房企破产潮VS地产股大涨,楼市年终大戏即将上演,你准备好了么?

来源:中原楼市网

前几天,一个关于房地产行业的报道刷屏:据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。其中,广东区域破产房企派别非常多,达63家,接下来顺次为浙江和江苏,再往后,就是河南。

由此,很多人解读“房企破产潮”来袭,并引用“未来中国将只有20%的开发商活下来,80%的开发商都会死掉”的观点,由此推算出今年还有8000多家房地产企业倒闭。

然而,现在是一个特别容易反转的世界。

11月下半月,央行再降息碰上A股地产板块大涨,用实力打脸“唱空派”,而且,最先跳出来的竟然还是隐退多年的地产元老,王石一句话就让万科市值暴涨180亿。房地产市场为何“一半是海水一半是火焰”?央行调低贷款市场报价利率是否意味着打开了降息周期?房地产市场拐点真的来了么?面对接下来的一个月可能出现的降价潮你要出手么?

从“活下去”到“年报非常好”,你看到了什么?

公司破产倒闭本不该是新闻,中国平均每天注册登记一万家企业,同样可能就会有一万家企业倒闭。

房地产公司破产亦然。

这样大规模的房地产公司破产也不是今年才有的事儿。

住建部有一个数据显示,2011年全国大概有13.6万家开发商,每1万人就有一家开发商,而今年全国开发商有9.6万家,比2011年减少了30%,这样看来,近6-7年全国已有4万家开发商消失了

我们知道,在我国各行业中,地产行业门槛并不高,技术含量低、赚钱快,谁都可以插一脚进来,基本上一个有点实力的村集体都可以成立一个开发商企业,大不了打一枪就不干了破产了事。

除了破产,这些小开发商还有一种结局就是被兼并。正是踩在这些“小而没”无名尸体上,很多开发商才实现了规模跨越,头部企业越来越集中。数据显示,1-9月份,恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企市场占有率高达30%,百强房企市场占有率超过60%,剩下的9万多家房企,只能瓜分剩余30%的市场,竞争激烈程度可想而知。

市场是公平的,大房企也有被淘汰的风险。

仍记得,万科在去年秋季例会高喊“活下去”,现在想想仍旧振聋发聩。如今,一年过去了,万科活的咋样了?和这些地产公司破产一样,这几天,久不露面的王石突然刷屏。离开万科2年多的王石最近出了本新书《我的改变:个人的现代化40年》,并做了个分享会,比这本书更让人好奇的是,会上他“不小心”就透露了万科的业绩:“我已经离开两年了,我只能这样说,根据我掌握的信息,万科的年报非常好。”

而根据万科此前披露的三季报来看,其业绩的确值得期待:今年1到9月,万科实现营收2239.15亿元,同比增长27.21%;归属母公司股东的净利润为182.41亿元,同比增长30.43%,多家券商也给出了“买入”和“强推”评级。

不知道是不是因为王石这句话,11月25日股市开盘,A股地产板块大涨,万科市值暴涨180亿,与“房企破产潮”形成了鲜明对比。

而从12月2日A股地产板块的行情来看,十家房企涨幅超过3%,万科涨幅也在1.26%。

这就是市场经济的魅力,从野蛮生长到规模生长再到精细化生长,市场调控自有它的规律,大浪淘沙,优胜劣汰,中小房企生存空间逐步被压缩,要么采取抱团策略,发展区域市场开发细分领域的产品,要么争取与品牌房企合作开发,赢得企业生存机会。最终,只有真正有实力真正优秀的房企才能留下来,只有有危机意识,对这个市场心存敬畏的房企才能活的更长久。

行业洗牌期难逃融资魔咒,

房贷基准利率两年来首次下跌意味着什么?

房地产企业破产清算对于整个房地产行业并非没有益处,中小房企对于产品的精细程度参差不一,粗放程度较高,品控标准不一样,随着房地产市场的集中度越来越明显,有利于产品质量的进一步提高。

然而,除了很多类似于“空壳公司”中小房企之外,值得留意的是,一些过去谋划良好的大中型房企也一再“爆雷”,这背后的环境趋势信号不容忽视。这也是为什么上至庙堂江湖下至平民百姓,楼市有一点风吹草动就触目惊心的原因。

据公开报道显示,不久前,知名房企三盛宏业被曝拖欠员工理财资金,且被法院列为“老赖”。就在一个月前,该房企方才跻身百强名单,其掌握人位列胡润富人榜第398位。今年以来,包括五洲国际、新光集团、银亿集团在内的大中型房企陷入资金链危机。这此中,银亿集团还曾位列中国民企500强,如今却陷入请求破产的困境。

与三盛宏业同样,在距离广州白云机场10分钟车程的白云区同和镇同泰路,坐落着广州极负盛名的豪宅颐和山庄。开发这一楼盘的颐和地产,早已成业界公认的豪宅开发专业户。据传,在许家印还没踏入地产行业的时候,这家地产商就已经开始在广州建造大型豪宅楼盘,在2018年的“中国房地产百强企业名单”中,颐和位列百强榜第60位,在这之前,还曾连续上榜15年。然而,就是这样一家以豪宅闻名的地产商正经历艰难时刻。11月14日,广东证监局对颐和地产及董事长何建梁下发了警示函,揭开其信息披露以及债务方面的遮羞布。在这之前,颐和地产及其老板何建梁,已被列为失信被执行人。

与何老板一样的还有“国民老公”王思聪,虽然王老板此举并非因为房地产,但终究是源自房地产,骨子里流淌的血液还是房地产的。

这背后的环境趋势信号不言而喻。房地产是典范的高周转、高杠杆、高负债行业,对资金环境和融资环境极端敏感。中国房地产企业的行业负债率在70%以上,负债率超过80%的企业比比皆是,这种玩法本身需要很高的周转来配合,一旦去库存速度慢下来,一旦房子卖不出去,立即就会面临生死存亡。特别是近些年来,央行对房企的融资逐步收紧,直接 “点名”房地产行业占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,持续加强房地产市场资金管控。

其中,今年10月8日起,央行开始全面调整房贷利率计算方式,首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。专家解读,国家推出LPR,目的就是在实体和楼市间搭建资金“防火墙”,以浮动利率防止资金过分涌向地产,导致系统性风险预期,打破地产这个吞噬黑洞,引导更多资金注入实体经济。

虽然监管层对房地产融资的态度短时间很难改变,但在全球降息预期中,房贷利率的参照系LPR却已经悄悄下降。

这也是近期房地产界最劲爆的消息之一。根据央行刚刚公布的最新LPR(贷款市场报价利率)标准:

1年期LPR为4.15%,和上月的4.20%相比,降息0.5%;

5年期以上LPR为4.80%,和之前的4.85%相比,降息0.05%;

值得注意的是,从8月份房贷利率改革,执行LPR机制之后,这是第4次LPR报价,之前8月、9月、10月的三次报价中,虽然1年期LPR有所下滑,但关系到房贷利率的5年期LPR一直在4.85%岿不动。这次从4.85%下调到4.8%,是2016年以来,房贷基准利率的第一次下跌。

虽然具体落地的时候,每个城市还要根据各个城市的不同加点数执行,可能最终影响到购房者的实际房贷利率并没有多大影响,但这种信号更大层面的影响主要体现在对购房者心理预期上,如果后续5年期LPR出现持续性下调,房贷利率的推动性势能才能在楼市得到进一步显现。

值得注意的是,除了贷款市场报价利率(LPR)的下调,央行近期在利率层面动作频频,接连下调中期借贷便利(MLF)、逆回购操作,过程中还伴随着中央国库现金管理商业银行定期存款操作利率的小幅下行,令市场对央行降息预期再次升温。

虽然由此并不能断定中国会进入降息周期,但在多位业内专家看来,意味着未来货币宽松的政策空间已经打开,央行可能已经做好了维持低利率较长时间的准备,同时不排除进一步宽松的可能,当然,在边际上,房地产放松的空间可能微妙打开了,如果经济进一步下行的话,限购限贷政策在边际上不排除会出现松动。

房贷利率有了松动的迹象,

房地产市场“拐点”是否已经到来?

这轮房地产调控周期已经足够长,记得去年市场上已经不乏房地产市场“拐点”即将到来的声音,今年初房地产市场的确已经有了一波小阳春,很多城市也做了很多放松调控的尝试,但无一例外的都辟谣退了回去,乖乖的不敢越雷池半步,只能在有限的空间内闪转腾挪。

那么,时至今日,房贷利率既然已经有了松动的迹象,市场“拐点”是否真的即将到来?

利空出尽是利好,从概率上来讲,调控放松比再收紧的概率大,这一点傻子都知道,但藉此希望楼市基本面有大的改观可能也有点傻。

过去房地产市场的快速增长是以城镇化作为背景的。去年全国城市化率已经接近60%,根据发达国家的经验,到了70%的时候速度就会放缓,到75%的时候增长基本就结束了,或许,再有七八年,以城市化为背景的房地产增量时代就结束了,地产企业要围绕着存量市场进行转型。经济学家马光远也不止一次在他的文章中阐述他的观点:中国房地产的下一个周期没有什么白银时代,任何房企赚钱的历史结束了,行业暴涨的周期也结束了,房地产行业的市场结构、盈利模式以及区域动态和过去的周期面目全非。

我们必须认清现实,或许,相比于纠结于房地产市场“拐点”是否已经到来,更为紧迫的问题在于如何优雅的穿越这个楼市的“冬天”。

新闻曝出的446家中小房企宣告破产背后,真正倒闭的房企绝不止这么多家。很多房企虽然没有垮掉,但是如果已经没有新增业务了,就是植物人状态,这种状态的企业并不在少数,可以预见,中小房企接下来长期日子不会好过,房地产行业集中度会越来越高。反映到市场上,从上个月国家统计局公布的70个大中城市的房价数据看,70个大中城市二手房价格环比下跌的城市数已经超过了35个!市场的冷清程度可见一斑。

不过,这对购房者来说,这或许并非是利空,反而是利好。一方面,房地产行业集中度提高,才能更好的满足日益增长的美好生活的需要,才能更好的应对居住的消费升级。另一方面,我们也必须清醒的认识到,房地产作为中国支柱产业的地位短期内不会改变!房地产暴涨暴跌都不太现实,这个时候,每一次降价都是机会。

特别是对最近有打算购房的朋友来说,坚持“房住不炒”的同时,随着年底的到来,很多房地产企业可能会通过降价的方式冲量,给我们提供的选择机会更多。

考虑到叠加降息预期,接下来的一个月,好好准备看房吧。

【结语】

相对9.6万家的房企总数来说,倒下400多家,真的不算什么,可以预见未来会有更多的房企倒下,这些房企破产只是正常的行业洗牌,未来,行业集中度会愈发向头部聚集,只是国家关于房企的融资收紧加速推到了多米诺骨牌。

比这些房企倒闭潮更重要的是,房贷基准利率时隔4年首次降低或许已经打开了房地产放松的边际,虽然只是杯水车薪,但重要的是心理预期的转变,给年终的楼市又打了一针安慰剂。

买房子要考虑价格、房贷利率等各方面的成本,也要考虑机会成本的问题,有些房子错过了再买可能就没有中意的房源了。

所以,再次提醒大家,楼市年终冲量大戏即将上演,这个时候如果遇到价格等各个方面都比较合适的房子是可以考虑入手的!!!

未来,我们也会给大家推荐性价比等各方面都比较优异的房源,敬请关注。

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