均价2万+的杨金片区,靠什么出奇制胜?

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杨金片区的崛起,政策规划固然重要,但开发商们以优良产品塑造的绝佳口碑,才是这个区域实至名归的关键。

✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

势在八方的郑州能量爆棚,各种城市发展利好鳞次栉比。
随着城市框架的进一步拉大,郑州的触角甚至延伸到了新乡和许昌。然而,郑州向北的这个关键区域,却一直是人们争论的焦点。

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杨金现状

上周,郑州楼市五个项目开盘,杨金片区的伟业龙湖上城和福晟九州府占居两席,也用不错的开盘业绩再次吸引了购房者的目光,更有力的回应了市场的争论。

©上周开盘数据

伟业龙湖上城作为片区的拓荒者,项目开发到3期,自有一批固定粉丝,蓄客周期短,依然有近70%的去化,15850元/m²的毛坯价,诚意十足而福晟九州府作为杨金新派代表,品质也还不错。约1.9万/的精装均价,近80%的去化率,代表了郑州人对这个区域和产品的认可。

毫不夸张地说,杨金是郑州最为传奇的一个区域,天赋稀贵

©杨金片区区位示意

杨金片区也叫金水科教园区,也叫郑东新区北部区域。不知道为什么,他有好几个名字。区域南接郑东新区北龙湖、龙子湖区域,西起中州大道,东至金水区界,南起连霍高速,北至黄河南岸,是距北龙湖最近的区域。
最近总有人咨询杨金,仿佛杨金这个宝贝快要被人发现了似的。迎着秋高气爽的天气,从老城区穿越中州大道,又去了趟杨金片区。
因区域限高50米,限容积率2.5,在建的项目多是小高层、洋房和别墅,定位改善。与老城的高楼林立,热闹非凡相比,这个区域虽然还在建设中,但似乎恬淡的气质已初见雏形。
现在杨金片区交通不畅依然是最大问题,还主要依靠杨金路与市区连接,不过东三环全线贯通后,进出片区不再只有中州大道,沿东三环也可以到达片区东部。

©片区内杨金路现状

沿杨金路一路从西往东,道路目前修建的非常好,干净整洁,两旁的城市绿化也颇有特色,甚至还有休憩的小公园。道路两侧没啥行人,但是大车、小车不时呼啸而过。
杨金起步于产业。
因此,杨金路沿线分布许多产业园,如清华启迪科技城、聚方科技园、河南外包产业园、新科技市场等,部分已经建成投入使用。不可思议的是,一些产业园周围竟然很难找到停车位。

©新科技市场周围停满了车辆

不过,总体来说,片区还是很冷清,给人一种空置感,沿途不说商业,就是便利店都很难找到,买瓶水都不方便。
成长中的杨金,其实更应给予一定的关怀与期待。其实,2016年之后,这个片区才真正迎来发展的春天
2016年7月,金水科教园区获批为省级高新区,杨金片区在郑州的行政地位算是得到正式认可,加之这一年房价飞涨及“富豪窝”北龙湖发展越来越成熟。一些致力于改善居住品质,又无缘北龙湖的人群,在这里看到了北龙湖的外溢价值,开始把目光投向这里。

©一路之隔北龙湖的天然优势

嗅觉敏锐的大牌房企永远是最快的行动者。随着碧桂园、康桥、美盛、绿城、瀚海、福晟、泰禾等众多知名房企,参与到区域建设中来,规划定位为“中原智慧核+郑州生态城”的杨金片区开始了大步迈进。

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区域楼盘

区域整体定位偏改善,楼盘集中分布在杨金路沿线。杨金路从西往东在售或待售的楼盘有10多个,均价在2万左右。

不可否认的是,杨金的房子最大的资源还是北龙湖,而区域自身的价值还有待发掘。金水产业园区规划虽超前,但交通、商业、教育、医疗,这些区域提升身价的关键点,无奈受限于现实无法高效率落地。以至于区域的槽点与争议,从来都没有间断过。

©片区匮乏的教育生活配套

2016年,无疑是郑州楼市的高光时刻,杨金不例外。
当然,2018年楼市的寒潮,杨金也不免受到了波及。不过,这个区域的房价一直未有明显的下降,即使促销优惠的的声音都很难听到,尤其这次区域探盘感受最为直观。
目前区域楼盘价格,从伟业龙湖上城毛坯均价1.6万元/左右开始,其次是东方宇亿万林府,毛坯约1.75万元/一些精装交付的项目一般都在1.9万-2.3万元/之间。其中一些人气比较高的项目有碧桂园国控天誉、美盛北龙台、康桥东麓园、福晟九州府、泰禾东府大院等。

©杨金片区在售楼盘分布

碧桂园国控天誉,均价约19500元/,位于杨金片区的最西端,靠近中州大道,交通最为方便,但是临路楼栋不免受到噪音影响,距离污水处理厂较近,且北龙湖的辐射效应相对较小。
美盛北龙台,均价约22000元/,位于中央大道和杨金路交汇处,位置比较好,未来可通过中央大道直通北龙湖,应该是距离北龙湖最近的一个项目,部分户型有赠送面积,比较具有吸引力。
康桥东麓园,均价约23000元/,位于市东三环杨金路交汇处向西500米路南,紧邻惠城环路,项目产品比较纯粹,全部是2梯2户的设计,户型面积也基本都是130㎡以上,改善基因明显。

©区域内不利因素

泰禾东府大院,均价约25000元/,是杨金路沿线价格最高的项目,当然,就项目规划而言,无疑也是最高,无论是外立面、景观、还是精装细节都可谓上乘,如果能把规划全部落地,项目的确值得期待。
不过,因为拿地价高,这个区域很多项目有一个通病,就是合同外溢价问题。如某项目均价约25000元/m²,其中包含有4000元/m²的溢价,而溢价一般不能走贷款。如此一来,首付门槛无疑高了许多。

©东三环附近的泰禾东府大院示范区实景

综合来看,如果从位置、规划、景观、户型、价格等多方面对比,个人认为,没有溢价,精装交付,均价16000元//m²的伟业龙湖上城,和均价19000元/m²的福晟九州府性价比最高。

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产品为王

有一点必须承认,杨金的房子一开始就不是为刚需盖的,这点跟滨河国际新城的定位很相似。因为北龙湖的原因,这个区域似乎无形中又比滨河高了一筹,从房价上就能窥得一二。

©位于商务区辐射范围的杨金房价示意

与此同时,这也是杨金最为尴尬的地方。
市场整体下行,楼市长期横盘,购房者似乎越来越淡定,选择也越来越多。杨金自身配套的缺失,让其劣势开始显现,而那些深耕于此的建设者们,是胜是负,却再也与杨金割舍不开。
一个区域从青涩到成熟,总是需要时间沉淀,这是很多人的共识,要不然郑州的中产一族也不会把目光聚焦与此。翘首以盼康庄大道,就不会只盯着脚下的泥泞小路。
更何况,即将贯通的四纵四横的交通网,不仅会打通杨金片区与北龙湖联系的“最后一公里”,也会加深了杨金片区与郑州其他区域的互动往来。
这是杨金腾飞的命脉之所在。

©杨金区域主要交通示意

区域多所知名公立学校正在建设中,万达广场等相当有规模的商业正待拔地而起,彼时,杨金将叠加共享北龙湖的各种配套,区域的配套劣势正在被抹平。
而且,这个区域北邻黄河,南邻北龙湖,坐拥贾鲁河湿地、黄河湿地,两大天然绿肺,区域内贾鲁河和索须河流过,发达的绿色水网系统,让杨金自带天然氧吧,绿化环境极具优势。

©杨金的绿化环境更胜一筹

从宏观上看,片区低碳生态、智慧高端、宜居宜业、产城融合的规划理念,无疑是区域发展的指路灯。新型城镇化示范区、智慧型创新服务区、国际创新创意高端居住区、生态型城市精品区域,终会成为杨金的明天。
万事具备只欠东风。
定位如此高大上的区域自然需要好的产品,才不会掉价。事实上,杨金也确实真正迎来了产品时代。从一开始的荒芜、杂乱、野蛮生长,到如今的大牌云集,这个片区早已换了天地,而最终所有的正面PK,都会落到产品层面。

©告别野蛮生长进入产品主义时代

只是,眼下资金问题是很多房企不得不面临的终极挑战。信托、海外融资,银行贷款、销售回款,无论那一条资金回笼通道都困难重重。是坚守品质还是降标减配,今年或许是开发商良心的大考之年。
杨金,这个带有城市光环的片区,是郑州中高端楼盘的集中地,说是城市封面也不为过。同时,这个片区的产品和服务也是郑州房产市场的一面镜子。
实事求是地说,杨金片区的崛起,政策规划固然重要,但开发商们以优良产品塑造的绝佳口碑,才是这个区域实至名归的关键。
更是买房人选择杨金的理由。

部分图片来自网络,版权归原作者所有。

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