7大热门区域刷屏朋友圈,2017-2019,跌幅最大区域是…

来源:郑州地产

这两天,有张图刷屏了。就是下面这张。

2017→2019,朋友圈、微博,很多人晒图,晒的是成长,晒的是颜值,感叹时间是把杀猪刀、猪饲料。

如果,郑州各大楼市板块,也有自己的朋友圈,他们又会晒出怎样的2017→2019关键词

01
常西湖

先来说常西湖。

只用几张图片,你就能知道,这个区域的巨变。

比如,这是2017年1月的奥体中心。

比如,这是2019年5月的奥体中心。

比如,这是2019年9月举办民族运动会的奥体中心。

再比如,这是2019年5月,片区内的楼盘、道路现状。

四大中心2016年正式开工,24小时不间断施工。仅奥体中心一个工地,施工高峰期,一天就有6000人在现场。

常西湖四大中心区域总投资约300亿元。

郑州地铁14号线弯道超车,提前建设,已经通车。

从无到有,3年崛起一座城。这在郑州其他区域,其他新区,几乎看不到。

转回在售楼盘,就目前区域内供应来说,供应量不大,可供选择的楼盘不多。区域内,目前世茂璀璨熙湖作为改善定位楼盘,高层15000-16000,洋房19000-21000是区域的天花板价格。

意向西区的购房者,可以重点留意该片区,以及后续推盘、价格。

02
惠济北

大北区的2017,要从几个典型楼盘的开盘说起。

2017年,3月8日,万科紫台开盘,推出716套房源,精装均价15800,去化率92%。毫不夸张得说,万科把郑州大四环的房价提高到了15800的高度。

仅仅3个月,6月9日,正商家河家,首开,精装均价15500,却摔了个大跟头,42.8%的去化惨不忍睹。

家河家的首开去化,直接反应了市场的购买力和接受程度,显然,15500,大北区的目标客群并不买账。

又过了半个月,同一片区的和昌林与城开盘,小高层毛坯价格创了新低,10600的均价,这一次,引发全城抢房潮。

这还不是结束。

又过了4个月,10月28日,融创瓏府洋房开盘,127套洋房,均价16000元,再次引发抢房,去化率100%,只不过,这次需要全款。

冷热不均的大北区,这一情况并不持久。这之后,大北区,成为四环主城第一个集体调价的片区,从15000多,到14000多,再到13000多,甚至区域内阶段性有12000多的特价房。

隐藏在调价背后的,是大北区庞大的供应体量,以及融创、正商等房企不在乎一盘的得失,以价换量的营销模式。

2019年,目前,大北区均价稳定在14000+。区域内新盘不多,集中为老盘去库存。目前的价格基本回调正常,加上区域内的商业、医疗、学校配套的落地,以及地铁的规划,对比四环其他片区,购房者还是可以考虑的。

03
白绿

2017年的白绿,要从一个神盘谈起,融创象湖壹号。

6月24日开盘,251套房源秒清,全款秒杀。抱着全款去的人,不全是满意而归的。让他们疯狂的源头自然还是价格,低于市场价的价格。象湖壹号开出的价格在9300-9800,彼时,同位置的楼盘价格在10000左右。

大家不在乎是不是全款,只在乎有没有漏可捡?

但,大家没有想到,也是这个神盘,打响了白绿组团降价的第一枪。

尤其是绿博。

2017年以来,绿博各项目接连入市,供应量不小,在郑州整个房地产市场上,是相当活跃的片区。

康桥香溪郡,亚新美好艺境,美好香颂…绿博的存在感不断被一个个新项目的入市所刷新。

作为区域较晚开盘的项目,9月,雅居乐春森湖畔高层毛坯8字头探底房价,一次性价格在8500-0750之间。价格优势太大了,旁边的美好艺境精装高层13000,整个绿博的高层价彼时都在12000之上,整整比市场价低了2000元,自然又是漂亮的100%去化。

这之后…

临近的位置,不相上下的品牌,极大加剧了片区的竞争,绿博开始贴身肉搏。想要赢得客户,价格就成为各项目的“杀手锏”。

2018年,下半年,绿博成为第一个集体调价的片区。

这是当时,流传在网络上的一张图。

至2019年,绿博一直在调整价格,目前区域内的均价在11000左右,某些不在核心片区的楼盘价格突破10000元。

但,对于绿博,我想说几点。

绿博的供应是在变的,相比两年前,绿博的供应量在减少,加上最近两年绿博并没有什么住宅用地进入,绿博的供应量不大。有长期持有,目前不急于居住的购房者是可以考虑绿博的产品的,但,要选择口碑产品。

04
管南

2017年6月16日,位于南三环和紫荆山南路交叉口的鑫苑国际新城再次开盘清盘。这次是905套房源,2分多钟,一抢而空。距离他们上一次清盘的2016年8月30日,仅仅过去了不到10个月。

但房价变化很大,从11000元,涨到了13500元。

彼时,管南片区还有绿都紫荆华庭、绿都澜湾、正商中州城、永威城。巧的是,这些楼盘的均价都在13500元左右。

13500元,代表着2017年郑州四环内的房价指标。

曾经爱答不理,如今高攀不起,用来形容管南再合适不过。这之后,沿南三环分布的管南楼盘,房源越来越少,供应不大的管南价格直线上升,从13500到13800再到14000,最后到2019年,目前三环沿线的管南片区价格在15500左右。

刚需的新宠,三环外的管南商都新区价格也已经到了14000-15500,四环外的管南,价格也到了13500-14000。

这个价格,您还觉得管南性价比最高吗?

未来两年,管南土地的供应量不小。

这些供应量几乎都是千亩大盘的规划。这些千亩大盘,已经在影响管南的房价。

管南未来的房价走势,三四环之间部分项目房价,会相对坚挺,但四环外的项目,体量巨大,竞争激烈,以价换量的可能性更大。

05
金水北

2017年之前的金水北,存在度并不高。

彼时,连霍以北的锦艺金水湾作为金水北的主力,经常被并入大北区。因为与大北区的各个楼盘在实际距离上更接近,它的价格变动也是紧随着大北区整体市场而动。

从最开始的16000元,再到15000元,再到14500元,偶尔爆出12500的特价房,目前价格在15000左右。

2019年的金水北,是相当活跃的片区。

片区最早的热销是瀚海思念城开启的。4月30号,瀚海思念城首开,1180套房源,均价18500到18800,当天直接去化1100套。这个去化和价格,直接给了片区即将要推量的其他开发商很大的信心,奠定了片区的价格。

紧接着,碧桂园天麓、万科民安江山府(由于距离、价格原因,归为同一片区)、美盛教育港湾…纷纷开盘,去化都相当不错。

接着是瀚宇天悦城的首开,16600的均价,相当给力,再加上瀚宇天悦城九年制公立学校和双地铁的加持,400多套房源,去化100%。

当然,瀚宇天悦城开盘的当天,同一片区,有楼盘提价,去化并不乐观。

2019年的金水北告诉我们3个小道理。

1、未来一段时间内,郑州主城的价值还会持续爆发!整个金水北新盘合理价格,个人认为16500-17500是比较合适的价格。这个价格范围区间,性价比越高,跑得越快,对于相对更大体量的楼盘来说,肉眼可见的性价比,才是王道。

2、教育资源在楼盘中的配套性逐渐凸显,尤其是公立学校。

3、郑州的购房者越来越理性,花哨的营销作用越来越小,性价比高才是王道

06
滨河

先来看张图,这是2017年9月某周的开盘数据。

注意康桥悦蓉园的开盘,18000的精装高层,89%的去化。

2017,是属于滨河的,滨河快速成为瞩目的网红区域。

这之前的9月初,9月4日,9月5日,9月6日,滨河三连击土拍,吸引了相当多的目光。

31号地,超过熔断价,最终被中海摘得,限价17000元,综合房价16375元。

32号地,仍是中海摘得,综合房价16330元。

23号地,融侨拿下,综合房价17366元,接近该地块最高限价18000元/平。

这之后的2018年,上半年,滨河都是闪亮亮的。

2018年4月,经过263轮的竞价,金辉在滨河拿了地,紧接着,风向就变了。

2018年,八九月,滨河部分项目房价开始下调。价格塌陷标志性事件是融侨府的开盘。

2018年9月,滨河国际新城融侨府以超低价格入市,高层毛坯只要15500元/㎡,比周边便宜2000元/㎡,一下把滨河国际新城的价格拉下来。 

紧接着,信保出风十里开始出现14800的价格,跌落15000以内;

康桥悦蓉园,清盘特惠,高层一楼只要1万5,洋房1万8,最低首付只要5%;

区域市场行情疲态尽显。唱衰之声开始不绝于耳,滨河从曾经的备受追捧沦为人人讽刺揶揄的对象。

站在2019,我们还想对关注滨河的人说。

虽然,滨河的土拍热度不如2016年2017年的巅峰时刻。但别忘了,进驻滨河的依然是大名鼎鼎的一线房企,从他们拿出的产品规划上来看,滨河的优势依然突出。况且,滨河目前住宅地块本身就所剩不多。

滨河需要的是时间。

07
北龙湖

在找素材的同时,我看到了这样一张图,是属于北龙湖的。

这一年的北龙湖,出现了第一个允许首付分期的豪宅——恒大悦龙台,这是2017年。

与此相对的是,这一年北龙湖一共挂牌出让了17块土地,总计272173.39㎡。

这一年,从年中到年末,北龙湖的住宅用地,都不缺房企追抢,正商、建业、康桥、正弘等本土房企争相在北龙湖拿地,要打造自己的高端代表作。外来房企自然也不例外,比如碧桂园,比如雅居乐。

举个例子,2017年年末,11月的北龙湖,两宗地王窝的住宅用地,拼抢依旧激烈。

12号地,92轮的争抢,被海马抢得。

13号地,149轮的争抢,被保利抢得。

92轮,149轮…

北龙湖的土拍火爆,从未停止!

比如,2019年1月,建业、清华园、华润、金茂神仙打架。

比如,2019年年初,建业的三连拍。 

比如,本土房企的执念,正商拿了5块,建业拿了4块,永威的两块,正弘的两块。

虽然,上周北龙湖的一块住宅用地流拍,但,由于地块位置和其他原因,我们认为它并不能代表北龙湖核心区域的土地热度,北龙湖核心地段的土地,依然火爆。

最后,简单做个小提醒,从现在到12月底这段日子里,是近两年最好的买房时机。有需要的购房者,多去转转,多做对比,祝您能够心想事成!

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