你们看不上的南龙湖核心,基本没房了

来源:地产观察

jiao’2000年李总还在郑州时,提出了郑东新区构想。经过20年发展,郑东从不毛之地到鬼城再到如今郑州金字塔顶端,成为后来者攀登目标。
然而一直被追赶,从未被超越,至今大郑州范围的新城区依然可以分为郑东和其他。
但是有这么一个新区,虽然不被关注,几年时间却从一处“城乡结合部”,到如今60万城市级人口聚集。从人力虹吸方面,恐怕连郑东都不能与其相比,那就是新郑南龙湖。
不过南龙湖能有如此成果,最应该感谢的是房地产开发和郑州房价。
  1 ● 
通常我们习惯了从专业维度解析,房产价值。但是对于郑州刚需外溢而言买房可能只关注两点:与主城区距离、地铁。
在大郑州范围内,两者兼备的选择,唯有南龙湖。
于是南龙湖成就了,虽然是隶属新郑的“镇”,却发展成为郑州五环外唯一一个让“郑漂”自我模糊行政隶属关系的神迹。
因为龙湖镇有一个巧妙的站位,没有像黄河这样的天壑屏障,郑新快速路、绕城高速、以及未来的紫荆山南路,让其与郑州实现无缝链接。
与二七广场直线距离13km,与东区CBD直线距离15km,理论上30分钟车程足以,这比市区很多地方通勤效率还要高。
目前管南与南龙湖距离最近的项目,正商生态城与正商智慧城,距离不超过2km价格差2000元/㎡
这个指标,是郑州外围组团所不能比拟的。
新郑对龙湖镇是有清晰认知,与其自己鞭长莫及,显然隔壁省会“腿”更粗。于是多年来新郑只安排南龙湖做一件事,就是匹配“郑州速度”。
南龙湖第一次尝试融入郑州的圈子,是1993年升达大学落地。作为郑州区第一个非市区大学,龙湖镇才被郑州人知晓。
截止目前南龙湖有8所高等院、12所教育中心和培训中心,容纳近20万师生。
“宜居教育城”与“南大学城”的名头在高教资源聚集下,渐渐叫响。遗憾的是这些高等院校层次偏弱,真正的二本只有一个中原工学院,给外界的印象就是多而不强。
当然也不是南龙湖的锅,毕竟河南教育资源贫瘠,少有的几个好学校都蜷缩在市区。
即便如此,南龙湖的高教资源,科研能力依然优势明显,奈何并没有被好好利用,去转化为生产能力,特别是高新科技、互联网产业能力。
遍观各省市大学城,周边皆是写字楼环绕,微创公司扎堆之地,但是南龙湖有的除了宾馆就是商业街。
甚至最近几年的发展方向,渐渐跑偏,将产业集群和房地产视为救命稻草。

郑州华南城
在2012年前后,南龙湖迎来有一个转折点,引入了中国目前最大的“世界综合商贸物流中心”的一级开发商和营运商——华南城。
在官方资料中,郑州华南城规划建筑总面积1200万平方米,总投资额超过200亿元人民币,项目建成后将增加5万个创业机会、20万个就业机会和每年数十亿的税收。
政府也是大力支持,“一座华南城,三个地铁口”,全郑州仅此一份。
多年来,至于贡献经济指标,咱也不敢问也不敢说,倒是房子却卖的异常火热,开发商甚至搞出万分之0.01违约金戏码。
而地铁的贯通,南龙湖迎来真正的高光时刻。2016年,地铁2号线南延长线开通,让南龙湖成为五环外最早通地铁的区域。
郑州房价起飞叠加政策调控,凭借着地铁、近郊、不限购的优势,南龙湖彻底变成郑州的“刚需适用板块”。
十数万郑漂,落脚在此,让南龙湖的楼市上演了速度与激情。
成为国少有的,以镇之名,房价却赶超直管城市的案例。
之后华南城、华商汇、华盛奥特莱斯,再到龙湖锦艺城,南龙湖的商业随着人口的注入渐渐成型。

2019年8月19日新郑市发布的公告称:龙湖镇常住和从业人口65万余人。这个人口密集度,远远高于很多城市。有人就有消费,有了各种可能。现在,龙镇的商业经营尽管依然不那么“高逼格”,但周边住宅聚集起人气,对商业的维持有良性作用。

 2 ● 
过去我一直认为在大郑州有两个区域房子不好卖:
一是北龙湖,太贵;
贰是南龙湖,太多。
然而周末去南龙湖调研发现,这种偏见被打破了。北龙湖项目基本都要现房销售,但南龙湖核心区房子却不多了。
不完全统计,仅供参考
这处两城交界之地,在郑州地产圈一直被定义为刚需聚集地。曾经的龙泊圣地、法兰原著、梧桐郡、智慧城如今的孔雀城、中华城、江山筑这些千亩大盘林立,总给人一种房子卖不完的感觉。
也正是因为对南龙湖的记忆,限制来我们的想象。
凭借着单价低,面积小,可分期等多种降低门槛的购房方式。房子多去化速度,狠狠给我上了一课。
正商智慧城:高层均价约10000元/㎡,洋房均价约15000元/,日均去化10套。

作为南龙湖距离郑州最近的项目,2016——2018年正商智慧城年均销售额50亿+,称雄大郑州地产圈。

凭借着学校、公园等优势,去化依然可观。去年周周开盘的智慧城,如今小户型已经售罄,三期四期高层有119,129㎡三房,145㎡洋房在售,五期预计明年推行。
智慧城是一个孤立项目,无论郑州配套还是南龙湖商业集群都有距离,所以配套只能依靠自己。
然而安置房+商品房,超过10万人,目前只有一所中小,一条商业街,对配套承载量是一个考验。
命运多舛的地王三兄弟!
2018年1月22日,正商、龙湖、雅居乐,拼下郑新快速路沿线三宗“地王”,也就是现在的兰庭华府、天宸原著、天域。
原本都计划做高端,产品设计也不错正商、雅居乐采用高层+洋房,龙湖打差异化采用高层+叠墅的搭配。
三者都拥有一所幼儿园,其余公共资源无差别共享周边配套,不过目前周边可以说什么都没有。

多口径统计数据,仅供参考,具体以开发商为准

奈何市场下行,导致推盘节点一拖再拖,最终还是妥协了。7000+的楼面价如今高层售价都在10000元/㎡左右,双十一期间龙湖甚至打出优惠11个点的销售政策。
在成本高压下,对房企品质操守是一项巨大挑战。
正商还有储备用地、龙湖是首秀,雅居乐在郑州口碑一直欠佳,地价是三者最贵的,开盘时间又是最晚的,所以如果三者选其一的话。
龙湖天宸原著>正商兰庭华府>雅居乐天域。
眼下南龙湖核心是以华南城+锦艺城构成的商圈,周边环绕的康桥九溪郡只剩少量130㎡大户型在售,龙湖锦艺城、浩创梧桐郡都属于尾盘,房源不多。
锦艺、康桥、浩创功成身退,美盛、孔雀城、坤达三个千亩大盘扛起郑新融合的的大旗,将南龙湖的主力推货区南延至G107以外的孟庄、郭店。
孔雀城公园海
以产业地产为头牌的华夏幸福,一贯的圈地、挖湖、买房,最后运营产业开发模式。

多口径统计数据,仅供参考,具体以开发商为准

凭借着人海战术,据说整个销售团队超过500号人,加上低门槛两万订房,整个十月份卖出超过300套房子。

多口径统计数据,仅供参考,具体以开发商为准

与孔雀城一路之隔的美盛中华城,连开连捷,不过眼下洋房去化显然没有高层快。这也是区域特性,改善需求并不多,真的改善更趋向于靠近南龙湖核心区。

坤达江山筑,凭借着引入华师附中教育资源,打着9年一贯教育之城的名头也吸引大批客户。

不过这并不是主要的, 最重要的是这个项目是目前接近郑州的最低门槛,两万首付,剩余分期5年10次还清。

凭借着如今诱人的政策,日均去化超过15套。不过也提醒一下这个开发商并不出众,江山筑是其第二个项目,而且每户只有一个华师附属教育集团的学位。

从无人问津到被“郑漂”挤爆,南龙湖有如此蜕变是偶然也是必然。

这是一片带有魔力的区域,爱它的人视它福地,排斥的人更是有万般理由。

  3 ● 
南龙湖的优势是很明显,距离郑州近,有地铁、人口密集。基础配套完善,医院、学校、商业、地铁、公园…….应有尽有,完全能满足日常生活需求。
不夸张的说,是目前郑州五环外,生存环境最成熟的地方。
但是南龙湖的劣势同样明显,虽然具备一个“城市”所有素养,甚至在某些方面还优于新郑。
只不过它的实际身份依然是一个镇,也让南龙湖未来面临着“小马拉大车”的局面。
目前的南龙湖除了几条主干道,内部道路很窄,这也滋生龙湖镇的拥挤问题。

郑新快速路、双湖大道、正商大道都是堵点,搁置多年的紫荆山南路最后一公里今年终于迎来曙光,但是投入使用最少也要一两年时间。
另外一个致命缺陷就是南龙湖的中小学教育资源匮乏,今年开学季南龙湖某实验小学,因生源超载,安排一年级班级轮换在简易板房上课,就是典型案例。
偌大的片区,对于郑州的教育资源对接原本就有困难,新郑倾斜又有限。
智慧城引入的郑州外国语、锦艺城引进的新郑市锦艺实验小学,惠顾群体不言而明,很多没有配建学校的项目,都将面临时间的考验。
十年前,南龙湖是电瓶车、自行车的天下,如今虽然楼房起高,基础设施也好了不少,然而道路狭窄,乱停乱放,乡镇的既视感依旧扑面而来。

这与管理者和居民素质有直接关系,因为只有施政者眼界提高,才能真正的带动这个城市面貌的改善。

千万不要相信一个伙夫可以指挥千军万马,因为那不是他的主场。

最高领导团队水平代表城市发展格局,这也是为什么很多城市选拔引进高级人才参与城市管理规划。
虽然有些偏驳,但是不得不说,南龙湖处境十分尴尬:新郑有担心,发展好了为别做嫁衣;郑州同样会担心,养不熟的“白眼狼”。
除了交通互融性,拿着这里房本,郑州的教育、政策、经贸资源似乎与之都没有太大关系。
眼下南龙湖范围内的住宅项目基本都处在尾盘状态,去年在正商、雅居乐、龙湖三个地王项目接近尾盘,今年5月份越秀拿下的首秀地块,丝毫没有启动的迹象,南龙湖核心区最近一段时间新盘不多
意味着,目前南龙湖土地优势基本释放殆尽,未来很长时间大概率会维持现状。
这种背景下,要么划归郑州,做资源引导了;要么撤镇设市,独立成体系,满足其发展需求。
不然南龙湖很难突破目前的瓶颈,再上一层楼。
与其说“郑漂”对南龙湖的青睐,不如说梦想败给了现实和丈母娘!

多口径统计数据,仅供参考,具体以开发商为准

目前除了三个地王项目,普遍成交价低于10000元/㎡,偏南的康桥、美盛、孔雀城、坤达等楼盘甚至在8000元/㎡左右,对手头不宽裕的刚需非常友好。

这样的价格和距离优势下,目前郑州没有比南龙湖更适合刚需外溢、自住群体的了。
不过,如果要在南龙湖购买房子,一定要选择配建有小学、初中9年一体的项目。
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