郑州住宅产品整体水平频遭质疑,谁该负责?

来源:东哥探盘

 

撰文:哪吒    美编:刀妹    校对:紫藤


前两天看到一个词:铁九铜十,用来形容今年不同于往年“金九银十”的那份反差感,简直恰如其分,好笑之余又很心酸——市场入冬了。

今年是一个逐渐分化的楼市。
很多人唯价格论:同样的毛坯房,但凡开发商靠谱,低于市场价500-1000元,可以闭眼买。
但也有人开始谈居住体验,谈品质,谈房产的价值回归。摒弃了投机炒作心理,购房者在思考自己真正想住什么样的房子。

今时不同往日,除了房子本身的面积、户型、层高等因素,楼盘承载了越来越多元化的价值。

有时候,我们不想用简单粗暴的“刚需”或者“改善”来给房子下定义。

很多见过世面的朋友抨击郑州楼市里的产品普遍素质不高:本地房企土味审美提不上去,外来品牌看“人”下菜自降品质。
其实出现这样的情况不全怪开发商。一方面这是郑州楼市自己的成长阶段所限;另一方面,我们作为购房者,对品质和居住的追求还停留在一个非常原始的阶段。

大的自然环境决定了生长在其中的物种品类。
普通品质的楼盘受到大众欢迎,价格不高,销售周期很短,甚至开盘即清盘;
反之,生产出更高水准的产品却因为价格高出市场平均水平而无人问津——销售滞缓,资金流转周期更长,抬高了成本,便没有企业愿意这样做。

尤其在当下的市场上,低价才是王道。而有溢价的产品,销售节奏明显放慢。
所幸,仍有一些企业在努力地做品质,向另一个方向“带节奏”。试图培养更高级的审美和用户需求,将楼市品质整体往更高的维度提升。
今天我们从六个维度分析。除了那些一再降价砸盘的流量盘,向往更好产品的你,可以有哪些选择。
1
配套,不依赖外部资源,自己做
为什么万科的房子有时建筑自身没有太大亮点,却总是可以卖出溢价?其中一个原因是,它主动承担起城市综合配套提供商的角色。

我们买的房子其实早已不止是房子。干挂石材和真石漆外立面,住在屋里的人可能感觉不出区别。但下楼买不到菜蛋禽鱼,方圆一两公里没个像样的幼儿园,点外卖需要等很久,是生活中真实的痛苦体验。

我们一直教育房产小白,买房要看周边的资源占有。
但有些楼盘,不只“周边有”好资源,而且自己产生资源——盖数万方商业,引进优质的幼儿园、学校,自建运动场地、公园绿地等等。

比如蓝堡湾的贵人街、普罗旺世的爱丽丝公园和一八国际学校、万科美景龙堂的商业体,都是对业主生活体验的一种升华。

 
小区有没有自己的配套,说到底要看开发商怎么拿地。拿了纯居住地块,就不可能做学校和商业办公。想做配套,就要拿带有部分商业和教育等属性的土地,一般来说,都是总体面积比较大的项目。
在售新楼盘中,努力做配套的盘也不少。特别是千亩以上大盘,规划配套用地包括商业、教育、医疗、绿地等等。但是大盘有好处也有坏处,其中之一就是开发周期较长,配套完善可能等到交房好几年以后。
在选择配套大盘时,也需要考虑清楚:
1. 开发商品牌是否可靠,资金实力如何;
2. 项目销售情况如何。如果很差,没有回款,无形中会拖长整个建设周期,甚至导致项目停滞;
3. 承诺的各项配套有无具体落地的时间节点;
4. 开发商和学校是否已经签约确定、是学区房还是学位房、学校相关是否具体体现在合同里;
5. 保守点的可以选择已经开发到中期的项目,考察前期已交付小区的实际情况和配套落地情况,然后放心地入手。
总结一句话:不要被一张空头支票给忽悠瘸了。
代表楼盘:
高新区的万科城,引进知名学校,规划建设商业街区、商场、滨河公园、休闲广场等配套,目前配套绝大部分已经落地。

2
审美水平升级
郑州的商品房审美水平,经历了几个发展阶段。从质朴无华,到油头粉面,再到扎堆跟风,现在终于逐渐培养出自己的审美格调。

现在有很多人吐槽,郑州的楼盘都长一个模样。统一的吃土色外立面,统一的建筑风格,平平无奇。以至于,曾经东哥在粉丝群里发了一栋楼问这是哪个二手房小区,答案五花八门,却无人能猜对,只能认出大致建成年代是2010年前后。

在刚刚吃饱穿暖的年代,有房子住就不错了,哪管好不好看。随着城市经济发展,审美水平也在提升。比如瀚海晴宇的横空出世,为郑州人津津乐道了好几年。
瀚海晴宇固然是大胆创意的一次突破,但从其外观线条和造型的复杂程度来看,其实还不能说是一个完美的设计。

有设计感的建筑,是对几何美学的一种表达。好的设计应该是历久弥新的,而不是流行了几年后再看,因表层被侵蚀而面目全非,或者外观过时。
▲重庆鹅岭贰厂文创园
 
为什么年轻人喜欢北京798等文创园?因为那些本来造型简单、材料质朴的建筑,历经岁月的考验后被加以先锋的设计改造,并呈现为艺术创意作品,赋予全新的生命。这是对“历久弥新”的另一种诠释。
我们当然希望有更美的住宅,不过在当下的郑州,更高水平的设计大部分存在于高门大户的“豪宅”产品,普通人不妨先从理解它们的审美开始!

代表楼盘:

永威上和府

上图是个人非常喜欢的住宅设计。其设计元素与前文重庆贰厂文创园混沌大学有异曲同工之妙。
将建筑演绎为造型独特的各种长方体拼接,将几何美学发挥得淋漓尽致。灰白和大地色系的运用,与自然景观浑然一体毫不违和,整体看起来干净利落,南向大面积的玻璃幕有种通透质感。
唯一令人担心的是北方天气下,白色可以白多久。不过以永威给二手楼盘永威东棠更换外立面的细致和操心程度来看,似乎也不用过于担心。
康桥美庐湾

被誉为“空中别墅”的高层豪宅康桥美庐湾,外立面线条简洁流畅,大面积的玻璃幕与天空浑然一体。当然,这只是效果图。

最有趣的元素当属跃层客厅单层卧室区域形成两种户型间的“L”形层层叠加,如同经典游戏俄罗斯方块一般。设计的美感不止于几何维度,冥冥中有种向经典致敬的意味,无疑是一种审美价值加成。

3
人见人爱的邻水住宅
水系于住宅其实也是一种配套。但这种配套过于特殊,是不可复制和再生的。
中原地带少有大江大湖。郑州“缺水”,所以郑州人稀罕与水亲近。

买房买在临水的地方,基本属于一种奢望。而且郑州的城市内河,比如金水河和东风渠,很少有一条大河波浪宽的波澜壮阔,多数是小河流水静悄悄的内敛。

东哥探盘团队的佩奇曾作文研究郑州临水的住宅。得出的结论是,临水的房子确实更受欢迎,未来也有更大的升值空间。(链接:盘点郑州能看到“水”的楼盘,5年后多卖3000元/㎡!)

▲恒大某小区的人工湖,水体比较干净
 
但临水的房子,也有千差万别。有些小区建在河流湖泊岸边,有些只是理论上临水,实际却有些距离。
特别是一些二手房小区内部的人工湖,因为无人打理,已经面目全非了。

如果冲着临水观景买房,还是实地勘查一下来得比较放心。需要确认的是:

1. 小区到水系具体的距离。不要看沙盘,沙盘有欺骗性;

2. 水系是否为活水,有稳定水源和定期打理,避免以后干涸或者污染;

3. 水系周边是否有系统的规划、配套景观和开发建设,允许安全舒适地近水观赏和游玩;

4. 水域面积有多大,再说一次沙盘有欺骗性;
5. 有部分小区周边的水系处于尚未注水的阶段。应该问清楚具体何时注水,确认会注水,至少心里有个底。

代表楼盘:
碧桂园西湖

西流湖是郑州主城区著名的景观湖。碧桂园在其西侧拿地过万亩,在湖岸规划住宅、商业、商务、教育等城市综合体项目,能够享受到西流湖水系的自然资源。不过有的地块离湖区较远,需要徒步一段距离才能到达水系周边。
华侨城原岸

整个郑州华侨城项目依托金水河上游河段规划建设。其中一部分是住宅用地,可以同时享受到文旅项目配套和一线水景资源。只是由于项目体量庞大,开发周期也会相对较长,需要等待。

清华忆江南

 
北区老牌改善度假项目,河流就在小区外流淌。水景与小区一墙之隔,走几步路就可以垂钓、观景,亲水体验不错。

4
智能化住宅
“您只管往前走,有人给开门!
潜移默化中,智能物业、智能家居系统渐渐取代了传统模式,逐渐渗透到日常生活中来。

在电影《私人订制》中,底层人士宋丹丹体验了一回女首富的生活。在高档会所里,无论走到哪儿,都有人小跑上前帮她提前开门。大意就是“您就兹管一路往前走,您走到哪,这门给您开到哪。”

在物业智能化系统应用的社区,这句话不再是顶级富豪的专利。有了感应系统、刷脸系统,业主回家不再需要动手刷卡进入社区、单元门和地下车库,一路前行畅通无阻。

不止如此,社区内有无死角的监控系统和wifi覆盖;电梯有智能梯控系统可以自动识别楼层;室内有温度、湿度监测、烟雾报警系统以及一键呼救、新风除霾、全屋净水;手机远程控制室内的灯光、家电、窗帘、音乐、摄像头、呼叫电梯等等。

这些智能化系统的应用,把居家生活直接带入2.0甚至3.0版本,让你体验到前所未有的方便、安全和健康。
郑州号称科技住宅、智能住宅的楼盘有不少,但是实际应用的技术还是有限。目前应用最多的还是北龙湖的豪宅比如金茂府、正商善水上境还有一些带有改善属性楼盘比如万科江山府、瀚海观象、美的翰悦府等。

5
景观系统打造
郑州购房者交房时为小区内“大草坪”维权的故事已经成了楼市里的经典段子。虽然说很多高端楼盘也有大面积的草坪景观,但多层次、多品类的园林景观无疑为更多人所向往和追求。

普通社区景观只为社区加些绿色点缀,填补空白的无趣;
景观好一些的社区里,绿化率比较高,可以把社区打造成类似公园的场所;
而有些社区里的景观,不止公园两个字可以概括。
你在其中看到的植物品类丰富名贵,购买和维护成本高;
路面以石材铺就;设计有水系、桥亭、座椅、风雨连廊等景观配套;
排水槽、下水道盖板、护栏等用不锈钢作为原材料;
有不同功能分区。如儿童游乐区、成人健身区、社区会客厅、宠物乐园、标有里程数字的跑道等等。
在建造过程中处处考虑人性化细节。

▲黑白石材镶嵌提示小心台阶
比如:
内部道路的设计要选取最短距离而不是绕来绕去的浪费时间;
种植一些驱蚊作用的植物,或者设置诱捕蚊虫的补蝇笼,减少夏日的烦恼;
社区内基础设施考虑到物业人员作业时的便捷实用;
所有台阶旁边设计坡道方便行动不便的群体上下,等等。
整体社区景观符合观赏性、实用性、人性化等多重要求。这其中打造和维护成本差异巨大,而业主的居住感受自然也大不相同。
当然,作为购房者,以后看房的时候要学聪明一些。看房时就把绿化标准和景观模式询问清楚。最好能要几张景观效果图存起来,以免交房时拿不出证据无法合理维权。

代表楼盘:

永威系楼盘

永威对景观的执着不需要多说,尤其永威上和府项目对园区内植物的选拔和培育极致苛求。林地别墅不是说说而已,永威真的做到了。
非常想看到这些树再过一两年长成以后永威上和府的整体面貌,不过那时候我应该进不去了。
青风系楼盘,青风院子、青风公园。这家开发商在景观打造方面的重视程度和审美水平一向不俗,楼盘定位也以改善为主,未来呈现出的社区景观非常值得期待。

6
物业服务的三种境界
郑州有物业管理的小区,目前大体可以分为三个类型:

1. 只有最基本的保障:
大部分小区的物业做了卫生、安保、绿化和硬件设施养护、秩序管理等小区必备的日常管理工作。
2. 做好服务:
有些小区是由开发商补贴物业,力求提供更高品质的物业管理服务。如管家式物业、安保密集巡逻、绿植更换升级、免费的附加服务等等。
3. 营运思维盘活社区:
物业不止是社区的管理服务者,更是社区大配套的运营者,经营会所、健身、房屋租赁、餐饮和其他商业业态。这些业态的存在,在方便业主生活的同时,保证持续盈利,才能盘活社区,更好地运营下去。

在实际的物业服务和管理水平方面,综合二手楼盘和在售新楼盘,信和、万科、永威、康桥等开发商旗下物业公司,相对来说走在了市场的前沿。这也对应了前文所说的城市综合配套提供商——能够经营好如此完善配套的社区,物业的营运、管理和服务水平一般不会太差。
结语

▲新加坡知名项目“翠城新景”

我们在为自己选购居所的时候,其实应该静下心好好想一想,自己要的到底是什么。

以前的我们,没得选择。建筑和社区千篇一律,大家买的房子都差不太多。现在,住宅产品在不断发展中升级换代。满足了基本的居住需求之余,市场衍生出更高级的审美和要求,购房者也有机会享受到更完美的居住体验。

早些年,用过苹果手机的人,往往用不惯其他品牌的手机,原因是前者便捷流畅的使用体验把使用者惯坏了。

而目前的大多数郑州购房者,是用着直板诺基亚的入门级使用者。

很多人说,郑州没有一线城市那么好的楼盘。然后甩锅开发商能力不足,进而责怪外来大品牌来到郑州以后自降水准,造不出和一线城市一样的好房子。

与其说是开发商懒惰不上进,不如说郑州人对住宅产品还没有足够高的要求和标准。当市场有需求和消费能力的时候,当真正的好房子一旦面世便被抢售一空,而不是滞销时,改善产品才会被大量催生出来。
当然,诚如大自然的物竞天择、适者生存,市场的选择和成长也需要一个发展的过程。
在此之前,购房者认识到自己真正的居住需求,然后按需选择产品。而不只是盲目跟风购买或者简单的只看价格追求便宜,是第一步
备注:
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