经开物流园区的寒冬,从何处选择突围丨房知书

来源:郑州楼鉴

NO.002 每周2期的《知书问答》,针对于广大粉丝们具有代表性的购房问题进行回答,并在文中附上近期热点房源点评,欢迎大家文末留言提问和补充。

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郑州近期热门项目·楼盘短评
▶恒大未来之光
▷项目地址:港区领事馆区东南侧
▶拿证时间:待定
▷开盘信息:3085套精装房,77-123㎡户型
▶预计价格:9000元/㎡
▷最近地铁:规划中地铁11号线
知书短评:整个项目占地面积极大,整个地块发展起来还需要不断的时间,如果是自住务必计算好中间的时间差,比较适合手中资金有限,又看好港区未来发展的投资客。
▶正弘青云筑
▷项目地址:高新区国槐街5号
▶拿证时间:2019月12月5日
▷开盘信息:1/6号楼,452套
▶预计价格:15000元/㎡
▷最近地铁:规划中的8号线银屏路站约800米
知书短评:项目扼守高新区大门,除了5栋高层以外还包括南侧180米高端写字楼以及12万方的大型商业中心正弘汇。预计明天开盘,价格如果不高于一万五还是比较安全的。
▶中州府
▷项目地址:金水区中州大道西、福元路北
▶拿证时间:2019年12月12日
▷开盘信息:2号楼206套,116-144平户型
▶预计价格:17000元/㎡
▷最近地铁:地铁4号线商鼎路站月350米
知书短评:项目位置不错,但是问题不少,周边的交通看着不错但是走着还挺绕。共计4栋高层,其中1#、3#两栋楼早在数年前就已售出,仅剩2#、4#两栋楼待售。目前是在做外立面的准现房了,容利率比较高,户型一般,区域性客户可以考虑。
▶永威西郡
▷项目地址:中原区泉州路西、文博大道北
▶拿证时间:2019年12月13日
▷开盘信息:1/11号楼,544套高层
▶预计价格:15000元/㎡
▷最近地铁:地铁6号线泉州路站位于项目内
知书短评:永威的品质,虽然位于四环外但是销售依然不错,是距离奥体中心最近的项目,再加上地铁6号线即将开通,以及14号线部分路段提前开通未来交通还是很方便的。
▶锦艺四季城
▷项目地址:惠济区石苏路北、中央东路西
▶拿证时间:2019年12月09日
▷开盘信息:10号楼126套
▶预计价格:13500元/㎡
▷最近地铁:地铁2号线北沿线金河路站1.5公里
知书短评:项目位于北大学城西侧,周边融创珑府和天伦庄园等等纷纷交房入住,惠济万达和万科美景广场的商业,再加上地铁2号线北延线即将通车,小片区的配套还是不错的。
▶融信望湖宸院
▷项目地址:中原区皓月路南、庄文路西
▶拿证时间:2019年12月12日
▷开盘信息:10/13/14号楼336套
▶预计价格:15000元/㎡
▷最近地铁:地铁14号线莲湖站450米左右
知书短评:也就是原来的融信奥体世纪,距离植物园和地铁口,包括九曲莲湖确实很近,楼间距50米已经很不错了,再加上郑州外国语小学这张牌,综合实力还是有的。

粉丝购房问题·精选

Q1最近买房看了三个楼盘,有中原区的永威西郡,高新区的恒大翡翠华庭和东原阅城,知书能不能给简单分析一下?

房知书:三个项目基本上都是西三环内外的项目,但是其侧重点其实差别挺大的,所以综合优劣势三个项目的价格大差不差。

永威西郡不属于常西湖新区但是挨着四大中心,永威的品质和地铁是不小的加分项,也一直都是整个片区的价格标杆,从户型到社区设计可圈可点,周边环境很是不错。最大的问题是周边的配套有待完善,无论是商业还是学校等都需要等,四大中心严格意义上来说不是配套,因为属于商务范畴而不是商业范畴。
恒大翡翠华庭是三个项目中区域最成熟的,高新核心区,教育资源一流,不过目前的房子应该不多了,即使有也是尾盘了,价格也比其他的要贵一些,距离地铁有点远,楼间距做的不错。
东原阅城虽然说是三环内的项目,而且精装修,还引进了学校,但是整个地块比较独,呗铁路和高架分割了一下,也就意味着后期的出行和生活会有不小的影响,再加上精装高层价格一万五往上走了,性价比没有想象中的好。
如果一定要从这三个项目中选择,自己住的话有孩子重点考虑恒大,投资的话永威西郡优先看,东原作为备选吧。个人的建议是,还要综合考虑一下交房周期的问题,另外高新区,恒大城和金科城的尾盘性价比也还可以,再不济正弘青云筑的价格这周末估计会首开,价格有优势的话也是个很不错的选择。
Q2您好,我最近考虑买房,想问一下感觉碧桂园名门时代城怎么样,有没有其他建议,还望抽空解答一下,万分感谢!
房知书:项目位于四环线上,整个地块的面积很大,规划的算是比较合理的。目前来看,最大的优势就是价格足够优惠,而且户型设计的比较合理,没做高低配,重点是碧桂园的项目,快和准时是一大特色。
但是问题也很现实,周边的配套短时间内都很难满足生活的需要,无论是商业还是交通都是如此,不着急入住的还可以。周边的高架等会有一些影响,选择楼栋的时候一定要尽量避开。
最后,做一下补充就是这个项目后期地块距离地铁会更近一些,不着急的话也可以等一下。
Q3:房老师好,我在港区富士康这边工作,考虑打算买婚房,刚需首套,首付可承担50-60万。港区离上班地方近,买在这里主要担心富士康外迁和后续置换出售的问题。现在考虑有地铁的房子,新房二手均可,老师怎么看,有啥推荐的或者建议?有空了帮忙分析一下,谢谢您!
房知书:对于这个问题,我建议你从两个方面考虑,一个是在港区买,一个是放眼郑州。
首先是作为婚房,是刚需的话可以考虑港区,而且目前以你的预算来看的话可以选择一个很不错的项目,个人推荐重点考虑港北,距离地铁口800米以内,而且品牌开发商的项目,以追求舒适度为准。
其次是放眼郑州,如果对于港区不是很有信心的话,你可以考虑这个价格在主城区四环内,交通方便的地方买套三房,交房后可以以租抵租,在港区租房居住,毕竟在可住可租可售的范畴内,市区目前的成熟度更胜一筹。
Q4:蓝城玫瑰园这个项目怎么样?
房知书:你问的应该是蓝城玫瑰园这个项目,今年的价格已经上去了相对于去年涨了不少,蓝城是代建的,一个是地铁8号线带来的利好,一个是省实验中学就在旁边,改善因素比较足。
个人了解的是目前小高层均价1.7左右了,一楼带院的2.8万左右,相对于蓝城诚园半斤八两,盯这个片区的话能买,不过这个价格即使放眼市区选择也不少,重点是限价部分要做到首付里面,比例有点高。
Q5:想问下金地名悦的房子怎么样?
房知书:说下这个项目之前,最重要的是对于经开物流园片区有一个详细的认识,整个片区虽然属于经开区但是整的来说跟主城区的契合度比较差,配套的交通尤其是公共交通和商业以及教育等方面都是短板,买之前要有准备,这些都需要时间。
再聚集到项目,经开物流三个竞品项目是扎堆的,金地精装改毛坯降价还是挺不错的,而且金地这个地块很是规整,纯高层设计,包含89㎡三房、117㎡三房,139㎡四房等多个户型面积。与周边碧桂园峯景、万科溪望配套的重合度较大,只是金地的户型有点差。 
如果是自己住,考虑好通勤和配套;如果是投资,要做好出租难和租不上价的准备;至于出售,多长时间能脱手和收益率要做好衡量。
Q6:你好,请问康桥九溪天悦,锦艺四季城哪个好些?

房知书:这两个项目的产品特色包括价格差异性还是蛮大的,知书觉得如果从两个产品中选择,还是要看需求。

康桥九溪天悦的优势是千亩大盘,社区里面的环境是优势,而且高新区这个片区,四环通了以后交通条件会改善不少,但是最大的问题是生活配套几乎没有全靠后期社区自建。但是锦艺四季城产品不错,周边的配套已经有了不少的起色,从惠济万达到万科美景广场,再加上周边天伦和融创等纷纷交房,人气是有的。
所以,如果纯粹的投资不住也不打算出租,兼顾后期教育需求的话可以考虑康桥,而如果短期有自住需求或者追求安全的话,首选还是锦艺四季城。
Q7:你好,看了你的微博,想问一下绿都东澜岸的房子怎么样?
房知书:主要是整体市场疲软,而这个片区又没有大的土地供应和众多开发商的参与,成熟度还是发展的比较慢,所以交通和配套这些一直是短板。再加上属于物流园区,大车什么的有点乱。
最直接的后果,就是价格一直上不去,几个领头羊进来的,去化一直不理想,几个盘都卖成了准现房。
项目本身不小,600亩三个地块,在整个片区算是规模很大的项目了,所以户型设计的还不错,而且大社区学校还算不错,如果生活在这一片的话还是不错的,毕竟价格不是很贵,里面也有一些是集团自身员工的内购房,不建议投资,如果能满足自住需求的话倒还不错。

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