17宗约1395.65亩地,郑州年末土拍大戏,北龙湖还会流拍吗?

来源:中原楼市网

引言

步入2019年年尾,房地产市场再度进入寒冬局面,相信每一个从业人员都能明显感受到市场的凉意。

购房客户消费升级,售楼部人气骤减、房子不好卖,开发商迫于回款和现金流压力,搞降价、搞首付分期,却仍以去化不佳的惨淡局面收场。

在市场的整体大环境下,房地产至关重要的土地市场也呈现不温不火的态势,尤为令人不解的是,前不久刚结束的北龙湖12号地土拍,因为种种原因以流拍收官,一时引发热议。要知道,众人神往、屡屡以熔断价成交的北龙湖,配置有全省顶级配套资源,土地价值档位不断拉升,而像这样的流拍现象几乎难遇。

很多开发商会问,当下市场情形还敢竞拍摘地吗?答案是肯定的,因为,对房地产商而言,拿地是企业生存的必然,没有地就意味着在市场的竞争中没有入门资格,而地少、开发的项目少,就会直接影响市场的份额。因此,对有拿地需求的房企而言,关注郑州的土拍信息依然很有必要。

那么,即将进入的12月份,郑州有哪些土地供应?地块的性质、指标如何呢?且看地块指标详细信息。

(12月份郑州土拍日历)

12月3日

郑上出[2019]14号(网),位于安阳路以北、通航五路以西,为储备土地,土地使用权面积51287.32平方米,折合76.931亩,土地出让年限50年,土地用途为教育用地兼容科研用地,土地开发程度为六通一平,容积率<1.6,建筑密度<25%,建筑高度<24米,绿地率>35%,该地块竞买保证金3616.0万元,起拍价3616.0万元,增加幅度200万元。

从该地块周边的配置来看,附近的住宅主要是郑州上街通航嘉苑,周边最大的优势是交通的便捷性,郑州上街机场、上街站、连霍高速等皆距离该地块不远,与此同时,周边还集中分布着机械设备、制造业、新材料等公司,而即将拍卖的这块地后续将作为教育兼容科研用地,基本上与周边的地块性质相近。

(大致位置)

12月6日

郑政东出〔2019〕13号(网),位于龙湖外环北路南、龙津路东,为储备土地,土地使用权面积72440.64平方米,折合108.661亩,出让年限城镇住宅70年,交通服务场站50年,土地用途为地上用途为城镇住宅,地下空间用途为交通服务场站,容积率<2.5,>1.1,建筑密度<25%,建筑高度<60米,绿地率>35%,土地开发程度为三通一平,该地块竞拍起始价222000万元(22.2亿元),熔断价333000万元(33.3亿元),房屋成本指导价23000元/平方米,综合房价最高限价32000元/平方米,增加幅度1000万元。该地块需使用复垦券A券108.661亩,土地竞买人参与该宗土地竞拍需持有复垦券不少于该宗地需使用复垦券A券面积的30%(32.5983亩),应采用装配式建筑技术建设。

北龙湖刚结束的12号地土拍,虽然有中海、保利、金茂、绿城等品牌房企竞拍,但仍以流拍收官,这显得极不寻常。在当下的市场情境下,鉴于北龙湖南岸楼盘的销售情况,不少开发商对北龙湖新拍卖的地块也开始持观望态度,而12月6日推出的13号地块,从周边的配置来看,分布有清华附中·启迪科技城、龙湖国际会议中心等,但地块距离连霍高速较近,附近还有唐庄安置区,这场土拍大戏,能否扭转北龙湖北岸土地市场曾流拍的局面,值得大家持续关注。

12月12日

郑政出[2019]80号(网),位于经南十三路以南、经南十四路以北、经开第十七大街以东,土地使用权面积77167.61平方米,折合115.751亩,出让年限城镇住宅70年(地下交通服务场站用地50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.0,<2.5,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>35%,土地开发程度为五通一平,竞拍起始价143004万元,熔断价214604万元,房屋成本指导价17883元/平方米,综合最高售价20800元/平方米。地块需使用复垦券A券115.751亩,竞买人参与竞买时需持有不少于30%的A券复垦券(34.7253亩)。

虽然滨河国际新城的整体配置较高,入驻的开发商多为大牌、项目的定位偏改善居多,但今年片区的热度略微减弱,楼盘的销售情况比较平淡,12月即将推出的80号地块,位于金辉滨河云著以东、青风公园以南、郑州泷悦华庭以北,位置的优势还是显而易见的。但根据地块要求,未来所要打造的住宅,如果也偏改善的话,其房屋成本指导价17883元/平方米,综合最高售价20800元/平方米,还是比较考量开发商的操盘实力和房子品质的,只希望不要降配为好。

12月13日

郑政出[2019]81号(网)位于市场街南、南三环南辅道东,土地使用权面积85317.93平方米,折合127.977亩,出让年限70年(50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.0,<3.4,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>30%,土地开发程度为五通现状,竞拍起始价90260万元,熔断价135460万元,竞地价最高限价180520万元。

郑政出[2019]82号(网),位于明晖路南、龙腾路西,为合村并城改造项目用地,土地使用权面积57680.25平方米,折合86.52亩,出让年限70年(50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.0,<2.5,建筑密度<25%,建筑高度<60米,绿地率>35%,土地开发程度为五通一平,竞拍起始价60284万元,熔断价90484万元,竞地价最高限价120568万元,该地块需使用复垦券A券86.52亩,应采用装配式建筑技术建设。

郑政出[2019]83号(网),位于科技路南、杜庄街西,为城中村改造项目用地,土地使用权面积25359.29平方米,折合38.039亩,出让年限70年(50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1,<2.5,建筑密度<20%,建筑高度<60米,绿地率>35%,土地开发程度为七通一平,竞拍起始价27998万元,熔断价41998万元,竞地价最高限价55996万元,地块需使用复垦券A券38.039亩, 应采用装配式建筑技术建设。

郑政出[2019]84号(网)位于科技路南、天山路西,为城中村改造项目用地,土地使用权面积34601.47平方米,折合51.902亩,出让年限70年(50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1,<3.0,建筑密度<23%,建筑高度<80米,绿地率>35%,土地开发程度为七通一平,竞拍起始价39792万元,熔断价59792万元,竞地价最高限价79584万元。该地块需使用复垦券A券51.902亩,应采用装配式建筑技术建设。

从83号地、84号地的地块指标来看,地块均应采用装配式建筑技术建设。83号地容积率低于2.5,建筑高度<60米,84号地容积率低于3.0,建筑高度<80米,绿地率都大于35%,说明未来这两块城改地的住宅会偏改善些,建筑层高差不多在20层左右,值得期待。

12月18日

郑政高出[2019]33号(网),位于站北路北、雄鹰东路西,为合村并城项目用地,土地使用权面积13091.5平方米,折合19.637亩,出让年限城镇住宅70年(地下空间交通服务场站用50年),土地用途为城镇住宅(地下空间交通服务场站用地),容积率>1.1,<4.0,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>35%,土地开发程度为七通一平,竞拍起始价17152万元,熔断价25752万元,竞地价最高限价34304万元,该地块需使用复垦券A券19.637亩。

地块位于荥阳市,距离荥阳市盐业管理局比较近,周边分布有荥阳市特殊教育学校、荥阳市惠厂小学等教育资源,陇海线、建设路等道路干道,位置有一定的优势。但单从容积率指标看,这个地块的容积率预计后期会偏高。

郑政经开出[2019]029号(网)位于经南八路以南、经开第三十五大街以西、经南九路以北、经开第三十四大街以东,土地使用权面积69851.66平方米,折合104.777亩,出让年限70年(50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.0,<2.5,建筑密度<20%,建筑高度<54米,绿地率>35%,土地开发程度为五通一平,竞拍起始价70299万元,熔断价105499万元,房屋成本指导价11165元/平方米,综合房价最高限价11865元/平方米,该地块需使用复垦券A券104.778亩。

郑政经开出[2019]030号(网)位于经南八路以南、经开第三十五大街以东、经南九路以北、经开第三十六大街以西,土地使用权面积69466.74平方米,折合104.2亩,出让年限70年(50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.0,<2.5,建筑密度<20%,建筑高度<54米,绿地率>35%,土地开发程度为五通一平,竞拍起始价69933万元,熔断价104933万元,房屋毛坯成本指导价11165元/平方米,毛坯综合房价最高限价11865元/平方米,该地块需使用复垦券A券104.200亩,竞买人参与竞拍时需持有不少于30%的复垦券。

继12月12日滨河国际新城推出的郑政出[2019]80号(网)后,这两块地是经开区的再次出击,不可否认的是,地块的位置相对而言都比较有优势,但最值得惊喜的是,29号、30号这两块地的价格,综合房价最高限价都为11865元/平方米,在郑州的房价格局中,这样的售价是个优势的存在,购房者后续可关注。

12月19日

郑政出〔2019〕85号(网)位于豫十路北、潮河东路东,为合村并城改造项目用地,土地使用权面积20210.05平方米,折合30.315亩,出让年限城镇住宅70年、地下空间交通服务场站50年,土地用途为城镇住宅、地下空间用途为交通服务场站,容积率>1.1、<2.5,建筑密度<20%,建筑高度<80米,绿地率>35%,土地开发程度七通一平,竞拍起始价20937万元,熔断价31437万元,竞地价最高限价41874万元。

郑政出〔2019〕86号(网),位于京水西路东、祥云大道北,为合村并城改造项目用地,土地使用权面积58976.84平方米,折合88.465亩,出让年限城镇住宅70年、零售商业、餐饮、旅馆40年,土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆,容积率>1.0、<1.8,建筑密度<28%,建筑高度<26米,绿地率>30%,土地开发程度为七通,竞拍起始价64448万元,熔断价96848万元,竞地价最高限价128896万元。

郑政出〔2019〕87号(网),位于京水路东、滨河路北,为合村并城改造项目用地,土地使用权面积120278.23平方米,折合180.417亩,出让年限城镇住宅70年、地下空间交通服务场站50年,土地用途为城镇住宅、地下空间用途为交通服务场站,容积率>1.1、<1.5,建筑密度<28%,建筑高度<25/35米,绿地率>30%,土地开发程度为七通一平,竞拍起始价131323万元,熔断价197123万元,竞地价最高限价262646万元,需使用复垦券A券180.417亩,竞买人不受持有复垦券A券数量限制参与竞拍。

这三块地都有熔断价,地块的价值有很大的优势。值得一提的是87号地块,其容积率>1.1、<1.5,建筑密度<28%,建筑高度<25/35米,绿地率>30%,地块的指标决定,未来这块地的住宅极有可能以低密的小高层或洋房为主,偏改善,对开发商的操盘实力要求较高,而且这块地的竞拍起始价超13亿元,门槛较高,对开发商的资金实力也是很大的考量。

12月20日

郑政出[2019]88号(网),位于小李庄路南、祥和路西,土地使用权面积35592.9平方米,折合53.389亩,出让年限城镇住宅70(地下交通服务场站50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1,<3,建筑密度<20%,建筑高度<100米,绿地率>35%,土地开发程度为六通一平,竞拍起始价39197万元,熔断价58797万元,竞地价最高限价78394万元,地块需使用复垦券A券53.389亩。

郑政出[2019]89号(网),位于金岱路南、建武路西,土地使用权面积28191.56平方米,折合42.287亩,出让年限城镇住宅70(地下交通服务场站50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.1,<3.0,建筑密度<20%,建筑高度<100米,绿地率>35%,土地开发程度六通一平,竞拍起始价30976万元,熔断价46576万元,竞地价最高限价61952万元,地块需使用复垦券A券42.287亩。

郑政出[2019]90号(网),位于金城大道北、杨槐路西,土地使用权面积55698.99平方米,折合83.548亩,出让年限城镇住宅70年、零售商业、餐饮、旅馆40(地下交通服务场站50年),土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆用地(地下交通服务场站用地),容积率>1.1,<2.5,建筑密度<30%,建筑高度<50米,绿地率>30%,土地开发程度六通,竞拍起始价70477万元,熔断价105877万元,竞地价最高限价140954万元。

88号、89号、90号地块都是合村并城改造项目用地,都有地上和地下使用空间,其中,90号地块的位置在杨金,距离贾鲁河较近,容积率、建筑密度和高度、绿地率各方面指标偏改善,后续可能打造成低密的河景房。

郑政东出[2019]14号(网),位于龙湖内环南路南、众意西路东,土地使用权面积55225.35平方米,折合82.838亩,出让年限城镇住宅70年,(地下交通服务场站用地50年),土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),容积率>1.0、<1.7,建筑密度<28%,建筑高度<24米,绿地率>35%,土地开发程度三通一平,竞拍起始价152000万元(15.2亿元),熔断价228000万元(22.8亿元),房屋成本指导价28600元/平方米,综合房价最高限价32000元/平方米,增加幅度1000万元,需使用复垦券82.838亩,土地竞买人参与该宗土地竟拍需持有复垦券不少于该宗地需使用复垦券面积的30%(24.8514亩)。

郑政东出[2019]14号(网)地是12月份北龙湖推出的又一稀缺地块,地块位于龙湖南岸,附近现有的住宅有碧桂园豫府、正商珑湖上境、保利珑熙等。在寸土寸金的北龙湖,地块的稀缺和价值,一直成为开发商竞拍的目标,而这块地究竟会有哪些实力强劲的开发商参与竞拍?最终会花落谁家?能否再次刷新北龙湖的地价?值得期待

结 语

综合来看,郑州12月合计推出17宗地,共930438.33平方米,折合1395.65亩。从推量来看,寸土寸金的郑州未来1个月的土地供应还是比较乐观的。

而具体这17宗地会“落锤”哪家开发商?是否会给2019年土拍画上圆满句点?在年底能否给予中原的房地产商们以信心呢?

接下来这一场场的土拍,让我们一起拭目以待。

往期回顾

/项目速览

十年,郑州不缺头衔,不缺人,缺的是一块儿“优地”

/项目速览

从院子到古镇院子,Ta为何敢擎起改变中原人居的大旗?

你点的每个赞,我都认真当成了喜欢