别急着拍大腿,绿博组团,你并没有买错!

来源:东哥探盘

撰文:哪吒    美编:刀妹    校对:紫藤


1

输掉第一局

生意人老张60岁了,膝下一儿一女都已成家,和老伴俩人住东区一套大四居。

他至今记得那天一大早到某楼盘“抢房”的狗血经历。年纪大了,微信选房不会玩儿,自然抢不过同场那些年轻人,和他一样全款也没选到房的购房者还有很多,大家都不甘心就这么走了,坐在售楼部你一句我一句,硬要开发商再开一栋楼,好让他们都能买到房子。

这一坐,就是整整一天。然而一直等到天黑也未能如愿。

那是2017年,郑东碧桂园开盘。
同一年,某地产公司销售经理小唐,伙着一个做装修的朋友,两人各自在绿博组团某知名楼盘定了一套三房。
都是地产相关的职业,看过了太多房子,绿博园组团新鲜的区域规划,知名品牌背书,大体量盘的完善配套,以及“改善社区”的诱人定位,让他们看完样板间当即拍板交了定金,130平,精装修,单价12000+。

时间来到2019年。
老张自那一役后心里不痛快,没再去过绿博,转而拿钱做了别的投资,两年来项目收益颇丰。
而小唐守在电脑旁,看着业主群里为了维权的事情吵得不可开交,一个头几个大。

这年头,谁也没想到神转折会发生在自己身上。

其实身为地产圈内人,小唐很清楚价格背后的逻辑。对一个改善楼盘集中区域而言,无非是供应量、政策和市场心理预期之间的博弈。

不得不承认,当初买房的时候,小唐眼睛里看见的,都是绿博组团众多文旅项目成型,文创产业园建设落地,商业、医疗、交通、教育配套跟上来,区域人口飞升,文创旅游产业繁荣,区域面貌秒杀郑州老城区,房价快速上涨,自己身价倍增。

这些不止小唐看见,所有购房者都看见了,在新闻里,在开发商人头攒动的售楼部区域沙盘上。人们听见,看见,相信,然后争相买单,这就是所谓的市场预期——直到它被调控的枪声无情狙击。

限价+限购,暂时封印了这片架构在未来蓝图里的改善居住区,成交量下行,市场预期下降,开发商不得不采用促销手段。而购房者一向惯会追涨杀跌,你越是价格低,买的人少,房源堆积,我越不买。

难道不该是跌了买,涨了卖吗?但是我等屁民怎么知道要跌到什么时候?绿博开发商拿地成本不高,有的项目就算在现有价格的基础上再降2000也未必赔钱。

那么眼前的境况,终究是老张赢了,小唐输了吗?

短期看,小唐是输了,输给了被调控搞垮的市场预期,但绿博组团是无辜的。

他输掉的是,房价两年不涨的资金冻结成本。可他并没有输掉未来。

 
其实两年来,绿博园组团并没有利空消息。相反,新的项目签进来,牟山湿地公园逐步建成,建业电影小镇开业,建业的只有河南文旅项目和J18大型城市综合体项目正在建设,杉杉奥莱每周末爆满,住宅板块仍然是以改善产品为主流。明眼人都看得出,这和预想的规划是基本一致的。

2

买新区,错了吗?

爱打牌的人都听过一句话:先赢的是纸。现在就盖棺定论,其实为时尚早。

曾有文章以通州类比白沙,燕郊类比绿博,来嘲讽白绿组团价格虚高。

也许白沙的政务中心定位与通州类似,但绿博和燕郊却生而有别。
燕郊因刚需群体自然聚集和旺盛的房产需求而发展起来,绿博却是以“东方奥兰多”之名而生,不说含着金钥匙,至少也是一张白纸绘蓝图,区域内举目皆是大牌开发商和低容积率楼盘,满脸都写着“改善”。

然而,今年的郑州楼市,可以说是刚需的盛宴。四环内一万五以下的房子卖得都不错,譬如管南、高新区等区域。

而改善人群,望着摇摇欲坠的房价,摸着兜里缩水的钞票,握着仅剩的购房指标,名下还有那么一两套住起来并不十分舒适的房子,内心忐忑不安。他们紧紧抓住老郑东新区周边区域,在白沙、杨金、滨河等组团间徘徊,不敢越过雷池一步。

很多人悲观地说:“郑州城市框架拉得太远,饼子摊的太大,急功近利,其实规划是没法落地,人口也填充不了。”好像一个个都是专家。

如果要问郑州城市中心在哪里,很多人现在默认是郑东新区。这个集全郑州之力托起的区域,集完善的城市配套、省政府、众多国企、高端商务区、高铁站等资源于一身,曾经赋予郑州全新的城市面貌。

再升一个level,站在一省的格局,郑州于河南省内而言本身就是一个资源高度集中的例子:河南采取强省会战略,集全省之力集中发展省会郑州,换来了很好看的GDP增速。而纵观省内其他城市,经济发展则远远落后,望尘莫及。

但是这种优质资源和人才高度集中于单一区域的情况,长期而言对城市发展是不利的。它会带来很多问题:

1. 经济发展不均衡,有的区域快速发展,有的区域则相对没落;
2. 交通拥堵,比如早高峰西向东拥堵,晚高峰东向西拥堵;
3. 居民收入差距拉大;
4. 城市各项资源得不到优化配置,造成浪费。
那么如何避免这种情况进一步发展?
城市去中心化,形成多组团多中心发展的模式。

3

城市去中心化发展是趋势

以现在的情况来看,郑州众多区域中,造血的核心无疑是郑东新区。
而在它周边的其他区域,仿佛是一个个挂件:白沙在等待行政功能转移、滨河在等待改善人群入住、北龙湖在等待金融产业入驻、而杨金和金水北则等待北龙湖崛起盘活自己,金水东区的房价也因靠近郑东新区而上涨。

所以才有了前文中人们买房只能抓着郑东新区周边的区域,或者虽然不在周边,但通往东区地铁和路网方便的区域。

那如果每个区域或组团都有独立的产业,不再依附于东区,而是能够自主造血呢?

就好像普通火车与动车组的区别,老话说:火车跑得快全靠车头带,普通火车只有一个火车头有动力装置,拉动十几节车厢跑,而动车组列车则是每个车厢都有自己的动力装置牵引列车前进,驱动动力不同,速度自然大幅提升。

城市的区域就像火车车厢,如果每个区域都有自己的动力装置,形成自己的经济规模、区域中心以及相关配套,猜猜会与现在有什么不同?

首先,各个区域需要有科学合理的产业布局。比如港区的物流和制造业,绿博组团的文化旅游,高新区的高新技术产业等等。

其次,要有相应的区域配套,形成城市次中心。如路网、公园、地铁、医疗服务、住宅、商业中心等等。
“产业跟着规划功能走,人口跟着产业走,等到区域内二、三产业发达了,人口就多。”
                                                                                                            ——黄奇帆
换句话说,土地供应其实是跟着人口和产业走的,但归根结底,按下这一切启动键的,是科学合理的城市规划布局。

如此,资源得到优化配置,人流也不再大规模向固定区域集中,区域之间不再是供血与吸血的依赖关系,而是保持”弱联系“即可。在这样的情况下,某个区域距离所谓中心区域的远与近,就不再那么重要了。

这,可能就是郑州42个组团的未来。而你,还在为绿博和港区距离郑州市区太远而焦虑不已。

 
你可能会说,理论上说的再好,能实现吗?

东哥探盘团队一年来走过许多城市,我们在重庆、西安、杭州等发展脚步快于郑州的城市中,都看到了这样的趋势或者说现状。
比如西安的浐灞新区主打生态环境、宜居宜创业,重点发展物流、金融、旅游、商贸、会展、文教等第三产业;
还有重庆中央公园组团主打舒适改善宜居,区域规划对标纽约中央公园与伦敦海德公园,定位颇高。

这些后期新规划区域与主城核心区的距离都在15公里以上,但是因为其合理的规划和明确的定位,发展的都非常不错,包括区域的人口和楼市。

在多中心多组团发展的城市里,大的区域组团之间不存在“好”与“坏”,“贵”和“贱”,以及公认的鄙视链。甚至于房价,也没有太明显的壁垒。

反观郑州,大部分人在向东仰望,大玉米一个灯光秀,把夏日夜晚的如意湖周边堵到水泄不通;早高峰西向东的地铁人满为患,主干道则是车行缓慢。

郑州人一边在堵车的队伍里吐槽抱怨,盼望着改变;另一边却焦虑着众多新区未来会成为空无一人的摆设。这实在有些矛盾。

4

楼市的未来依然值得展望

诚然,郑州的楼市因为调控而横盘近两年。但我们必须认识到:房价会因为城市的发展而上涨,城市却不会因为房价的停滞而止步不前。
 
楼市与城市发展,其实是两个不同的命题。

现在的你,可能在为2017年的一个买房决定后悔不已,猛拍大腿,怀疑楼市、怀疑你买的区域、怀疑自己做过的决定。

要知道,城市的规划和设计者,远比你我专业,看得也更长远。在未来,新区落成,产业落地,各区域众神归位,拿起各自的“致胜武器”开始运转时,那些非议城市“摊大饼”的言论,或许会被打脸。

而到那时,你买的房子,你用它自住也好,置换或变现也罢,它自会印证它自己的价值。你可能仍然觉得在2017年买它是个错误,但也一定有人会为2019年的楼市低谷期没买而后悔。

信心就是黄金,你不相信郑州可以,但是郑州总有一天可以。
未来暂时还没来,但,总会来的。

备注:

本文图片及文字部分来源于网络,仅代表作者个人观点


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