郑东三大核心居住区门槛:320万、360万、420万!

来源:郑州楼事八卦

很少聊二手房,今天顺道聊聊。
房子有一堆,突然发现没有一个合适的:环境好的不能上学,品质好的买的面积太小;配套好的环境太差。
决定整合一下,好好买一套房子,认真的住。

【1】东区核心区范围

理想指标:面积140-160㎡,总价350-400万,理想区域:东区核心区。
如何定义东区核心区?
东风渠以北为北龙湖,面积段太大,400万就不去凑热闹了,400万想买北龙湖,要么挨着安置房,要么是烂公寓,要么有高价转让费,删除!东北角是东区最大的安置房区,删除!心怡路以东基本没住宅。在南边界上,黄河路以东可放宽至商都路,黄河路以西必须压到商鼎路,中海海知音那一片乱得一塌糊涂。当然,西边界的分界线就是中州大道了。删除之后,就得到了楼八版东区核心区最佳居住范围。
如下图:
上图:郑东新区核心区最佳居住范围。
这应该是截止目前郑东新区最理想的居住区范围了,按照这个范围内的居住特点,可以分为三个片区:绿城百合片区、建业天筑片区和阿卡迪亚片区。逐一来看。

【2】绿城百合片区

绿城百合片区:典型的环境和品质居住导向,这个片区以洋房多层为主,所以,片区的整体居住容积率低,人口密度小,环境也相对较好。

绿城百合:主流总价段在450-600万,低于这个价位,要么小户型,要么临路,小区大多数不带电梯,4期有电梯,但都是2个房本,因为是二个独立产权的户型拼接起来的,买一套房子要消耗2个购房名额,这个问题要解决,对于要在这个区域购房的客户来说难度不小。
古德佳苑:这是郑州第一个单价过万的楼盘,位置不错,物业烂得糊涂,也是二个本,户型也差,不是主流二手交易盘,总价方面也是450万起。
中油上郡:这是东区最好的位置,只是由于临近轨道交通线,容积率略微高了一些。很好的地块被不专业的石油大佬盖出了一个烂盘,特别是沿河商业街的维护也差。不具备代表性。
绿地老街:三房户型面积段在120-140㎡,整体价格基本在420万以上。
顺驰第一大街:形象太差,不如安置房。
翰林居:大多没电梯,但由于位置和物业,其价格一直居高不下,小区内的二房户型都在300万以上了,临路的,位置不好的,可以捡到400万多一些的,但多数舒适三房总价在420万以上。
双河湾:容积率太高,都是小户型,像是其他区域的楼盘飞到这里来的。
银河丹堤:复式,面积大,南侧临东风路的小三房在300多万,118㎡的三房在430万以上。
联盟新城:大面积为主,600万以上起步。
温哥华山庄:从这个案例可以看出,媚洋风格的楼盘居住很不舒服,小区房源少,面积大,400万以下的偏少。
总结:这个片区,没有420万,基本不要考虑130㎡以上的舒适三房了,而且要做好没有电梯的心理准备,而且还要有捡漏的好运气。在我们的300-400万的总价预算下,在这个片区只能买2房和比较差的3房了。区域是早期开发的地产片区,规划差,产品差,价值全部释放,性价比不高,不是特殊情感,没必要进入区域。

【3】建业天筑片区

来看一下第二个片区:建业天筑片区

建业天筑片区:舒适三房产品的起步总价在320万,片区是以交通和配套为导向的区域,以高层产品为主,居住密度较大。热点楼盘:建业天筑、海马公园、高速花园、东方港湾、中央特区、如意家园:中豪汇景湾、康平苑、东方鼎盛时代、路劲东方港湾

建业天筑:这是东区最贵小区,三房起步面积在150-160㎡以上,总价500万以上,税点50万以上,因为没有满2年。
海马公园:区域内出房量比较大的小区,130㎡起步的三房综合价位在350万左右,小区的户型有点烂,近商务区,不能上康平路小学,硬伤还是蛮多。
高速花园:150㎡三房,四房140㎡,190的四房,小四房,410万带车位,
东方港湾:物业和户型都一般,所以,2房一百多万,3房二百多万,是区域内房价的洼地。
中央特区:小高层社区,11层、16层,面积段也丰富,主流130-140㎡,总价在330-370万之间,区域的主流成交。
如意家园:哎,也是7090政策的怪胎产品,2个房产证,房子也烂,虽然位置还可以。
中豪汇景湾:虽然是高层,但房子比较新,3房要400多万,90多平米都是2房,并不是置业的理想小区。
康平苑:省纪委家属院,145㎡,400万左右,这应该是东站片区环境相对比较好的小区。
东方鼎盛时代:小高层,均价3万左右,可上康平路小学,4房146㎡,410万左右,三房121㎡,330万左右。
总结:该片区130㎡三房产品的总价在330万-380万之间,相比绿城百合片区的400-450万之间,降低了80万的空间,物业类型也由洋房降到小高或者高层。
综合评价:和南面CBD,北面北龙湖绿城百合片区相比,这个片区虽然在大区位上略有劣势之外,但其综合配套的优势很大,性价比比较高。

【4】阿卡地亚片区

最后看一下阿卡地亚片区

阿卡迪亚片区:以区位为最重要的居住导向,这是郑州发展到这个阶段唯一的绝对意义上的中心。阿卡迪亚、鑫苑中央公园、永威翡翠城、永威东棠、中凯华府、龙腾盛世、金领时代。

阿卡迪亚:2.6万起价,总价在350万-400万,130㎡-136㎡,不带电梯,总价在360-370万,137㎡,11F带电梯,总价360万㎡,车位约40万,外国语小学中学都可以上。
鑫苑中央花园:140万,2.3万。
永威翡翠城:单价在2.7万,总监艾顿在380-440万。案例:147㎡,单价420万,131㎡,总价390万,110㎡,总价330万。
永威东棠:单价在3.5万左右,总价段在450-500万之间。案例:130㎡,总价455万,135㎡,总价470万,143㎡,总价490万,145㎡,总价510万。
中凯华府:单价2.4万,总价340-360万。案例:143㎡,总价350万。
龙腾盛世:单价2.5万,总价360-400万。案例:145㎡,总价380万。
金领时代:财政局物业,单价2.6万,总价360-390万。案例:132㎡,360万,147㎡,390万。
综合以上三大片区表现,我们可以得到下图:

5外拓方向在哪

其实,很多人和我一样,不喜欢买,毕竟按自己意愿装修的房子,自己更喜欢住,在核心区已经开发结束的情况下,外拓是唯一选择。而目前,郑东新区核心区外拓方向只有3个:北龙湖方向,白沙方向和滨河国际新城方向。
如下图:

北龙湖方向的舒适三房起步价在550万,白沙和滨河价格基本相当,起步价200万。白沙和东区的连接性较好,共建设施较多,在开发的楼盘偏少,定位比较高端。滨河国际新城位于郑州发展方向的核心位置、具备国际水准的规划标准和配套标准,是未来最快和东区核心区价值看齐的片区。