惠济VS管南,鄙视链已断!

来源:言之有屋

管南和惠济,相爱相杀,总有说不完的话题。 

2018年之前,惠济均价1.6万/㎡,管南均价1.4万/㎡,惠济比管南贵2000块钱;

那时候,惠济鄙视管南:脏乱差的刚需窝,活该卖不上价!

2019年,惠济均价1.3万/㎡,管南1.5万/㎡,惠济比管南便宜2000块钱。

这时候,轮到管南鄙视惠济:哟,当初谁自恃高人一等,说我便宜来着?!

天道好轮回,苍天饶过谁!造化弄人啊!

各行各业、各个圈层都存在鄙视链,郑州各区域之间房价也存在这样的鄙视链,打的最火热的莫过于管南和惠济区,很多人也会拿他俩的爱恨情仇做文章。

但是现在,管南和惠济总算握手言和。

惠济区还值得入手吗?
惠济区有很多不足:
在主城5区中,距离城中心最远;
产业基础薄弱,经济生产总值常年位居倒数;
教育、医疗、商业等各种配套较匮乏,且相对落后;
最重要的是,惠济区房价一直“跌跌不休”!
缺点很多,却只有一大王牌:生态环境好!
缺点像星星一样多,优点像太阳一样少,太阳一出来,星星就都不见了。
惠济区的一大优点会像太阳一样遮挡所有的缺点吗?墙倒众人推的惠济区,现在还值得入手吗?
当我们讨论一个区域是否值得买入的时候,我们讨论的是什么,是交通?教育?环境?还是经济实力?
这些,都依赖于政府的规划和期许。
1、惠济区的规划和定位是什么?

2016年,惠济区区委书记提出要将惠济区打造成为“产业融合发展创新区、生态宜居宜业旅游城”,这是惠济区实施全域旅游发展的起步之年。

2019年,郑州新的城市功能布局中,惠济区要突出“自然风光+黄河文化+慢生活”,打造郑州市民“20分钟”慢享休闲地。

宜居、慢生活,惠济区的定位一直没有变。

2、现在的惠济区还宜居吗?

首先从生态环境上看,这是毫无疑问的,谁都不能剥夺惠济区“北靠黄河,西枕邙山”的特权;

其次说配套,四五年前我们可以说惠济区配套落后,再看如今惠济区已经形成了以惠济万达为中心的商业中心,周边已交付项目的社区商业中心也陆续补充,生活氛围浓厚,最重要的地铁2号线和7号线也会在近几年安排的明明白白;

再说产业,惠济区是郑州主城区唯一真山真水环绕地区,这样的基因基本决定了区域的支柱产业是以文旅业为代表的第三产业,区域环境不会过度开发,保证环境的同时也就是维护宜居属性。

配套逐渐完善,生态环境和居住环境进一步得到保护,惠济区越来越宜居。

3、惠济区会走向哪里?

从定位看未来,惠济区的发展方向始终是宜居生活区。

有人会质疑,惠济区没有强大的产业支撑,仅生态环境就能吸引人口聚居吗?

其实产业区和居住区分离并不矛盾,这在国内外很多城市都有成功经验可循。以深圳为例,龙华是地理中心,福田是行政金融中心,南山是科技中心,宝安却是居住中心,每个区都有精准定位,各中心又相对产住融合,交通压力相对较小。

未来,随着郑州区域功能划分更加清晰,住在北区,工作在东区和南区将会很常见。

惠济区在行政规划上范围很大,但其实核心区只有中州大道、连霍高速、西三环、大河路的围合区域,面积小、楼盘多,竞争激烈、供过于求,这才导致了惠济区的降价。

依然是那个宜居生活区,现在却几乎成为全郑州的洼地,我想不出不盘他的理由!

而且,惠济区的房子逐渐向大河路以北试探,再想宜居,就真的得向黄河边看看了。

管南会走惠济老路吗?

这条路,指的是“先涨后跌”的覆辙!

我们看过了惠济区房价从领涨到跳水的整个过程,再看管南现在也处于房价逆势上涨、后期千亩大盘紧随的阶段,不免让人心惊胆战:

管南崛起几乎就靠小李庄车站,这个车站真有这么大的作用吗?

是否在各种造城大盘入市后,管南也会迎来供过于求和降价呢?

尤其是最近管南垃圾分拣中心的公示,是不是管南熄火的先兆?

想要买管南要不要再等等?

我们来逐一分析。

1、小李庄车站能带动管南逆袭吗?

需要肯定的一点是,小李庄车站的规划落地对管南无疑是重大利好。

车站作为客货集散地,能够带来大量人流物流在此停泊、转运,会催生出一批以车站为中心的商业中心,最简单的例子,人多了,房子就好卖、好出租了。

但是小李庄车站的作用在置业顾问和媒体的宣传中被放大了,他不可能重复郑州火车站和高铁东站的神话。

郑州火车站和高铁东站的崛起都是在天时地利人和的共同作用下催生的时代产物,没有彼时的时代背景,小李庄车站最多就是车站的作用,一定程度上能带动区域发展,却不能肩负改变区域命运的重担。

而且,小李庄车站的这种普客运输功能,带来的人流的同时,也带来了繁华和嘈杂,太密集的人口与宜居也相去甚远。

2、垃圾分拣中心影响几何?

前几日,管南垃圾分拣中心的问题闹得沸沸扬扬,管南很多人担心该垃圾分拣中心会对生活产生严重影响,并一致选择维权。

客观来说,该垃圾分拣中心肯定会影响周边居民生活,尤其是临近楼盘融创城、富田城九鼎华府等。

虽然公示显示该垃圾分拣中心并不处理异味较大的厨余垃圾等,而且是封闭作业。且不说这点是否能够如实落地,单每天来往的垃圾运输车辆产生的噪音、灰尘以及拥堵问题却是无法避免的,更重要的是对人们心理的影响,成见就是心里一座无法撼动的山啊!

对整个区域来说,垃圾分拣中心影响有限。

3、管南房价会下跌吗?

管南今年几块千亩大盘摘地时候,言之有屋也为刚涨起来的房价担忧过,甚至在越临近年关的时候,越有种“管南在硬撑,看谁先放松”的感觉。

但是仔细分析管南楼盘后,我们发现管南房价坚挺自有他的道理。

鑫苑国际新城没有住宅了;

永威城和绿都澜湾差不多卖到最后一期,利润回正,不着急回款,永威6期还请来大师升级了品质;

富田城九鼎公馆要为四环外的富田城九鼎华府站岗,不会自己跟自己争;

融创城……就不说了,价格屠夫的搅局作用越来越不管用;

三环到四环内,没有其他楼盘了。

碧桂园名门时代城1.3万/㎡,富田城九鼎华府1.2万/㎡,正商生态城1.1万/㎡,确实拉低了管南整体房价,但是他们都在四环外啊!跟原有管南的意义已经大有不同,不能相提并论。

只能说,管南越来越南,再等,就只能去南龙湖买房了。

惠济和管城的和解

惠济和管南的矛盾点在于:究竟谁比谁高级?

关于这个问题,之前人们总是简单的用刚需和改善来区分,用房价高低去辨别,这个标准是有问题的。

惠济区生态环境好,比管南高级吗?房价却还没有环境并不好的管南高;

管南房价高就高级了吗?刚需楼盘遍地、人群复杂能有多高级!

市场是什么样的,开发商最清楚,他们很知道什么地方、盖什么样的房子好卖,我们也能从区域楼盘的整体规划中看出他们对该区域的定位。

这是管南和惠济区部分楼盘大体规划。

占地面积上。管南楼盘数量比惠济区少,但是管南楼盘占地面积没有低于千亩的,全部是造城大盘,富田城九鼎公馆更是万亩大盘,富田城九鼎华府和正商生态城也接近万亩大盘;惠济区虽也不乏千亩大盘,但与管南的造城项目比,还是小巫见大巫。

容积率上。管南楼盘一半大于3,惠济区楼盘7/10容积率小于3。业态上,管南的造城楼盘多以纯高层的小户型为主,惠济区多高低配的刚改盘。

从规划上也不难看出,区域开发商对所属片区的定位,显然惠济区整体的宜居属性要优于管南。

“北静”和“南动”已经明确了不同区域承载着城市的不同功能:

你有你的产业,我有我的生活,我们都在郑州的发展道路上扮演不同的角色。

这是惠济与管南最终的和解,立场不同,单纯对比价格就无从谈起。

写在最后

房价一定程度上是区域价值的折射,但是价格又受到供求关系、调控政策等各种影响,有时候也会失真。

在郑州,除了金水区和郑东新区是真强,其他区域大可不必有什么鄙视链,本身各自所承担的城市功能就不同,各自之间又起起落落,整体房价差别不是很大。

东是高端金融业,南是制造业,西是文化区,北是居住区。定位不一样,环境和聚集的人群也自然不同,各取所需。

惠济区降价要不要拒之千里,管南房价坚挺要不要跟投,现在你会改变当初的选择吗?

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