28万!总价!挤进金水豪宅三角区

来源:郑州楼事八卦

郑州豪宅几个阶段?

早期有天下城和中房文博花园,那时候,郑州市民大多数居住家属院,所以这2个盘凭借优越的地理位置成为人们眼中的“豪宅”。2008年,思达蓝堡湾一期(地王)的问世普及了人们对顶豪的理解,当然8888元/㎡的售价在郑州当时3500元/㎡的均价体系中也很扎眼。再后来,就有了依靠“学区名额”走上高价的天骄华庭和贰号城邦(地王),对于这2个盘,我们充其量称其为“高价盘”,而绝不可能称之为“豪宅”,因为其品质和刚需盘无异,他们只是时代的产物,甚至贰号城邦的面积段都是刚刚需。

前2015,金水区只有一个死掉的豪宅“思达蓝堡湾”。

2015年之后,金水区连出了三个盘:东润泰和(地王)、万科世阶(地王)和万科江山府。

东润泰和,郑州第一个由大师设计的住宅产品,其超前的规划理念和建筑设计一经面世便成为金水豪宅代言,这也是真正意义的豪宅。再随后,便是万科的“世阶”和“江山府”了。万科世阶的“改造创新”和“精装标准”体现了一个行业领头羊的水准和责任,万科的用心不会白付,这个盘未来也一定成为金水标杆,而江山府在高容积率之下所做的“产品创新”和“商业规划”让项目虽然定位改善盘,但也具备“准豪宅”的气质。

【1】

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谈完金水豪宅发展史,我们来看一下上述楼盘的位置。

上图:金水豪宅分布

从上图可以看出,东部和北部产生豪宅的几率较小,主要原因有二条:第一,东部以经三路中心的商务氛围太浓且优质地块不多;第二,北部因为产业过多、区域容积率偏大,再加上距离的问题。

容易产生豪宅的主要是来自金水区西部,主要原因是“配套齐全”和“土地稀缺”。

在大郑州范围内,配套最完善的区域毫无疑问是金水区,同时,对于金水区,东部为商务金融配套,而西部则是完全的生活配套,文博公园、绿荫公园、文化公园、瀚海北金、宜家、天旺、升龙汇金、世纪联华、大桥医院……当然还有一大批高校和教育配套,在完善的生活配套之下,金水区西部所以就成了郑州最“纯粹”的生活居住区。

上图:金水西部配套图

配套齐全,土地供应却一直极其稀缺,一年供应一宗用地,近5年,该区域也仅仅供应了东润泰和以及郑纺机二宗地块。在这样的情况之下,开发商对产品的定位自然期待很高,越稀缺越珍贵。

【2】

在土地极其稀缺的情况下,2019年,区域内又有一项目问世,即:和昌珑悦,项目位于北三环环内、宜家隔壁。

位置如下:

上图:和昌珑悦位置图

对于该项目,我用2个关键词来概括:“北三环内、宜家对面。

北三环内:北三环内可以分为“北三环”和“内”。北三环线,和金水路线一起是郑州最重要的二条东西交通大动脉。金水路线经过常西湖、紫荆山、CBD,最后到达象湖。北三环线经过双湖科技城、高新区、金水区、北龙湖、龙子湖,最后到达象湖,可以看出,这2条道路线串联了除滨河新城和东站之外的几乎全部郑州核心资源。

如下图:

未来北三环线一定是一条形象大道、金融大道,当然也是一条财富大道。

“内”同样代表价值:北三环某种意义上是一条财富分割线,环内和环外的价值同样有巨大区别,我们截取从南阳路开始到中州大道之间北三环二侧的楼盘价格对比发现,北三环内的楼盘整体均价比三环外的楼盘整体均价贵1300元/㎡,事实证明,同样一个北三环的沿线盘,如果由北三环外挪到北三环内,客户愿意多支付的房价在1000元/㎡以上。

宜家对面:宜家对面可以分为“宜家”和“对面”。宜家家居是巨无霸商业配套,是全球最大的家具和家居用品零售商,经营家居用品、日用百货、餐饮服务、办公用品、照明灯饰、儿童产品、文体用品等,涵盖生活中需要的80%以上物品。

宜家在选址方面有着一套十分完善、科学、严苛的选址方案,在中国区域,宜家进驻的城市首先得是一线城市,其次必须是一线城市的黄金区域,发展成熟,交通便利,配套完善。

所以,宜家旁,三个字基本可以概括项目地段的绝对价值。郑州宜家在今年8.29号开业后人流量第一天就达到10万,项目的问世给区域带来的不仅是一个购物中心,更是将区域型商圈升级为全城型商圈,成为辐射全城和中原经济区的商业新地标,会吸引全城甚至整个河南省的消费人群。

对面同样代表价值:我们知道我们对于地铁的要求是“配套有地铁”但又不能靠近地铁(距离地铁500米),同样,我们需要大商业,但又不能过于靠近大商业,否则居住氛围将受到很大影响,而项目距离宜家恰好间隔一个北三环,商业配套方便又不影响居住。

【3】

看完了项目的核心价值,我们来看项目的指标:项目占地30.4亩,总建筑面积11.2万㎡,规划有4栋公寓(三栋LOFT公寓和一栋SOHO平层公寓),同时规划配套商业。

规划图如下:

项目在自身规划上也有3个特点,概括为“三区”,即BLOCK社区、围合社区、双景社区。

第一、BLOCK社区。虽然是公寓,但项目打造的是“郑州最宜居的BLOCK社区,BLOCK社区是国际上很先进的一种开发理念,开放式商业与居住的集中融合,既能提供居住,又有丰富的商业配套和休闲配套。项目BLOCK的模式以“6维悦+宽居新主义”为理念,依托地块东西长的优势,楼栋呈“一”字型排布,打造“大面宽、短进深”的布局,采光通风极佳。

第二、围合社区。在郑州公寓市场,很少有公寓项目打造社区院子概念,印象中只有东站的万科誉,滨河的正商铭筑,而本项目西侧三栋LOFT均以住宅社区手法打造为相对封闭的围合式社区,为业主提供更加私密舒适的居住空间,营造出则繁华入则幽静的居住氛围。

第三、双景社区。在项目景观设计中,项目将社区景观同北侧50米宽绿化带有机的融为一体,社区内部围合式景观打造生活景观,外部则充分利用商业和市政绿化公园的退距,打造都市自然空间。同时,北侧市政公园已经建好,入住后将成为业主平时健身、休闲的好去处。

结语:

珑悦项目是金水配套核心区在售公寓难得的“纯粹”公寓,在配套、绿化、社区方面的配置打造已经实现了“公寓住宅化”,而27-52㎡的面积段也让项目的入手门槛很低,27㎡的的户型总价可能28万即能搞定,LOFT产品面积段在33-50㎡,买一层得二层,产品也即将开盘,可以说,这个项目是入住金水豪宅三角区的良机。

(全文完)