郑州14大地王都哭过,是地产商集体无能还是郑州土豪太没品?

来源:房东俱乐部

“地王”是开发商通过最干净纯粹的手段获取最贵土地的称号。

地王可以被老百姓骂千万个坏,因为往往是地王引领了房价,但地王最珍贵的地方是不脏,它没有任何利益输送或钱权交易。

地王的土地款又帮老百姓修地铁、修三环、建四环,从这点上我们应该原谅地王。

郑州历史上曾有过文博花园地王、蓝堡湾地王、天下城地王、建业二号城邦地王、鑫苑世家地王……那些老地王都曾欲死过几回,不是暴涨的房价,很多早被钉死在棺材里。

今天,我们盘点下郑州近年来14大新地王的艰辛与血泪,我们在总结这些地王命运多舛的同时,不禁思考一个问题,是这些开发商集体无能,还是近年来郑州土豪们太没品?

FANGDONG | 房东俱乐会

撰文:司马柱   美编:小樱   校对:塔夫

1

金茂府——总价35.1亿

2016年6月18日下午6点45分,从早上9点就开始持续进行的北龙湖14号地土拍竞价环节,终于结束。

李晓军看了一眼屏幕上弹出的喜报,内心却没有太多惊喜。

这块北龙湖14号地,最终被金茂以总价35.1亿元人民币拿下,单价已经高达4183.55万元/亩,折合楼面价36916元/平方米。这块地打破了郑州土拍市场中总价、单价以及楼面价的三项纪录,成为名副其实的新晋地王。

地价太高了,这房子将来得卖个什么价?作为金茂销售公司经理的李晓军,其实内心直打鼓。

他知道,彼时郑州的豪宅市场并不乐观,一年能卖掉的总价在千万级以上的豪宅只有39套,而这块北龙湖最新的地王,未来将盖出438套豪宅,各个都在千万级以上。

让李晓军想不到的还在后面。

金茂在郑州北龙湖创下地王记录不久,郑州便出台了新的土拍政策,开启了“限地价、竞房价”,且一直持续至今。高单价“地王”就此打住。北龙湖金茂府则成为郑州房市上届地王的绝唱。

2017年的农历二月二,金茂府地王项目启动开工,不久之后,在郑东新区地标建筑的大玉米53层的总统套房内,金茂府迎来了第一批看房客户。

地源热泵和毛细管网结合的恒温恒湿恒氧科技豪宅,让郑州豪客们眼前一亮。但验资50万,起步5万/平的单价,在平均月薪仅仅四五千左右的郑州,只能让绝大多数人流着口水充当看客。

但这却挡不住金茂府的形象升级,从地王变为郑州乃至河南最贵豪宅。

如此高昂的单价自然会影响到金茂府的去化速度,用项目营销人员的话说:“好房子就得慢慢卖,而且是惜卖,卖一套心疼一下。”

时至今日,金茂府仍有部分房源在售,房子卖得慢,也许不只是因为贵,更重要的原因还是市场大环境,限价之下只能卖装修,客户首付太高。

从金茂府拿地到今天,这三年半时间里郑州房市始终处于严苛调控状态下,购房者的市场预期也在不断下跌,普通楼盘的热度已经在不断下降,更何况楼面价原本就要高过周边楼盘的地王项目。

市场不好,地王的日子更难,就算是最贵豪宅也不例外。

从产品和技术上来看,黄金位置的金茂府值得拥有。

2

美林上苑——总价34.3亿

2018年11月13日郑政东出〔2018〕26号地竞拍出让,该地块位于寸土寸金的北龙湖,用地性质为城镇住宅用地、教育用地,最终被河南广思实业集团有限公司以起始价343329万元摘得,折合1397.067万元/亩。

如今产品落地,美林上苑分为北苑和南苑。北苑占地40亩,规划11栋楼,包含1栋会所和10栋7层洋房,规划户数252户。南苑占地87亩,规划23栋楼,包含1栋会所、1栋物业用房和21栋7层洋房,规划户数518户。户型面积比较广,有140㎡、163㎡、186㎡、193㎡、245㎡。

美林上苑能够驰骋北龙湖各大房企,当然有其自身实力,别的不说,单单一个上海师大附属郑州启佳学校,这个一站式功能化最强的私立学校,其高达20.2亿的投资额就足以笑傲全省。

而且美林上苑特意邀请翰时设计、奥雅景观、梁志天等大师及团队对项目进行打磨,在北龙湖众多豪宅项目中,美林算是一个产品力极强但却十分低调的项目。

目前项目处于销售起步阶段,等待美林上苑的路,还有很长。

3

阳光城檀悦——总价28.24亿

2016年地9月14日,阳光城以总价28.24亿拿下经开26号地,成为经开总价地王。这个总价已经超过了今年建业在北龙湖拿下的25号地,不得不佩服阳光城的实力和勇气。

阳光城檀悦项目占地106亩,容积率4.5,由8栋住宅、5栋公寓、1个购物中心(阳光天地)组成。

最近檀悦在住宅产品中推出的复式户型,还是让不少郑州人眼前一亮。其建面约142平的复式户型,交房时为客厅5.8米的客厅挑空,可拓展利用面积约33平,业主可自行分隔成上下两层、四室两厅两卫的实用效果,上下层之间生活起居互不打扰,这是郑州市面上绝对稀缺的创新之举。

这也是阳光城檀悦最后的房源了,即将进入清盘节奏而且恰逢年底上市公司要冲业绩,估计会给出不错的优惠政策。

阳光城檀悦的定价合理,而且是低开高走循序渐进,大房企的打法确实值得中小房企学习。

阳光城檀悦清盘时间,很近了。

  

4

融创中原壹号院——总价25.54亿

2016年8月18日,在金茂府拿下地王之前的一个小时左右,融创以总价25.54亿元,单价3630.935万元/亩,楼面价36310元/平方米,创下了郑州土地单价、总价、楼面价三项新纪录,也是那年融创中国全国楼面价地王。

融创壹号院玻璃幕墙和石材搭配的现代风外立面以及其景观展示区和会所的呈现,让人们眼前一亮,也使得北龙湖豪宅的轮廓更为清晰。

在价格方面,融创壹号院也领衔北龙湖,其标准层均价在5.5万左右,楼王一楼带院的房源单价13万一平左右。最便宜房源总价1200万起步,笑傲北龙湖。

时至今日,融创中原壹号院也还有不少房源在售,壹号院清盘时间可能会更久,能与之相抗衡的地王项目只有开篇所讲的金茂府。

顶豪,就要慢慢卖。清盘速度从来不是项目应该考虑的问题。

 

5

建业25号地——总价25.2亿

2019年3月8日,建业在拿下北龙湖24、27号地之后,再次以总价25.2亿元摘得北龙湖25号地,折合楼面价22913元/平。

25号地可谓是北龙湖的“地王之王”,地块面积接近百亩,地块方正,非常便于排布,面积大小上榜北龙湖前三;不临任何主路,无学校、变电站、幼儿园等影响;东临北龙湖湿地公园,并且建有数个公共停车位,方便亲朋好友停车;周围皆为一流豪宅,无刚需豪宅邻居。

这已经是建业在北龙湖的第四个地块了,但就目前建业新生活一群不懂豪宅操盘的人来看,25号地能不能做好尚是未知数。

但愿建业别将25号地像24、27号地那么糟蹋。

6

保利珑熙——总价25.05亿

2017年11月16日,保利以总价25.05亿杀入北龙湖,折合楼面价24031元,这个总价也是2017年北龙湖土拍地块的最高总价。

在北龙湖南岸的豪宅区里,保利珑熙占地104亩,算是面积最大的地块,而且只做了195平方和235平方两个户型,纯粹性不言而喻。

去年年底,保利珑熙以首层55000-60000元/㎡,标准层39000-44000元/㎡的价格开盘,推出50套房源卖了40套,要知道,保利也是高标准的精装交付,这个开盘价格着实让友商们吃不消。

作为央企,保利融资成本就已经占了优势,以这样的总价拿地,又用这样的单价开售,很符合央企作风。

7

万科美景世玠——总价24.9亿

 

2016年7月8日,郑纺机93亩住宅用地最终由郑州万科美景以总价24.9亿竞得,楼面价超过13411元/平,那时它超越北龙湖成为郑州总价、单价“双料新地王”。

万科美景世玠占地93亩,容积率3,一共13栋住宅,其中3栋34层高层,都是两单元。5栋9-11层小高层,5栋6+8层拼接洋房。主力户型为143-200㎡洋房和127-143㎡高层。

如今万科美景世玠已经接近清盘,不得不说,万科在调控政策频出的2016年中,项目的各个节点把握地非常精准。这也是地王项目中,跑得比较快而且比较顺利的项目,目前万科美景世玠还有部分复式洋房在售,单价在33000元/平左右。

也只有万科有能力不被此地王绊倒,换个开发商估计难有此结局。

 

8

正商桢瑞上境——总价24.8亿

018年8月14日,正商以总价24.8亿拿下北龙湖18号地,在此之前,正商已经在北龙湖拿下3块宅地,分别是善水上境、珑湖上境、珑水上境。

如果说正商的豪宅产品起步于善水上境,那么接下来的珑湖上境、珑水上境都是在善水的基础上不断进化和升华。

到了桢瑞上境时,正商已经积累的足够的豪宅建设经验,同样,18号地的地块优势非常明显,面积大、方正无缺角、不临大路……在万事俱备后,正商近些年最重磅的一次暴击来了,这就是正商几十年发展史上的天字一号作品——祯瑞上境。

在近104亩的地块中,正商规划了23栋6层洋房,层高3.15米,社区内部配置有2600㎡高端会所,并与东北角的正商洲际酒店共享使用其配套。产品包含175㎡四房、190㎡四房、240㎡五房三种户型,主力户型为190㎡,最大的245㎡户型客厅面宽7.8米,整体面宽16.8米。

作为正商上境系的顶级产品,桢瑞上境以4.2-5.8万的单价在售,从产品角度来说,这个价格,值!

9

康桥悦榕园——总价22.7亿

 

2016年7月27日,康桥以总价22.7亿元拿下滨河国际新城006号地,折合楼面价9005元/平,亩单价1501万,成为经开区新的楼面价、单价双地王。

康桥悦榕园项目地块占地151亩,容积率为2.5,有高层、小高层、洋房,高层为精装修,洋房为毛坯,包括1个幼儿园,3栋独立商业。

作为康桥在滨河唯二的标杆产品,悦榕园这个地王其实还算占了不少亚新的光,因为亚新在滨河的产品,再次为友商们撑起了价格的大伞。如今悦榕园去化不错,算是地王项目中走得稳妥且顺利的,目前基本接近清盘,只剩余十几套180左右的大平层和几套洋房,大平层总价在350万左右,洋房总价在400万左右。

康桥悦榕园是为数不多能胜利大逃亡的地王。

10

恒大悦龙台——总价22.31亿

 

2016年4月1日,恒大以总价22.31亿元,折合楼面价12294元,拿下北龙湖龙尾处约108亩地。可以说,这是北龙湖在售项目中地块面积最大的项目。

22.31亿元的总价刷新了郑州土拍纪录,但在恒大内部可能并不显山露水,恒大悦龙台的产品也没有像北龙湖其他豪宅一样给郑州住宅产品带来大的突破。

2016年11月底,恒大悦龙台首开带装修单价2.7万起,正处于市场火爆的节点,恒大悦龙台当时开盘实现快销。

尽管后期市场起伏不断,但恒大悦龙台的均价几乎没有变化。

还是那句话,恒大悦龙台算得上恒大自身体系内在郑州最好的项目,但是放在北龙湖豪宅窝里,一般。如今悦龙台尾盘单价2.8万/平仍在销售。

 

11

正商珑湖上境——总价22.05亿

 

2017年7月5日,正商花了22.05亿元拿下北龙湖6号地块,竞综合房价31685元/平方米。

正商这次的户型面积段设计,极为巧妙,142平方米的户型占比44%,177平方米的户型占比26%,206平方米的户型占比19%,188平方米的户型占比11%。即控制了总价,也能拼速度跑量,同时还错开了与其他房企的竞争。

但是,正商珑湖上境也打响了北龙湖户型面积区间从大到小的第一枪。

具体产品上延续了正商一贯的实实在在,没啥虚的,价格在3万1 的基础上加上装修基本在3.9-4.2万之间,物有所值所以卖得也非常不错,目前已经基本清盘。

这也是正商地王项目中,跑得溜溜的一个项目。

 

12

碧桂园豫府——总价20.85亿

 

2017年6月30日,碧桂园以总价20.85亿拿下郑政东出〔2017〕5号地,后定下案名碧桂园豫府。在恒大、融创、金茂等众多一线房企进入北龙湖之后,房企大佬碧桂园姗姗来迟,而且这次碧桂园的打法也有很大不同。

破天荒,善于快周转的碧桂园要在北龙湖静心做产品了,拿地1年半之后,才开始正式对外亮相。

碧桂园豫府总占地88亩,总建面约8.66万方,容积率不到1.5。总体规划19栋楼,其中洋房9栋、叠拼10栋,共432户,在整体规划上,采用新中式风格产品涵盖洋房、叠墅和双拼,规划户型面积约为170-350㎡。

价格方面,碧桂园豫府的洋房单价在3.9-4.3万左右,首层总价也达到了千万级,标准层则在800万左右。目前该楼盘仍在艰难销售中……

 

13

中建柒號院——总价20.1亿

2017年8月18日,中建以总价20.1亿进军北龙湖。这块比金茂府地块仅仅大了半亩的地块,总价却比金茂足足少了15亿,时间上整整差了一年。

中建柒號院内部一共规划18栋楼,产品面积主要是187、204、233、276平,相当纯粹。

据说买中建柒號院项目的多是公务人员、银行高管、建筑行业专业人士。其实这与中建以及中建柒號院自身的气质有很大关系,央企有央企的做法,可能不一定惊艳,但是安全、大气、稳重、放心是最大的特点。

当然,所谓安全不仅仅是建筑层面的安全,可以说,中建柒號院的低调恰好和其客户的低调相匹配。

价格方面,中建柒號院从3.8万到4.6万不等,主流户型价格在4.2万左右,在目前的北龙湖市场,中建柒號院无论是价格还是产品,一直是稳扎稳打的形象。

央企做地王,稳字当头

14

建业天筑——总价19.6亿

2011年1月17日,建业与天明共同持股的郑州建业天明置业有限公司,在郑州市国土资源局交易大厅,以总价19.61亿元,拿下郑东新区榆林南路宗地,也就是后来的建业天筑,该宗地面积约130亩,容积率不高于3.5。

这次由建业天明联手创下的总价纪录,直到2016年才被打破。

竞拍当天,当所有人都以为分分钟结束战斗的土拍竞价环节,被正商拉锯了长达近9个小时,最终每亩地价高达1500万,要知道,2011年郑州住宅用地成交均价只有274万,而郑东新区之前土地均价不过334万。

建业天筑就此开启了非同寻常的地王之路。

作为当时建业集团最新开发的房地产产品,建业为天筑项目费心费力,精心打磨,项目产品定位于国内领先的都市中心,绿色全装修居住领地,而且是郑州郑东新区首个高度突破120米的住宅项目。

当然,价格也要符合地王和超高住宅的标准,2013年12月8日,建业天筑在艾美酒店以2万出头的单价首开,开盘日销11亿。

而谁都没想到,这场红火开盘之后将一场浩大的市场下行期。建业天筑也难逃大势的摆布。

到2015年年初,终于忍不住的建业于4月1日到4月30日,开展了一场至今令无数人后悔地想拍大腿的“春雨行动”——建业住宅集团各个区域公司(不含合营公司)各个项目拿出23套特价房,每套优惠23个点,即7.7折。同时,实行首付分期,首付可低至10%。

辗转反侧历经两波大牛市,如今建业天筑才稳坐高铁片区王者之位,但依然剩余部分大户型房源。

从以上14大新地王来看,楼面价高售价不高的地王命运要好些。比如康桥悦榕园、正商珑湖上境、万科美景世玠。

楼面价高、品质高、售价高的地王要艰难很多,比如金茂府、融创中原壹号院、建业天筑。

昔日地王建业天筑经历两波大牛市,目前尚未清盘,建业可谓“一朝被蛇咬十年怕井绳”,导致今天对北龙湖三大地王中24、27号地只敢做“丐中丐”版君临大院。

今天的“金融永”,即金茂府、融创中原壹号院、永威上和院也像年迈的老汉,步履蹒跚在北龙湖地王窝中,担起品质和价格的保护伞,让友商先跑……。

至此,我们清楚地看到不是地产商集体无能,而是在这个农业大省起步,吃饭喜欢端烩面碗的“屌丝郑”中,土豪成色不足。

他们买房更重视房产升值的投资属性,而不是地王高品质的享受属性。

这届和未来的郑州土豪大多还是只是土,而不够豪。

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