的偏改善杨金早就超了2万元/m²

©郑州市区各板块成交均价

城市最超前规划的纯改善区域,滨河国际新城挤干水分后1.6万元/m²的均价,还是相当有竞争力的,改善群体在这个区域的买房门槛是实打实的降低了。
未来3年,这个区域会有大量小区交房,累计交房1.7万户,随着配套的日趋完善,滨河国际新城的人口将迎来极速增长。

©滨河国际新城在建楼盘实景

除此之外,因区域紧邻郑东新区,郑东和北龙湖的高房价会让一部分白领把滨河作为最佳居住地,大量的城市精英会是这个区域重要的人口构成。
就公共交通而言,区域规划有3、11、14号线地铁,预计3号线预计2020年年底就可以完成通车。目前14号地铁一期工程已经在建,11号线也将在2019年开建,预计2023年通车。

©滨河国际新城立体地铁网

地铁网形成后,滨河国际新城与老城、郑东新区、北龙湖的互动会更加亲密。彼时,整个城市的配套,都将与滨河国际新城共享。
随着滨河国际中心的投入使用,滨河商业建设也加快了脚步,建设中的蝶湖商业带规划纯商业体量约15万㎡,荷湖商业水街商业体量约35万㎡。建成之后这两方水系周边会成为区域最繁华的地带,未来这个区域人口的购物休闲,已经足够了。

©滨河国际新城生活配套示意

另外,片区学校多达14所,部分已经招生开学,教育资源非常丰富;还有郑州国际欧亚科学院心血管病研究所、郑州七院等,医疗配套也不缺。

©已经招生的郑州一中经开实验学校

近些年,随着消费意识的提升和房主不炒的主基调,改善人群所追求的已经不单是房子本身,空间、品质、环境等这些房子背后的整个生活体系也至关重要。
实事求是地说,现在的滨河国际新城还不完美,但含苞待放。
有高端的区域规划、天然的城市位置、TOP系房企品牌支撑和中建七局的一级开发保障,都是滨河国际新城腾飞的关键。
给他一些时间吧,滨河国际新城的价值值得等待,也终将不负期待。

部分图片来自网络,版权归原作者所有。

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