主城价值回归,瓜熟蒂落的老经开还有上车的机会吗?

来源:房东俱乐部

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撰文:左丘   美编:小樱   校对:塔夫

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规划图里的生活很美好

但当下的生活更可靠

在每一个城市的发展进程中,建设新城都是快速壮大城市实力的利器,相比拥挤破旧的主城区,白纸一张的新区描绘起来显然更得心应手。

纵观郑州近30年的扩张式发展,从高新区、经开区的两翼联动,到郑东新区的迅速崛起,从南龙湖、常西湖、管南、惠济北的全面开花,到航空港的高歌猛进,新区建设不断优化着郑州的现在和未来。

与此同时,作为最初北三环、西三环、南三环、中州大道围合出的老三环区域,除了金水CBD不时露露脸外,城心发动机的成色近几年似乎是被忽视的。

但城市发展总会经历起伏变革,2019年,在国家层面进一步明确房住不炒后,郑州房地产市场曾经四面开花的远郊新区如今降价蔓延,一个个老实了很多。

这里面的内在逻辑是,失去了投资上的心理预期,保证生活的本质需求就是首要考虑因素,收益和舒适至少得保证一样吧,这时,回归主城,就成了当下最稳妥的选择。

只是,留给我们选择主城的机会已然不多,能兼顾城市成熟配套和未来发展红利的地方更是少之又少。

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只有三环内的新区

才有实力做城市更新的发动机

虽然现在郑州的城市发展日新月异,但毋庸置疑的是,三环,依然是郑州人区分旧城新区的心理边界。

这种区隔,尺子是永远量不准的,心理上的认同才是关键。

按现在三环的定义,能划入三环内的新区只有郑东新区、高新区和经开区。

郑东新区不用多说,三环线东移就是因它而起, CBD、北龙湖、龙子湖、高铁站片区早已是这个城市最核心的热土,并将长期主宰着郑州的发展动力,区域房价就是郑州房价的天花板。

高新区在三环内的区域为五龙口片区,心理上的边界很尴尬:西三环把其与高新主城割裂开,编组站把其与金水主城割裂开,当地居民心理上最认同中原区,但又跟中原区一路向西的发展方向无法重合,这种割裂感长期影响着片区价格塌陷。

而在经开区,以陇海铁路、中州大道、南三环、东三环围合出来的在三环内的区域就显得完整很多,航海路贯穿其中与主城相接,经开第三大街、第八大街又和郑东新区紧密衔接,跟主城和东区完全不存在割裂感。

更为重要的是,经开区的城市功能分明。以经开第八大街为界,以西是商务和居住为主的老经开核心区,以东则是经开区的底子——制造业和物流业的天下,这就让老经开核心区既和主城融合,又有产业基础支撑,区域价值坚挺。

所以我们不难看出,不管城市发展如何起伏,老经开区的价值都不会被稀释。

现阶段买房置业,与其纠结新区的发展和老城的纯熟,不如做个两全其美的选择,而老经开区,就是最能体现这种选择的区域。

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老经开区的价值核心

是三大稀缺的一次性满足

确定了区域,接下来就是找具体楼盘。老经开区的盘子不大,该上的菜基本都上齐了,别说捡漏,能动筷子的地方也屈指可数。这中间最有排面的主菜就是碧桂园天玺、华润紫云府、阳光城檀悦三大地王。

示意图

目前,地王成色十足的三大项目中,碧桂园天玺和华润紫云府均已售罄,想要上车老经开核心区,只剩下阳光城檀悦还有余票。

阳光城檀悦鸟瞰效果图

那么它到底能不能值回票价呢?我们就从配套、品牌、产品三大置业价值的稀缺性来判断。

1、配套价值的稀缺

经开老城核心区从1993年起步,发展到如今已走过26年,航海路沿线始终都是最成熟的所在,所有的生活要素皆以此展开。位于航海路与经开第一大街交汇处的阳光城檀悦,是核心的核心。

区位图

首先是交通便利性

三纵三横的地面道路交通体系(三纵:中州大道、经开第三大街、经开第八大街;三横:陇海快速路、航海路、南三环),距离郑东新区CBD、高铁站、新郑机场的分别约为7.6km、9km、27km。

地下交通,地铁5号线就在家门口,西距中原福塔站约415米,东距福塔东站约700米,乘地铁到二七广场商圈和花园路商圈均约为20分钟。

其次是生活便利性

之前经开区最大的短板是商业配套匮乏,居民日常购物仅有丹尼斯大卖场一家可选,如今沿航海路由西向东,万科广场(距离约1.4公里)、丹尼斯航海新天地(一路之隔)、中大门购物公园(距离约3公里)等商业体均已开业,解决日常购物和餐饮娱乐消费已非常便捷。

丹尼斯实拍图

阳光城檀悦项目本身还自带有约9万平米的“阳光天地”自持商业广场,建成后,航海路周边将成为经开区最为成熟的商业核心。

阳光天地效果图

教育上,经开区数得着的优质小学资源都集中在阳光城檀悦附近,往北800米即是朝凤路小学,往南1公里还有经开区外国语小学。

省重点中学郑州市第十一中学距项目仅约500米,据了解,前期购房业主中,来自十一中的教师和家长为数不少。再加上小区配建的1所幼儿园,教育资源配套上完全是领衔经开区的存在。

郑州市第十一中学实拍图

文化方面,航海体育场,河南建业足球俱乐部主场,几十年来见证着河南体育事业的发展和郑州市民的城市凝聚力。这些虽然不是生活日常,却在无形中强化着区域的精神文化价值。

航海体育场实拍图

医院配套上,经开区唯一的三甲医院郑州第七人民医院就在项目东南方约1公里处,作为以心血管病治疗为专长的综合性医院,距离近,就意味着最大的健康安全保障。

虽然生活配套单拎出来跟主城比都不占优势,但它们胜在各方面都有水准以上的兼顾,亮点突出当然好,但一个地方的总体水平是看它的短板是否够强,一个没有特别明显短板的地方,才能撑起应有的价值。

2、品牌价值的稀缺

如今的郑州房地产市场,全国性房企比比皆是,作为中国房企TOP15级的地产集团,阳光城的实力可见一斑。

阳光城地产成立于1995年,发展至今已在全国百余座城市开疆拓土,不仅专注于住宅地产,也是一家优秀的商业地产开发商,拥有丰富的城市运营级的开发经验。

阳光城集团进驻中原首个高端项目-郑州阳光城檀悦,直接拿出住宅产品中最高级别的“悦”系产品线和“阳光天地”商业中心亮相中原,足以看出对郑州市场的重视。

品牌实力没问题,再看阳光城檀悦的物业服务。

物业服务决定了房子日后的保值增值,阳光城物业以“有温度的物业服务运营商”为品牌使命,现已成功布局全国66座城市,规模化的运营经验,保证了物业服务的品质。

阳光物业

在快速发展之下,阳光城物业的品牌影响力不断提升2013-2019年多年蝉联“中国物业服务百强企业”和“中国物业服务百强企业成长性TOP10”,并荣膺“2019年中国物业专业化运营领先品牌企业”、“2019中国物业管理企业品牌价值20强”、“2019年中国物业服务百强满意度领先企业”

这份底气和荣誉,不是谁都能学得来的,而把这份底气放在老经开核心区,品牌的稀缺对应价值的增长就不难理解了。

3、产品价值的稀缺

占位了区域、品牌的稀缺,阳光城檀悦没有收手的意思,在住宅产品中推出的复式户型,让不少人眼前一亮。

其建面约142平的复式户型,交房时为客厅5.8米的客厅挑空,可拓展利用面积约33平,业主可自行分隔成上下两层、四室两厅两卫的实用效果,上下层之间生活起居互不打扰,这是郑州市面上绝对稀缺的创新之举。

要知道,在老经开区整体房价动辄2万/平的当下,使用面积实际可拓展利用约33平,相当于省了60万元就能拥有改善四房的居住体验。这种产品,不管放在任何地方都极其划算,是真正的买到即赚到。

142平户型图

同时,阳光城檀悦建面约8-375平米的商铺产品也将会在近期开盘。商铺钱景如何,人流量是关键。

檀悦商铺坐落于经开区目前以及未来商业的核心地段,依托约9万方阳光城自持商业“阳光天地”,一路之隔即是重装开业的丹尼斯航海天地,整个经开区超强人流量的汇聚,带动商铺物业的快速增值也是顺理成章。

 

商铺除了坐拥自有社区上万人流量外,距地铁5号线仅410米的距离,又可完美承接周边住宅小区的日常途径消费力,将进一步拉动商铺的价值潜能。阳光城檀悦商铺仅限量17席,每一席都弥足珍贵,不妨持续关注。

房子买哪好,每个人的诉求和实际操作性都不同,顶级价值固然稀缺,但对应的价格也必然高昂。

只能说有实力的人,买房不要图便宜,务必在能力范围内买到短板少的房子。

买远郊低价大盘也无不可,但务必保证大品牌、有名校、有明确的地铁规划,这样你付出的只是五年左右的等待时间。

未来一段时间,郑州房地产市场的红利和价值依然聚集在三环内,尤以东部的郑东新区、经开区一线为最。

经开区发展至今,已扩展出老经开西部商务居住核心区、东部产业集聚区,南部滨河国际新城以及更东边的物流贸易和先进制造业基地数个板块,但最能承载城市居住功能、没有致命短板的区域还要数老经开核心区。

把目光放在这样的地方,才是平衡财力和时间的最优选择。

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