刚需、刚改人群,敢问路在何方

来源:郑州地产

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时常有朋友向我抱怨,自住买房买不到心仪的,自己总价200W的预算,在南龙湖都快可以买洋房了,实在接受不了在主城区买个刚需盘。

想必你们身边也有这样的“苦恼”的朋友,他们对自己的定位及需求都不清楚,当然不知道自己要买什么,只有弄清楚自己的定位,需求,才能选到合适自己的房子!

刚改不要以为自己是改善,在郑州三环内,目前300W以内预算基本没有可能上车配套齐全改善盘的改善户型,包括二手房,我们本篇文章只写刚需、刚改人群,他们有着太强的地缘性,随后我会写篇改善人群的置业,包含郊区别墅,市区大平层,何为改善盘等等,但不在本篇讨论范围内。

刚需及刚改人群定位

刚需定位:

1、本身首次置业

2、预算有限

3、接受面积80—100平左右

4、工作时间比较死,接受不了较长通勤时间

刚改定位:

1、首次或二次置业

2、预算较为宽裕

3、接受面积110—140平左右

4、工作时间较宽松,能接受中等通勤时间

刚需及刚改人群需求

刚需需求:

1、地铁是标配,距离地铁口在有效辐射范围内(1KM)

2、主流城区内(对,“休骗三”就是你买房格言)

3、附近有主流商业配套(2KM内)

4、划片学校不能太差

刚改需求:

1、地铁是重要部分,如果项目不在地铁口有效辐射范围内的楼盘较减分。

2、主流城区内或周边潜力片区

3、附近有主流商业配套(2KM内)

4、划片学校不能太差

5、对小区项目高度(容积率、景观、户型、物业等)有一定要求

误区一:刚需盘一定是便宜盘

一个刚需盘如果在主流城区内,主流商圈内,同时划片优质学区,价格也是相当高的,比如金水区二柴家属院,纯项目没有任何高度标准的老破小,但是无奈脚下“土地”好啊,坐落花园路商圈内,2、8号线地铁有限辐射范围内,省实验+文一划片内,全款付款方式,均价2W起。

误区二:脱离自身定位买盘

我们一般会对项目按照项目高度分类,刚需盘、刚改盘、改善盘、终极置业

但是如果不对自身定位准确,一个刚需定位的人去跑到郊区买刚改、甚至集齐六个钱包硬上改善盘,那么你的生活得不到什么改善,反而会徒增无数烦恼,相信大家身边也有这样的朋友,他们用血与泪警醒世人。

抛开地段讲改善都是耍流氓

重温李嘉诚的经典名言,“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”时至今日仍不过时,尤其是针对刚需、刚改人群。

刚需、刚改人群对地段的依赖程度非常高,改善的项目高度不如改善的地段来的实际,举个例子:

30的岁的小王,朝八晚六双休的工作,时常需要加个1—2小时的班,他一下班就想尽快回到家,尽快吃口热乎饭,尽快陪孩子玩耍下,尽快洗洗睡觉。

从中我们看出来他需要地铁,商业配套,学区配套,非常实际的需求。

小区景观规划非常好?对不起,可能他日常根本享受不到,双休日不如带家人去郊区公园、古镇游玩来的实际。

小区容积率非常低?对不起,熙熙囔囔的都市生活已经让他习惯了热闹。

改善盘至少外立面就不能是纯真石漆+三层以下石材的组合

改善盘一般容积率不会超过3.5

懂了么,郑州充斥着太多的伪改善盘,郑州楼市整体质量与其他强一二线城市来说差的不是一星半点,在乱花渐欲迷人眼的楼市里,对于刚需、刚改人群,没有地段讲改善的楼盘都是耍流氓!

刚需、刚改人群要做选择题

手里资金有限,我们很多时候只能做选择题,举个例子:

选择了地铁近,商业配套近,项目高度不能太低,学校不能太普通,那么只能牺牲面积了。

选择了地铁近,商业配套近,面积不能压缩,学校不能太普通,那么只能牺牲项目高度了。

就是这个意思,十全十美的东西只有一个缺点就是贵!  

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来我们就剖析这几个盘,怎么做选择题

刚需代表:谦祥兴隆城、泉舜上城

谦祥兴隆城

兴隆城位于兴隆铺路与沙口路交叉口东南角,闽系开发商之一,楼盘共计4块地,A块地为安置区,C地块,D地块为目前在售地块剩余部分房源,B地块为待售状态。

位置:紧邻京沙快速,距离北三环高架亦不远,小区地块较多,距离3号线地铁口兴隆铺路站距离不一,最近的B地块距离700米+,距离C、D地块1.2KM+,综合而言算的上交通较便利。

学校:配套有公立学校,开发商拉来了北师大教育支持,至于能有多好,上限有多高不敢说,但比普通强点应该没问题。

商业:附近无优质商圈,小区有底商。

优点:

1、C地块不算小,小区内部景观规划在这个价位还可以。

2、价格合适,目前C地块剩余房源只有大面积,130平,1.4W+。

3、有学区概念,至少比普通强点。

缺点:

1、C地块距离高架近,有一定噪音影响;B地块距离铁路近,也有一定噪音影响;D地块地块太小同时和安置房同小区(物理隔开)。

2、周边刚需氛围浓厚、周边没有优质商圈。

刚需需要的基本都有,但是附近没有主流商圈,什么都有点,但什么都不是很优秀,非常中庸的刚需盘。

泉舜上城

泉舜上城,泉舜集团目前在郑州的孤品,也是寺坡城中村改造项目,开发商为闽系,口碑在洛阳较好,也算福建当地品牌开发商。    

就项目数据看,标准刚需盘,高容积率,底商多,距离安置房较近,单论地段位置比万科世阶较好,世阶被人戏称铁景房,但是项目高度差世阶较远,所以1.7W到1.8W的价格基本是他的合理价格,价格主要体现在土地上了。    

位置:双主干道交汇处,双地铁口,其中一条还是内环五号线。    

商业:规划商业氛围浓厚,是否能复制曼哈顿的成功不得而知,如果商业高度不低于瀚海璞丽,这个价格对于刚需就是值的。

学校:学区为代建海滩街小学(据说重点规划),71中(七中代管),不算多好,比一般的要强点    配套:旁边有二院分院,距离郑州人民医院、郑州儿童医院很近,距离二七商圈(郑州S级商圈)很近

什么?这个价位也算是刚需盘?这么贵!不好意思,就这他卖的还不差,因为这块地太好!双地铁的加持,泉舜自持商业,学区不算普通,再加上金二环的魅力,多着人买单,你选择了优质地段,优质配套,你要放弃项目高度(本盘容积率太高,且梯户比不好),你要压缩计划面积。

 

刚改代表:福晟九州府、正弘青云筑

福晟九州府

福晟集团在郑州市区的第一个高端楼盘,位置在杨金路与马林西路交叉口西北角,新中式的建筑风格,精装修交付。

项目高度:

1、容积率2.49,首开地块方正,纯小高层设计,没有采用高低配,这点值得肯定。

2、外立面是部分石材+真石漆+顶部金属漆,一般般吧。

3、小区景观规划不错,小区主大门蛮气派,目前可见入大门后景观也还不错。

4、户型设计上值得肯定,有2T4户的分离式核心筒设计;也有1梯1户,电梯入户的144大户型设计。

5、装标与价格相符,卫浴用到了杜拉维特和汉斯格雅。

6、小区在细节的处理上有惊喜。

位置:距离中央大道不远,此地块属于杨金中间位置,还是那句话最大优点就是离北龙湖近,最大硬伤是没有地铁。

学校:附近有金水区第一中学,高度未知

商业:附近有商业规划,此处可以吃到北龙湖商圈外溢。

优点:这个项目,至少在规划上,福晟确实下了一番功夫,能够感受到其一定的用心;首开估计1.9W左右,性价比还不错。

缺点:小区在这个价位区间上没啥问题,最大的缺点是项目在刚改氛围片区内却没有地铁,以及杨金片区需要时间配套起来。

我们选择了优质的项目高度、没有压缩计划面积、具备潜力的地段,但是失去了成熟配套,失去了地铁,十全十美就不是刚改人群能接受的价格啦!

正弘青云筑

正弘青云筑位于高新区瑞达路交叉口西北角,从投资规模上看得出来正弘在高新区的发力,商业配套10万方正弘汇和一栋180米地标商业大厦,正弘城商业上的成功,无疑让大家对正弘汇多了几许期待。再加上原来正弘数码港的商业,朗悦公园道5期的步行街,可以说,这里以后是高新区的门脸。

项目高度:

1、3层以下干挂石材+局部铝板,3层以上真石漆,连廊部分没有用铁艺,规划为玻璃栏板。

2、小区纯人车分流,有环形跑道,入院后有下沉式景观。

3、户型为分离式核心筒经典户型中规中矩,楼盘毛坯交付

4、带商业地块容积率为5,实际住宅小区肯定比这个低,但整体来说容积率一般。

整体小区定位为刚改

交通:距离规划的8号线地铁口银屏路站800米以内(有效辐射内),科学大道有传闻会建地下快速通道,如果落地无疑是极大利好。

商业:隔壁10W方正弘汇+周边商业配套,这里将会是高新区最热闹的地方。

学区:目前该片区划片学校未定,周边不乏有好学校。

项目高度不低,有交通,有商业,这个项目可以说除了学区不确定,符合刚改人群需要的一切

我们选择了优质的项目高度、没有压缩计划面积、成熟的配套、距离规划地铁口近,但是不在主流片区内,能被这个盘覆盖到的地缘只能是西边、北边部分地区的刚改人群!

了了数盘分析,我们可以明确知道,刚需、刚改人群是要做选择题的,换句话说,要舍得,有舍才有得,舍去了项目高度,得到优质配套;舍去了优质配套,得到项目高度!

刚需、刚改人群多问问自己,你更在意什么,能够舍去什么,希望得到什么!只有明白自己需求,确定自身定位,才能选择选到心仪的房子,房子是用来住的,目前的楼市正是印证了这句话!

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