这才是新型产业地产的样本

来源:地产观察

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今天,我们从一个故事开始。
这个故事的主角是豫发锦荣商贸城的一个商户老刘。很多年前,老刘拿了2万块钱,到了锦荣商贸城创业,租了一个档口。
打电话的那天,他喝多了,说要给董事长王建勋汇报一下他现在的情况:
他买了两套房,其中一套是复式;买了两辆车,其中一辆是奔驰;孩子也成材了,有了新家庭。
这一通电话,让豫发董事长王建勋很感动。

他感动于商户真的是把他当自己人,把锦荣当自己的家。

这与他期望中的豫发在这个城市中的存在意义是一致的。

掐指一算,从2000年到今天,豫发已经走了快20年。

谁也没有想到,以住宅地产起家的豫发,最终却凭借产业地产和这个城市牢牢地拴在了一起。

豫发董事长喜欢的一个词,叫做共生。人们经常说一个企业都是自己的基因的,他说这是豫发的基因。

在豫发的词典中,共生这个名词,包含有三重含义的:与商户共生、与产业共生、与城市共生。

王国维有治学三境界,这是豫发的企业三境界。

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2002年11月,位于火车站商圈的锦荣商贸城正式开业。
这个时候,整个社会的人均收入都不高,锦荣商贸城一个档口月租金是3000元,所以在当时老刘拿个2万块钱就能做生意。
锦荣商贸城开业前期
而现在,在一个档口一年的租金则翻了数十倍。

但是,伴随着租金不断提高而来的,是锦荣商贸城诞生的许多中产阶层,以及一批成功的企业家。

锦荣为无数家庭创造了财富,豫发也见证着许多涌入郑州的外乡人一步步成为社会中产、行业精英。

这是一个互相成就的过程,锦荣成就了他们;他们也成就了锦荣在今天郑州服装产业的江湖地位。

这就是共生对于豫发的第一重境界。

更重要的在于,在这个过程中,豫发和这些企业家建立了深厚的感情,所以这些年来这些商户的情感一直激励着豫发,为这个群体做更多的事情。

在今天看来,正是这种感情,这种来自于商户需求的激励,倒逼着豫发在服装产业中的布局和构想。

锦荣商贸城商户座谈会
正是在锦荣商贸城的运营中,豫发发现了新的需求。
服装产业要想发展,首先,产业链必须要完善。但豫发发现郑州的服装业面辅料是个短板,它可以选择的产品太少,面辅料市场规模小,产品更新换代太慢。

一个新款的面料可能在深圳、杭州流行了半年的时间,但还没有到郑州,这就是郑州的服装产业的瓶颈和局限。在这样的背景下,豫发集团旗下项目——锦荣国际轻纺城弥补了这一缺失。

豫发向服装上游的探索有着非常重要的意义。它的意义就在于,豫发迈向了服装全产业链发展的第一步。

再后来,除了面辅料,锦荣国际轻纺城向床品、窗帘等家纺产品不断拓展,已经发展成为中西部最大,河南唯一的轻纺织品交易专业市场。
锦荣国际轻纺城打造的高端私人定制业态,成为引领河南原创设计、私人定制的一面旗帜。
在这个基础上,豫发将锦荣国际轻纺城周边区域,进行了统一的升级改造。升级改造后的城市综合体规划用地规模620亩,建筑面积185万平方米,涵盖商场、酒店、写字楼、公寓、住宅等多种业态。
全部建成后的锦荣国际轻纺城,将成为郑州南大门地标性建筑群和南部城区消费中心。
在做了锦荣国际轻纺城之后,豫发又发现郑州的加工制造业集中在郑州的一些都市村庄,但随着城市的拓展和拆迁,这些服装企业多到一年搬三次家,大量的精力放在了工厂搬迁和选择上面,而且这些企业又没有建设工厂和找土地的能力,然后无形中嫁接出来这样一个需求。
有个企业联合了几个人,找到了王建勋的办公室,说工厂马上要搬迁,真是为了工厂发愁,不知道往哪里去?哪怕是离郑州50公里的荒郊野外都可以。
企业的需求异常明确,只要能找到块地方,能让他们安下心来做生产,别再让企业每年都在考虑搬家的问题。
就在企业没有安全感、没有一个固定场所生产的背景下,豫发开发了锦荣衣天下。
后来锦荣衣天下升级为了豫发密兰小镇。
不久前,我在密兰小镇的核心产业园区衣天下内徘徊了很长时间。这个一期二期加一起占地3000多亩的核心产业园,豫发已经开发了近一半,厂房已经升级成了定制版的3.0版本。
豫发的志向,是将这里打造成整个中原地区服装产业梦工厂。
所以,豫发为这个产业小镇,做了有史以来最为宏大的规划。
这里要聚集顶尖的设计师,要有现代化的制衣工厂,要有智能物流,要有会展中心,要有现代化的住宅,要有学校。
豫发董事长王建勋的一句话非常打动我,他说豫发愿意每年每人100万现金,引进中国顶级服装设计师在衣天下开工作室。
他看中的,是设计师对于时尚行业顶级资源的带动能力。
豫发要营造的,是一个服装王国。这个王国将成为整个中原服装产业的重镇。
这也是豫发所经历的第二重境界,与产业共生。
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事实正是这样,在2002年以锦荣商贸城切入郑州服装市场之后,持续到今天,豫发几乎是凭借一己之力,打通了郑州服装市场的全产业链。
从商贸批发,到上游面辅料批发,再到服装加工制造,这是服装行业完整的内在逻辑。
只有行业内的人才会知道,做通了全产业链,做通了服装产业的整个底层生态,对于服装行业的长远发展来说,到底有多重要。
但豫发并没有止步于此,在打通了基础的产业链之后,豫发开始进行最为重要的服装人才培养计划。
豫发和河南工程学院联合办了锦荣服装学院,董事长王建勋亲任院长。今年5月份,豫发与新密市人民政府、河南工程学院签署“河南工程学院•豫发时尚产业研究院”合作协议,“锦荣系”纺织服装全产业链内容更加丰富。
豫发的目的是要提升整个中原服装工业从业人员的专业素养,为中原大服装行业提供源源不断的人才供给。

我们看这张图所需要用的时间很短,也许只有20秒。但豫发为了这个环,却整整做了20年。

很不人不知道的是,2019豫发郑州国际时装周期间,在如意湖边的千玺广场组织了一场中原时装高峰论坛。
这是中原地区有史以来规格最高的服装论坛。
大会的主题只有一个:郑州要成为中国的三州一圳,到底该怎么做?
所谓的三州一圳,其实一直以来只是两州一圳,就是广州、杭州和深圳。
一直以来,这三者都是国内服装行业的最高顶峰。
郑州的志向,就是要挤进这个阵营,做整个北方的扛鼎之城。
这是郑州的志向,也是豫发的志向。
豫发在打通了整个服装产业链之后,基础已成,剩下的就是自己做整个中国服装行业的头部。
而这一切,也都和郑州日趋重要的城市地位息息相关。
在2018年,郑州在三个重要的城市指标上实现了里程碑意义的突破:常住人口突破了1000万;郑州市域的建成区突破1000平方公里;GDP突破1万亿元。
正是有了这个基础,郑州才有底气对未来的城市定位和战略发展,从顶层设计上进行更高一层的高屋建瓴的规划。
郑州在未来的城市定位中,一共有三个身份:
国家级超级大城市;
国家中心城市,是经济中心、贸易中心、交通枢纽航运中心;
中原地区城市群的领头羊,形成以郑州为中心、为枢纽的一个城市群。
豫发对于中原服装的志向,正是在郑州城运趋势之下的选择。豫发要做的,是将服装工业打造成郑州崛起之路上的支柱产业。
这也是豫发在2018年一年内连续主办了中国(河南)国际大学生时装周和郑州国际时装周的真正意义。
因为时装工业的强大,米兰拥有了这个地球上半数以上的时装著名品牌,地球上所有著名时装在此设立机构,半数以上时装大牌的总部设在这里,地球上最为重要的设计学校和服装学院也在这里。
而这一切通过每一届的米兰时装周,一遍又一遍地传递给全世界。
时装周就是服装工业产业链条中最终极的舞台。这一点也许和电影工业很像。
正是香港电影的成熟和伟大,才使得香港电影节成为亚洲最重要的电影节。而电影节又进一步的宣传了香港电影和香港这座城市本身。
所以,香港电影和香港电影节相辅相成、相互成就。
这就是豫发在开始的第三重境界,与前两重比起来,它怀揣着一个更加伟大的梦想,要用时尚支撑起一座城市崛起的梦想。
在这个梦想中,既有豫发从企业发展和创新层面的胆识和眼光;也有豫发身为郑州服装产业领跑者的责任和担当;更有身为中原厚土大地的子民,对于这块土地重新崛起的历史使命。
今年的十月,豫发主办的第二届郑州国际时装周完美落下了帷幕。
但在大幕缓缓闭合的那一刻,豫发新的使命已经开始了。
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在豫发20年的时刻,开启了新的战略。
这个新战略正是萌芽于豫发的纺织服装产业。以纺织服装产业为基础,豫发在尽力拓展自己的产业边界,如今已经在食品百货、信息科技、医疗健康等领域进行布局;并且战略谋划了人工智能、大数据、生命科技等新兴产业,为产业新旧动能转换、转型升级、高质量发展培育力量。
豫发形成了独特的产城+模式。

如今这一模式已经被豫发拓展到了云南。
11月28日,芒市豫发服装产业城举行了开工仪式,并且已经敲定参加12月10日至16日在瑞丽市举办的第十八届中缅边交会。
与产业共生,方能与城市共生。
豫发关于产业的布局,一直站在城市可持续发展的角度。
比如说,摊大饼式的大城市病,这是中国现代城市所共有的一个问题。
解决这个问题的最优方案,就是产业新城。
通过产业吸引和引导人口,规划打造包含居住、环境、出行、城市服务、信息互通等全部服务的城市功能。
这是城市分流优化的最佳方案。
雄安新区的成立证明了这种方式的可行性。而雄安新区本身,正是这种方案下的最高层级的样本。
很多年以来,豫发成为这种模式最坚定的践行者。
希望做产业地产的人都可以去豫发密兰小镇看一下,看一下这个新型产业地产的样本!
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