不要看见便宜就生扑,看看你们都买了什么房子!

来源:言之有屋

今天又爆出一位年轻男星猝死的消息!

继这届年轻人容易崩溃大哭之后,他们又开始容易死了,听起来实在让人悲观,尤其在这寒冷的冬天里。

年轻人,社会主义和谐社会的主要建设者和继承者,代表着这个时代的希望啊,你们怎么了?

找工作难、挣钱难、脱单难、买车买房难……“我太难了”的戏谑背后,除了无奈,或许还有看不见的绝望。

我们总羡慕镁光灯下的巧笑嫣然,名利场上的觥筹交错,又有谁能看到那精致面孔背后的夜不能寐、流泪到天明?

生活的艰难,从来不会因为名利的多少就饶过谁!没有快乐的人还在抑郁的边缘挣扎,没有对象的人依旧在深夜孤独,而没有房子的人……

要么为合租平分水电费烦恼,要么为什么时候、买哪里的房子烦恼!

现在已经是11月第五周,本月的最后一周,还有3天,就是2019年的最后一个月,无论是为没有房子苦恼的购房者,还是为还有很多房子苦恼的开发商,都一刻不能放松!

本月前4周一共开盘了18个项目,共计推出4408套房源,当天去化3265套,去化率74.07%。如果按照百分制为开盘成绩打分的话,成绩单如下:

考满分的有两位:宏江瀚苑、金水世纪城

90分及以上:翰林荣府

80分及以上:万科大都会、保利海德公园、融信朗悦时光之城

70分及以上:碧桂园名门时代城、永威西郡、融创中永中原大观、福晟九州府、绿都澜湾

60分及以上:汇泉博澳东悦城、伟业龙湖上城、金地正华漾时代、正商生态城

不及格的有:康桥香溪里、康桥九溪天悦、奥兰和园

接下来我们来看看为什么有人考满分,有人不及格。

【宏江瀚苑】

项目位于中原区棉纺西路与嵩山北路交会处,由3万方的商业、3栋高层和1栋10层酒店组成。

这3栋高层都是筒子楼,建在商业上面,有59㎡和63㎡一室、84㎡两室和107㎡三室。

优点:双地铁环绕,出行较方便;王府井和中原万达距离不远,生活便利;老中原区生活氛围浓厚;公园绿地和教育资源丰富;开盘均价13000-14000元/㎡,价格低。

缺点:距离双地铁都不是很近;1#和2#都是4T10,多分布小户型,高梯户比居住舒适度差;小户型设计不好。

除了产品自身优缺点外,宏江瀚苑还有不得不提的黑历史。2013年摘地后就开始无证施工、无证销售、低调内购,后又有延期交房、车位变垃圾堆放点等负面报道,问题一箩筐。

【金水世纪城】

项目于位于金水西路与秦岭路交叉口,由18栋住宅楼组成,商品房共13栋,在售2期。

优点:毗邻西三环+农业高架出行方便,周边王府井+西元国际广场商业中心生活便利,秦岭路小学+西流湖小学教育资源丰富,开盘均价13500-14000元/㎡。

缺点:品质一般,小开发商,有严重维权史。

金水世纪城一期因为延期交房,规划混乱,绿化缩水、塑料电梯框、劣质推拉窗等不忍直视的建筑标准,曾遭村民维权、开发区业主维权,甚至被打砸售楼部。

【总结】

这两个项目的满分利器:地段好+价格低

但是优点相通,缺点也雷同:小开发商,高容积率,户型不好,品质一般,有严重维权史。

这种主城区小户型密集社区,都是刚需中的战斗机,能够顺利、满意交房是第一大坎;其次居住舒适度和物业服务不会很好,已经买过的业主自求多福;虽说价格便宜,但是这样的产品也就是这个价格了,不存在捡漏。

接下来看不及格的同学,丢分在哪里。

【康桥香溪里、康桥九溪天悦】

很不幸,康桥入围了两位选手,但是说实话,这跟康桥本身关系不大,主要原因还是地段。

比如康桥九溪天悦。

九溪天悦位于西三环开元路西800米,虽然和高新新城比,是四环内的项目,但是连霍高速的天堑让九溪天悦脱离高新主城,成为孤岛,人们心理认同感低。

周边多是村庄荒野,没有公共交通,没有大型商超,没有第二家开发商,没有政府规划,康桥开发的很孤单、很吃力。

【奥兰和园】

奥兰和园位于二环内、地铁沿线(6号线在建)、价格不到1.7万,地段好、价格也不贵,推出214套,却只卖出了50套!

完全不符合地段+价格理论,这是为什么呢?

首先说地段,同样的二环,在郑州是有区别的,就像所有的三环都不能跟东三环比一样。管城区由于早期规划落后,配套并不优质,公园绿地、医疗教育什么的跟二环内的其他区域差了不止一个等级,所以管城二环的含金量是打折扣的。

其次说奥兰和园的产品。初初相见,规划尚可,占地60亩左右,建筑面积20万方,建筑密度3.49,楼层最高27层,比高容积率的主城筒子楼好很多。

但是奥兰和园硬伤太大——毒地!关于农药厂问题,先不论改造后影响几何,但是人心里的成见是一座无法撼动的大山,花钱已经心痛,折寿的风险是一点不敢怠慢的。

除此之外,奥兰和园之前也闹过几次维权活动,降标减配,口碑也不行了。

郑州大南区也是个神奇的地方,三环外刚需盘卖1.55万,三环内刚需盘也卖1.55万,二环内高于一万六人们就开始喊着要站岗!这里面的原因,要是展开说,可以单独成稿,这里不多赘述。

表现突出的有两位:翰林荣府、福晟九州府。

【翰林荣府】

翰林荣府,位于南龙湖郑新快速路泰山路西300米。9500元/㎡的价格在南龙湖倒不算有优势,但是还是赢在关键配套:地铁。

南龙湖也是承接主城区刚需外溢的首选地,环郑区域无出其右!因此南龙湖的置业范围也在不断南下,核心区的房子可选择范围在逐渐缩小,地铁沿线更稀少。对于环郑区域来说,地铁显然是置业因素的重中之重,翰林荣府距离城郊线华南城西站仅700米左右,这是最大的优势!

但是项目开发商实力一般,之前开发过的翰林华府也没有太多惊艳,虽然宣传有往品质路线靠的进取心,但是转型路漫漫,结果也未知。

【福晟九州府】

九州府位于中央大道与杨金路交会处东侧,属于杨金片区腹地。杨金片区最大卖点就是离北龙湖近,减分项一安置房多无法更改,减分项二马头岗机场确定至少十年内不会搬迁,加分项地铁又遥遥无期,这里开发商的日子不好过。

九州府总占地420亩,分五个地块开发,一期总用地68亩,容积率2.49,规划11栋精装小高层。

一期户型为98㎡、115㎡、125㎡的三室和136㎡、144㎡的四室,这样的面积段一看就是快跑走量,打价格战的节奏。

果然开盘均价1.9万,对于周边原价2万+的项目来说,确实有价格优势。但是旁边的康桥东麓园前一段时间已经释放一批1.4万左右的特价房,谁更有诱惑力?同期开盘的伟业龙湖上城均价1.6万,上车门槛也低,谁更有竞争力?

再说产品。九州府规划整体采用新中式风格,什么中式园林景观、门第礼序等也都烂大街了,不只北龙湖,现在新盘哪个不说自己新中式?98㎡三房户型是89㎡放大版,115㎡户型南北不通透,125㎡和140㎡户型尚可,产品一般,竞争力不强。

开发商福晟集团也是问题缠身。作为外来闽系开发商,福晟入郑选择与区域开发商合作的步骤是对的,但是之前与谦祥先后合作开发的钱隆城和兴隆城都出现过质量和维权问题,最近又爆出旗下多个子公司股权被冻结、集团因民间借贷被起诉等,实在让人不太放心。

尽管如此,福晟九州府在这样的品牌、产品、环境和竞品中,也能取得开盘当天去化79.69%的成绩,在当今市场下,还算不错,应该在营销上下了不少功夫。

写在最后

2019年四季度以来,楼市成交惨淡,各地为了稳定楼市的预期,在政策上“放多收少”:

今天海南全线放开落户,明天天津、南京上海等出台人才新郑,后天深圳调整“普通住宅”标准……

“因城施策”的主基调,已经从严防大涨向严防大跌调头,放松信号明显。加之年底的购房黄金档,郑州的特价房层出不穷:

杨金片区知名楼盘特价房降价六千左右,单价13XXX+

北三环TOP房企降价三千左右,单价13XXX+

高新区刚需神盘再次刷新底线,特价房10XXX+

……

由于特价房数量有限,看到这些消息的时候,真是恨不得广而告之,敲晕还在犹豫的朋友,赶紧签了合同再说!

但是特价房虽诱惑,也要谨慎上车!还记得湖南长沙那个用塑料制作人工湖的小区吗?还有云南昆明盖了31层房子,却卖了33层的开发商,以及金水区人民法院团购房烂尾……

小心无良开发商浑水摸鱼,大型房企尾盘清货的漏比无名房企全盘五折更值!

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