从地王频出到土地流拍,北龙湖将何去何从?

来源:郑州地产

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北龙湖出现流拍传递出哪些信号?

 

土拍行情是判断房价走势的风向标,也是了解一个区域市场的重要窗口。

可以说,一个区域值不值得看好,房企拿地的热情是很重要的衡量标准。

毕竟相对普通购房者,他们更专业,拿地的成本也更高,势必会更为谨慎。

纵观今年的市场行情,可以用“先扬后抑”四个字来形容。三四月份的小阳春春意怏然,市场也随之火了一把,但之后由于调控政策的一再收紧,没多久即彻底熄火,至今也难有起色。

房价预期的走低不可避免地影响到了土地市场,郑州也不例外,经开国际物流园区,上街等区域等都接连出现了地块流拍的状况。

尽管地块流拍并不鲜见,但北龙湖出现流拍所传递的信号却很不寻常。

在11月22日的土拍中,北龙湖12号住宅地块竟然以流拍告终,令市场不禁骇然。

北龙湖首次出现流拍!

北龙湖,号称郑东新区的点睛之笔,豪宅的聚集地,地王窝,也是郑州房价的天花板,这样一个天生贵胄之地能够出现流拍,虽然原因并不是一方面的,但却传递过两个强烈的市场信号。

一是针对北龙湖的区域市场

12号地的流拍表明,如今的北龙湖已不再是房企的必争之地,房企的拿地更为冷静,他们也不再会为了进北龙湖而不计成本,这背后势必有对北龙湖区域预期的调低。

二是针对郑州整体市场

众所周知,在市场的下行期,房价一般都是核心区域先涨,进而带动周边区域,完成次轮房价的普涨。

而在市场的下行期,一般都是周边区域房价先受到影响,进而波及到核心地区,而北龙湖作为核心中的核心,郑州的房价天花板,土地流拍的出现意味着区域行情不可避免的也受到了波及。

如果把区域房价的涨跌视为一个区域市场的面子,那么土地市场的表现则是一个区域的里子,一个区域一旦里子都丢了,面子究竟如何也就可想而知了。

北龙湖地块流拍的出现,说明在此轮市场的下行期,郑州整个市场都已受到这轮下行周期的影响,无一幸免。

 

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北龙湖流拍的背后?

北龙湖地块的流拍,背后的原因是多方面的,既有政策的原因,也有区域市场的原因,和地块自身的素质,以及北龙湖土拍的特殊规则更是分不开。

 

政策行情

自今年以来,虽然年初的小阳春提振了市场信心,但之后政策的一再收紧并没有让火热的行情延续太久。

8月份最高会议房住不炒的再次重申,和明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”都再次表明了中央对房地产调控的不变决心。

再加上对信托管理的加强,从融资端限制了资金流入房地产,种种对房地产严防死守的措施都加重了行业的下行,降低了房价预期,从而使得房企对拿地更为谨慎。

尤其是在北龙湖这种区域,拿地的投入动辄都在几十亿以上,对于任何房企来说都不是一笔小数目,只会更加慎重。

 

区域市场

北龙湖地块的流拍,显然和区域市场行情的走势也脱不开关系。

作为豪宅的聚集地,北龙湖区域已经成为郑州市场项目密度最高的区域之一,目前聚集的项目多达几十个,再加上产品同质化严重,进入的门槛太高,针对的客户比较单一,彼此之间的竞争只会更为激烈。

龙湖南项目位置:

虽然因为是豪宅,区域市场信息的透明度不高,但从部分项目一再调低价格看,相比那些以刚需为主的区域,北龙湖的日子在当下只会更不好过。

在这样的市场前景下,房企的拿地只会更为谨慎,不得不考虑更多,12号地只有四位房企竞拍,从此也可以看出,北龙湖在房企眼中已经不再那么吃香。

 

地块的自身条件和特殊的土拍规则

北龙湖整体以龙湖为中心,呈现龙的形状,既然是龙,那么属于龙头还是龙尾自然精贵程度也会有所差别。

而12号地的位置恰恰处于龙身后部的位置,相对而言,在位置上有遭到嫌弃的嫌疑。

另外,12号地的流拍跟北龙湖特殊的规则也有关联,北龙湖地块拍卖有起始价和熔断价,一块土地想要达到最好收益,拍出的价格最好是不超过熔断价,但也不能低于太多。

以12号地为例,该地块起始价为21.6亿,熔断价32.4亿,据部分媒体报道,房企的最终报价已经达到28.4亿,但该地块之所以流拍,是因为虽然报价超过了起始价,但并没有达到政府想要的底价,而该底价的标准为熔断价的95%。

可见,和其他区域土地拍卖只要报价超过起始价即可拿地不同,北龙湖的土拍规则有她自身的特殊之处。

 

总之,土地的流拍最终还是由于房企的拿地热情不高,对区域的预期不够所致,不过这反过来无疑也会调低政府对土地收益的预期,毕竟任何定价都需要经受市场的考验。

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北龙湖的房企入驻史,本地房企和全国一线房企轮流唱主角。

 

从2011年首个房企入驻到如今,北龙湖这八年来的房企入驻史大概可以分为不同的几个阶段:

 

从2011年到2014年可视为北龙湖的启动期,亚新是首个入驻北龙湖的房企,但因为地块是商业性质,引起的反响并不大。

 

除了亚新,普罗旺世是首个北龙湖拍出的住宅地块,当时楼面价已经在一万二以上,除了普罗之外,在2014年之前区域市场都是以国企为主,如轨道交通、国投、金领的项目等等,这些项目楼面价差别较大,从三千都一万六都有。

 

从2014年到2016年上半年之间,是本土房企的集中进驻期,建业跟海马合作的九如府是首个项目,正弘,永威,正商等也是在这个阶段进驻,在此期间,北龙湖也迎来了首个全国一线房企恒大,启动了至今还在售的恒大悦龙台项目,这些项目楼面价都还在一万到一万五之间。

 

从2016年下半年开始是全国一线房企进驻北龙湖的集中期,从荣盛,雅居乐,到鲁能等接连不断,一直到金茂和融创在8月18日同一天接连成为地王达到高潮,楼面价最高达到三万六,在金茂地王之后,市场开启调控,北龙湖土拍实行熔断,市场从最高点开始下行。

 

从2017开始到2018年初,虽说市场已经过了最高点,但房企进驻北龙湖的热情依然不减。

 

在这其中,本土房企和全国一线房企互不相让,有正商和正弘再次拿地,康桥,碧源和名门首次进入,海马也有了独自操盘的项目,同时一线房企又来了碧桂园,中建和保利等,北龙湖更加热闹,这时的楼面价主要在两万到两万四之间。

 

从2018年下半年至今,北龙湖进入双雄争霸赛,建业和正商轮番登场,正商最终拿下五个地块,建业的三连拍更是让市场侧目,最终北龙湖又成了本土房企唱主角的时代,楼面价和上一阶段整体相差不大。

 

北龙湖走到如今,龙湖南的核心地块已所剩无几,接下来龙湖其他方位的地块将陆续入市,这些地块因为地块素质不如龙湖南,势必在地块定价和产品定位上会有所下调,从而降低北龙湖的门槛,未来这些地块的归宿如何,是继续本土房企扛大旗,还是外来一线房企唱主角还需要我们拭目以待。

 

在12号地块之后,今年年底之前,北龙湖还将有几个新地块入市,11号地,13号地和14号地,这些地块的表现也许更能有助于让看清北龙湖的市场,郑州地产也将继续关注。

 郑政东出〔2019〕11号地将于11月29日竞拍

11号地块位于龙湖中环东路东、南录庄街北,土地出让面积为56247.63㎡(折合84.37亩),容积率为大于1、小于1.7,用地性质为地上:城镇住宅用地(地下:交通服务场站用地),土地使用年限为地上:70(地下:50)年,起始价为152000万元,熔断价为228000万元,折合地价1802万元/亩,起始楼面价为15896元/㎡。

11和12号位置临近,都位于北龙湖东岸,龙湖中环路与北三环交会处,交通便利;生态环境优美,容积率也是一如既往的低,适宜建设高端住宅。

 

郑政东出〔2019〕13号地将于12月6日竞拍

13号地块位于龙湖外环北路南、龙津路东,土地出让面积为72440.64㎡(折合108.66亩),容积率为大于1、小于2.5,用地性质为城镇住宅用地(地下:交通服务场站用地),土地使用年限为地上70(地下:50)年,起始价为222000万元,熔断价为333000万元,折合地价2043万元/亩,起始楼面价为12258元/㎡。

 

根据相关政策要求,该项目为成品住宅:房屋成本指导价为23000元/㎡,综合房价最高限价为32000元/㎡,最终竞得房价以土地合同约定为准。

 

13号地块位于北龙湖西北部,靠近中州大道,与龙湖湿地公园相去不远。

 

郑政东出〔2019〕14号(网)将于12月20日竞拍

 

14号地块位于龙湖内环南路南、众意西路东,地上为城镇住宅用地,地下为交通服务场站用地,土地面积55225.35平方米(折合为82.84亩),出让年限地上70年、地下50年,容积率大于1、小于1.7,起始价152000万元,熔断价228000万元,起始地价1835万元/亩,起始楼面价16190元/㎡。

 该块紧邻地铁6号线,地块以东紧挨着西运河,生态环境优势明显。

 

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